Ecco come valutare la scelta di un mutuo per poter evitare fregature

1. Mutuo e acquisto casa » Qualche consiglio per scegliere più accuratamente il tipo di finanziamento adatto alle vostre esigenze
2. Considerazioni da analizzare prima di stipulare un contratto di mutuo
3. Quali sono i diversi tipi di mutuo con i relativi tassi di interesse applicati
4. Le spese accessorie a cui andrete incontro dopo la stipula del mutuo
5. Ecco quali sono i requisiti fondamentali per riuscire ad ottenere un mutuo
6. I sette aspetti da valutare attentamente prima della stipula di un contratto di mutuo

Mutuo e acquisto casa » Qualche consiglio per scegliere più accuratamente il tipo di finanziamento adatto alle vostre esigenze

Per quanto riguarda l'acquisto della prima casa tramite un mutuo, siamo lieti di fornirvi qualche consiglio per scegliere più accuratamente il tipo di finanziamento adatto alle vostre esigenze.

Quando arriva il momento di acquistare un immobile, si ricorre, quasi sicuramente, al mutuo ipotecario.

Di solito questo tipo di finanziamento copre non più dell’80% del prezzo.

E’ possibile arrivare al 100%, ma serve una copertura assicurativa specifica che aumenta i costi.

Al giorno d’oggi, dunque, la maggior parte dei mutui è stipulato per importi intorno al 50-60% del valore di mercato dell’immobile.

Importante, innanzitutto, è la scelta del tasso di interesse.

Chi decide per il tasso fisso conosce fin dalla prima rata la somma di denaro che gli serve per pagare anche l’ultima.

Con il tasso variabile l’importo della rata può variare periodicamente con il parametro al quale è agganciato, in genere l’indice Euribor.

In partenza, il tasso variabile è più basso di quello fisso.

Ma quando si deve effettuare la scelta tra i due tassi bisogna mettere in conto la possibilità che aumenti nel corso del tempo, anche nel medio periodo.

E’ bene quindi fare simulazioni sul possibile aumento della rata e considerare il proprio rapporto rata-reddito.

Una volta scelto il tasso, bisogna prestare attenzione al suo livello applicato per il calcolo delle rate (il tasso nominale annuo -TAN) e le altre spese accessorie che fanno aumentare il costo effettivo del finanziamento.

Per fare la scelta più conveniente, bisogna guardare al tasso annuo effettivo globale (Taeg).

La banca deve fornire al cliente la documentazione che gli consenta di confrontare le diverse possibilità offerte dal mercato. Si tratta di un obbligo per la banca introdotto con il Dlgs 72/2016 sui mutui per gli immobili residenziali.

Con tale provvedimento è stata introdotta anche una nuova procedura, alternativa al pignoramento e vendita all’asta dell’abitazione, per i casi di morosità.

Nel contratto di mutuo, sottoscritto davanti al notaio al momento del rogito, può essere stabilito che, in caso di mancato pagamento di 18 rate mensili, l’intero debito si estingue con il trasferimento della casa alla banca, anche se il suo valore è inferiore al debito.

Ma cerchiamo di approfondire la questione.

Considerazioni da analizzare prima di stipulare un contratto di mutuo

Ecco alcune considerazioni da analizzare con molta attenzione prima di stipulare un contratto di mutuo.

Se avete deciso di compiere il grande passo e di acquistare la vostra prima casa sottoscrivendo un mutuo con un istituto bancario, è bene valutare con estrema cautela e attenzione le varie tipologie di offerte presenti sul mercato, insieme ai relativi pro e contro di una simile decisione.

Bisogna, infatti, tenere in considerazione svariati aspetti, in particolare tutte quelle voci che andranno ad incidere sulla situazione finanziaria.

Mettersi sulle spalle una rata troppo elevata rispetto alle possibilità concrete in proprio possesso, può comportare gravi problemi economici.

Dunque, partendo dal presupposto che il mutuo è un contratto in base al quale il richiedente, denominato mutuatario, riceve da una banca, chiamata mutuante, una determinata somma di denaro da restituire in un periodo più o meno lungo, gli aspetti fondamentali da considerare sono le rate, la durata del prestito e il tasso d'interesse.

Gli ultimi due aspetti citati sono quelli che incidono di più sull'importo da erogare a scadenza al mutuante.

Questo genere di mutuo è anche conosciuto come mutuo ipotecario, poiché come garanzia della sua accensione, viene data l'ipoteca sull'immobile stesso (un'ipoteca di primo grado).

La durata del mutuo è variabile e va da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni, ma può anche arrivare a 40 anni.

In relazione al tempo, la rata sarà più alta o più bassa, in altre parole minore sarà la durata del mutuo, maggiore sarà l'importo della quota. Va detto, che il mutuatario ha la possibilità di scegliere se pagare al mese, ogni tre mesi o ogni sei mesi.

L'opzione da adottare dovrà tenere conto delle disponibilità economiche del cliente e dell'importo totale ricevuto dallo stesso.

Una buona rata mensile, in teoria, non deve superare un terzo dello stipendio ma se le spese abituali sostenute dal mutuatario sono notevoli, allora, la rata dovrà essere ancora più bassa. Ecco perché è importante studiare con accortezza il piano di ammortamento con l'istituto bancario scelto.

Il tasso d'interesse è l'altro elemento importante da valutare, un fattore che influenza le rate da pagare. Rispetto al passato, oggi a disposizione del cliente ci sono svariate tipologie di tassi che determinano anche il tipo di mutuo.

Vediamo quali sono e in cosa consistono.

Quali sono i diversi tipi di mutuo con i relativi tassi di interesse applicati

Vi spieghiamo quali sono i diversi tipi di mutuo con i relativi tassi di interesse applicati.

I tassi d'interesse offerti dalle banche sono svariati e optare per l'uno o l'altro dipende sempre dalla situazione economica del mutuatario.

La valutazione, tuttavia, va anche fatta in modo lungimirante.

In tal senso, è bene fare uno studio approfondito su quella che potrà essere la propria condizione finanziaria tra cinque, dieci, quindici anni, detrarre, inoltre, dal netto dello stipendio mensile tutte le spese fisse normalmente sostenute lasciando un margine per gli imprevisti.

Fatto questo, dalla somma restante si potrà calcolare l'ammontare della cifra che si vorrebbe restituire alla banca con tranquillità, senza restarne strozzati.

Le tipologie di mutui tra cui scegliere sono:

In generale, se non avete una grande disponibilità economica e non volete rischiare di trovarvi a pagare una rata superiore alle vostre possibilità, è preferibile optare per i mutui a tasso fisso.

Invece, se al contrario il vostro reddito è medio-alto potete scegliere il tasso variabile usufruendo di oscillazioni a ribasso dei tassi di mercato e di rate molto agevoli o scegliere il Capped Rate (se non volete rischiare troppo).

Infine, se non sapete decidervi sottoscrivete il mutuo a tasso misto.

Oltre a quanto detto fino ad ora, bisogna prendere in considerazione un altro elemento, l'indicatore che vi darà il costo effettivo del mutuo, comprensivo di tutte le spese accessorie.

Questo indicatore è chiamato TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), non dimenticate di guardarlo e valutarlo prima di firmare qualsiasi contratto.



Le spese accessorie a cui andrete incontro dopo la stipula del mutuo

Ecco quali sono le spese accessorie a cui andrete incontro dopo la stipula del mutuo.

All'atto della stipula del mutuo vi saranno una serie di spese accessorie da sostenere.

Esse sono nello specifico:

Va sottolineato, inoltre, che l'importo concesso dalle banche non supera mai l'80% del valore complessivo dell'immobile, di conseguenza occorre avere la liquidità necessaria per andare a coprire la cifra rimanente per l'acquisto.

Ecco quali sono i requisiti fondamentali per riuscire ad ottenere un mutuo

Nel paragrafo in questione, vi spieghiamo quali sono i requisiti fondamentali per riuscire ad ottenere un mutuo.

Una volta stabilito il tipo di mutuo che si vuole sottoscrivere, la banca dovrà effettuare tutte le valutazioni per decidere se si è idonei o meno ad ottenerlo. I criteri presi in considerazione sono l'età, la cittadinanza e il reddito netto.

I documenti da presentare, nel caso dei lavoratori dipendenti, sono:

Invece, i lavoratori autonomi dovranno presentare questa documentazione:

Entrambe le categorie di lavoratori, inoltre, dovranno dare alla Banca:

Se si tratta di un immobile ricevuto in eredità, l'istituto bancario dovrà ricevere anche il mod. 240 dell'ufficio successioni.

I sette aspetti da valutare attentamente prima della stipula di un contratto di mutuo

Vediamo quali sono i sette aspetti da valutare attentamente prima della stipula di un contratto di mutuo.

Vi forniamo sette preziosi consigli da valutare prima della stipula del mutuo.

Pensateci bene

Per sicurezza, è sempre opportuno inserire nel compromesso la clausola "Proposta vincolata all'accettazione del mutuo": così facendo, non si rischierà di perdere l'acconto versato se dovessero sorgere problemi ad ottenere il mutuo desiderato.

Inoltre, è fondamentale approfondire sempre con il venditore se l'immobile è stato acquistato oppure ricevuto in donazione.

Molte banche non accettano di erogare il mutuo in caso di immobile pervenuto per donazione, in quanto la donazione può essere impugnata da eredi legittimi - che si sentono defraudati dalla donazione - sino a 10 anni dalla morte del donante, con cessazione di valore dell'ipoteca sull'immobile iscritta a favore della Banca.

In alcuni casi è quindi possibile ottenere dal venditore uno sconto sul prezzo dell'immobile se questo proviene da una donazione.

Scegliere l'importo in base alla rata

Quanto chiedere alla banca? Per quanti anni? Chiedere un mutuo di breve durata permette di risparmiare interessi, ma la rata mensile deve essere sempre compatibile con le proprie entrate mensili, depurate dalle spese fisse.

In genere, una qualsiasi Banca stabilisce questo rapporto rata/reddito 1 a 3, ovvero, la rata mensile non può essere superiore a un terzo delle entrate mensili nette.

È bene quindi calcolare la rata in diverse ipotesi di importo richiesto e durata del mutuo; per farlo velocemente e automaticamente è possibile utilizzare il nostro calcolatore Ottimizza la scelta dell'importo e durata del tuo mutuo.

Capire i diversi tassi di interesse applicati

Il tasso variabile è formato da due componenti, Euribor e Spread.

L'Euribor è un indice di riferimento determinato dal mercato che varia nel tempo, lo spread invece è determinato dalla banca e rappresenta il suo margine di guadagno. Il tasso fisso è formato invece dai due elementi IRS (indice di riferimento per i tassi fissi, determinato al momento della stipula e stabile per tutta la durata del mutuo) e Spread.

In entrambi i casi lo spread può variare significativamente da banca a banca e spesso le banche sono disponibili a riconoscere sconti particolari dedicati a determinate tipologie di mutuatari o clienti.

Un mutuo a tasso variabile consente di ottenere generalmente una rata di importo fortemente ridotto rispetto a quella di un mutuo a tasso fisso, ma la rata di un mutuo a tasso variabile varia - anche considerevolmente - nel tempo a causa della variazione dell'indice Euribor cui è ancorata.

Per effettuare una scelta informata e consapevole, è bene stimare di quanto possa aumentare l'Euribor nel corso del piano di rimborso del mutuo e che conseguenze possa produrre questa variazione sull'importo della rata mensile, per valutarne la sostenibilità nel tempo. Se vuoi effettuare queste simulazioni in maniera rapida e immediata abbiamo creato per te il Simulatore di variazione della rata variabile nel tempo.

Non dimenticate di osservare sempre il TAEG

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) rappresenta il costo reale e complessivo del mutuo, è espresso in termini percentuali e rappresenta il vero e proprio indice percentuale sintetico di costo del mutuo. E' quindi sbagliato valutare la convenienza di un mutuo osservando unicamente il tasso di interesse offerto (TAN o tasso annuo nominale), perchè al momento della sottoscrizione e durante il rimborso del mutuo possono essere richiesti diversi altri costi che incidono sulla convenienza del finanziamento.

Inoltre è bene informarsi sempre se il tasso proposto è un tasso d'ingresso (valido solo per le prime rate del mutuo) o un tasso a regime (valido per l'intera durata del mutuo): molte banche propongono infatti mutui con un tasso d'ingresso attraente per catturare l'interesse della futura clientela, tasso di ingresso che "sparirà" dopo il rimborso delle prime rate.

Confrontando le diverse offerte sulla base del TAEG si è sempre sicuri di valutare la convenienza del mutuo nel suo complesso.

In generale, occorre prestare sempre attenzione a pubblicità troppo eclatanti, con tassi bassissimi o occasioni imperdibili.

Ricordate sempre di comparare le offerte

Dopo aver ricevuto un'offerta di mutuo che appare conveniente e fatta su misura per la propria situazione, è importante non accontentarsi e raccogliere informazioni su ulteriori possibili offerte potenzialmente migliorative.

Con alcuni servizi presenti nel web è possibile confrontare l'offerta ricevuta con i migliori mutui offerti dalle principali Banche operanti in Italia.

Questo confronto permette di confermare la bontà del preventivo ricevuto oppure permette di trovare opportunità di risparmio ulteriore o soluzioni di mutuo più in linea con le proprie esigenze (per tipologia di tasso, caratteristiche del mutuo, etc.).

Alla ricezione del preventivo è fondamentale richiedere sempre una copia stampata dello stesso assieme ai fogli informativi del mutuo, per leggere il tutto con calma e nei dettagli.

Particolare attenzione deve essere posta alle spese accessorie iniziali (spese di perizia, spese di istruttoria, spese di assicurazione scoppio e incendio) e ricorrenti (spese di incasso rata o spese di gestione annuale) in quanto in alcuni casi si è verificata l'incompletezza o omissione di queste spese nei preventivi consegnati da alcune banche.

Occhio ai tempi di erogazione

Molte banche richiedono dei tempi minimi piuttosto estesi per completare l'iter di pratica del mutuo, che prevede un'analisi istruttoria e la preparazione della stipula per l'erogazione del finanziamento, tempi che spesso non sono compatibili con le proprie necessità o con quanto pattuito nella proposta di acquisto al venditore.

È opportuno considerare sempre un tempo minimo di 40-50 giorni dalla richiesta all'erogazione, fatti salvi casi di emergenza condivisi con la banca e gestiti di conseguenza.

Leggere il contratto

Prima di firmare il contratto di mutuo con la banca, è fondamentale farsi consegnare con un certo anticipo la copia (detta anche "minuta") del contratto per leggere attentamente tutte le clausole, chiedendo aiuto se possibile al notaio per la comprensione di alcuni termini o processi tecnici.

Particolare attenzione sarà da dedicare alle modalità di erogazione del finanziamento, in quanto alcune banche non effettuano l'erogazione nel giorno dell'atto notarile (quando il soggetto venditore è un soggetto fallibile come un costruttore o società), ma solo al consolidamento ipotecario, quindi circa 10 giorni dopo l'atto di stipula.

Questa modalità di pagamento deve risultare in linea con quanto richiesto dal venditore.

5 ottobre 2016 · Gennaro Andele

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Stai leggendo Ecco come valutare la scelta di un mutuo per poter evitare fregature Autore Gennaro Andele Articolo pubblicato il giorno 5 ottobre 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 10 novembre 2016 Classificato nella categoria guide al mutuo e conseguenze per inadempimento del contratto di mutuo Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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