Mutuo sostituzione rinegoziazione portabilità
Mutuo sostituzione rinegoziazione portabilità - analogie e differenze
Esistono rilevanti differenze e numerose analogie fra sostituzione, rinegoziazione e portabilità del mutuo, dal momento che, spesso, i termini sostituzione (o cambio), rinegoziazione (o contrattazione), portabilità (o surroga o surrogazione) del mutuo vengono impropriamente confusi.
Sostituzione del mutuo
Sostituire il vecchio mutuo significa estinguere il debito mediante l'erogazione di un nuovo finanziamento. In pratica si si tratta di chiudere il vecchio mutuo e di riaccenderne un altro con la stessa banca o con una nuova che ci offrirà condizioni più vantaggiose.
Trattandosi di un nuovo rapporto di mutuo tutte le condizioni sono nuovamente trattabili.
Possiamo scegliere lo stesso tipo di tasso che avevamo in precedenza, o cambiarlo ( ad esempio se il vecchio mutuo era a tasso variabile, possiamo adesso fare un tasso fisso).
Possiamo cambiare la durata del mutuo e addirittura chiedere anche una somma aggiuntiva, superiore al vecchio mutuo da estinguere. E quindi la sostituzione ci permette, ove il valore dell'immobile lo consenta, di ottenere, eventualmente, anche liquidità aggiuntiva per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie.
La sostituzione prevede una regolare procedura di mutuo, quindi ci sarà una nuova fase istruttoria, una nuova perizia immobiliare ed infine l'intervento di un notaio. Il tutto corredato dai relativi costi.
Rinegoziazione del mutuo
Con il termine “rinegoziazione” invece, si indica quell'operazione che ci permette di rivedere solo alcuni termini del vecchio mutuo, che quindi rimane in essere e non viene estinto. In pratica è un accordo tra noi e la banca, la quale ci concede la possibilità, ad esempio, di ridurre il vecchio spread, o di allungare la durata in modo da ridurre l'importo della rata mensile.
La rinegoziazione non prevede una forma specifica e quindi basta semplicemente una richiesta scritta alla banca, che sarà libera di accettare o rifiutare le nostre richieste.
Va precisato che la modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti. Pertanto la rinegoziazione risulta possibile solo quando banca e debitore sono concordi sulle variazioni da apportare. Ovviamente non possono esserci variazioni "contra legem". E' il caso per esempio della modifica alla penale di estinzione anticipata, che deve essere ricondotta per rinegoziazione entro precisi limiti: la banca non può opporsi alla ridefinizione della relativa clausola.
La rinegoziazione deve avvenire senza costi e atti notarili come garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (legge finanziaria 2008) secondo cui “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”
Rinegoziazione Tremonti del mutuo
Caso particolare di rinegoziazione del mutuo è la rinegoziazione prevista dall'accordo o convenzione ABI - MEF, altresì nota come Rinegoziazione Tremonti.
L'accordo o Convenzione tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell'Economia e delle Finanze, introdotta dal Decreto Legge 93/2008, ha stabilito che le banche ad essa aderenti si rendano inopponibilmente disponibili a rinegoziare i mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008 e destinati all'acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa.
Con la rinegoiziazione Tremonti la modalità di rinegoziazione è predefinita ed implica:
- l'allungamento della durata residua dei mutui in essere fino al punto in cui la rata si riduce sui livelli definiti dalla Convenzione;
- l'applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile (il tasso resta variabile).
E' ovvio che aumentando la durata del rimborso la rata si abbassa. Naturalmente ciò comporta una spesa complessiva più elevata derivante dall'allungamento della durata del mutuo.
Portabilità del mutuo
Con l'entrata in vigore della Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani) il mutuatario può trasferire il suo debito ad un'altra banca che gli propone condizioni migliori, riducendo al minimo costi e formalità. La nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell'atto di surrogazione ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca.
Mentra la sostituzione del mutuo implica la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, la portabilità può essere condotta mediante un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposta, il cui pagamento non andrà così ripetuto.
Infatti, la Legge 244 del 24 dicembre 2007 (legge finanziaria 2008) stabilisce che con la surrogazione deve essere garantita al cliente “l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Quindi tutta l'operazione può essere condotta senza sopportare spese di sorta.
A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Il debitore si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest'ultima.
In termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito. Per contro la portabilità del mutuo esclude, per il mutuatario, la possibilità di accedere ad un finanziamento aggiuntivo e quidi di poter disporre di ulteriore liquidità.
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25 agosto 2013 · Piero Ciottoli
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Stai leggendo Mutuo sostituzione rinegoziazione portabilità • Autore Piero Ciottoli
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I mutuatari che hanno stipulato un prestito ipotecario a tasso variabile prima del settembre 2011 (quando le banche hanno iniziato rapidamente a impennare gli spread) si trovano nella condizione di spettatori privilegiati di questa situazione.
Godendo di uno spread fissato in tempi non sospetti (quindi probabilmente in un range compreso tra l’1% e l’1,5%) questa categoria di mutuatari ha beneficiato del crollo degli indici Euribor (passati dall’1,1% di gennaio 2012 all’attuale 0,24%) o – per i pochi che hanno un prestito agganciato al tasso Bce – del taglio dei tassi allo 0,75% operato dalla Banca centrale europea. In media le rate attuali, nell’esempio di un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 20 anni, sono più basse di circa 80-100 euro (a seconda della durata residua). Per questa categoria l’ipotesi di un cambio verso il tasso fisso è decisamente antieconomica.
L’ipotesi di surroga presso un’altra banca o il tentativo di rinegoziazione (presso lo stesso istituto) potrebbe avere una logica solo per coloro che stanno attualmente pagando un vecchio mutuo a un tasso superiore al 6 per cento: un’escursione al miglior fisso di oggi o al miglior variabile (con la consapevolezza che gli Euribor sono destinati a salire) potrebbe comportare un buon risparmio nell’arco dei prossimi 2-3 anni. Dopodiché bisognerà valutare se intervenire nuovamente sul piano di ammortamento.
salve io ho chiesto un mutuo,dopo la delibera però la banca(a pochi giorni dall’atto)mi ha avvisato dicendo che non si poteva più stipulare il mutuo perchè la cifra della perizia della mia casa in costruzione era troppo bassa.mi hanno proposto per andare avanti col mutuo,anzichè un tasso fisso come da me scelto,un tasso flessibile fisso,rinnovabile ogni 2 anni col tasso del momento…come mai questa cosa?Grazie