Le nuove regole di espropriazione della casa acquistata con mutuo ipotecario per inadempimento nel pagamento delle rate
Per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1° luglio 2016, in caso di inadempimento al pagamento delle rate da parte del debitore e alla conseguente richiesta di restituzione del capitale residuo in un'unica soluzione (decadenza dal beneficio del termine), la banca potrà trasferire la proprietà dell'immobile sottoposto a vincolo ipotecario senza dover sottostare alle procedure giudiziali previste per l'esproprio immobiliare.
Costituirà inadempimento del consumatore il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili.
Non costituiranno inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto. In particolare, la banca non puo' invocare, come inadempimento del consumatore per l’applicazione della clausola di patto commissorio, il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive, laddove si intenda ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
Il contratto di mutuo conterrà una clausola (cosiddetta patto marciano) in base alla quale la banca potrà trattenere, dopo la vendita coattiva per inadempimento della casa, solo quanto ancora dovuto, mentre sarà obbligata a restituire al debitore l'eventuale eccedenza. In pratica, il trasferimento del bene immobile alla banca, a seguito dell'inadempimento, comporterà l'estinzione del debito anche se il valore dell'immobile è inferiore a quello del debito residuo: per fare un esempio, se il mutuo residuo è di 100, ma la casa ne vale 80, con il passaggio dell'immobile alla banca il mutuatario estinguerà l'intero debito.
La valutazione della casa, successivamente all'inadempimento, dovrà essere affidata ad un perito indipendente nominato dal tribunale mentre il debitore potrà essere assistito da un esperto di sua fiducia.
La nuova normativa non si applicherà ai contratti di mutuo già in essere, neanche in caso di surroga: il che vuol dire che per un contratto stipulato prima dell'entrata in vigore della nuova legge, la portabilità del mutuo, chiesta in data successiva all'entrata in vigore della nuova legge, non determinerà modifiche alla modalità di espropriazione della casa (che resterà giudiziale) per inadempimento del debitore.
Si tratta di normativa introdotta dal decreto legislativo 72/16 che recepisce ed attua la direttiva 2014/17/UE.
Oggi, 21 aprile 2016, è’ arrivato da Palazzo Chigi il via libera al decreto legislativo 72/2016 che dà attuazione alla Direttiva 2014/17/UE, la quale definisce la disciplina dei contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e modifica ed integra quella degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi.
La finalità della Direttiva, si ricorderà, è quella di garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile). La Direttiva impone che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG).
Il d.lgs. in commento ha chiarito l’ambito di applicazione delle nuove norme, da riferirsi, in particolare, ai:
mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Da ultimo, si segnala che il Decreto appena licenziato dal CdM prevede l’estensione a 18 rate mensili non pagate la soglia oltre la quale si ha “inadempimento” da parte del consumatore.