Mutuo ad interessi usurari » Come verificare
Come verificare gli eventuali interessi usurari applicati ad mutuo » Normativa e Sentenze
Può essere necessaria una semplice verifica approssimativa per scoprire se gli interessi del mutuo, sia convenzionali che moratori, superino il tasso di soglia legale.
Sono definiti usurari quei tipi di mutuo che prevedono tassi di interesse (fissi o variabili) che superano quelli legali (cosiddetti tassi soglia). I tassi legali vengono aggiornati periodicamente dal legislatore.
In merito a questa vicenda, la Corte di Cassazione, con la pronuncia 350/13, ha stabilito che: Ai fini dell'applicazione dell'articolo 644 Cp e dell'articolo 1815, secondo comma, Cc si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, quindi anche a titolo di interessi moratori, dovendosi ritenere che il riferimento, contenuto nell’articolo 1, comma 1, del decreto-legge numero 394 del 2000, agli interessi «a qualunque titolo convenuti» rende plausibile senza necessità di specifica motivazione l’assunto secondo cui il tasso soglia riguarda anche gli interessi moratori.
Con questa importante sentenza, gli Ermellini hanno voluto chiarire il principio secondo cui è sempre usurario il tasso praticato dalla banca sul mutuo ipotecario, anche quando il superamento della soglia di legge è legato solo alla maggiorazione dovuta agli interessi di mora. Entro il valore soglia devono infatti essere ricompresi gli interessi pattuiti a qualsiasi titolo
Questo, anche secondo il concetto espresso nell'articolo 1, del Disegno Legge 394/2000, che al comma 1, chiarisce: Ai fini dell'applicazione dell'articolo 644 del codice penale e dell'articolo 1815, secondo comma, del codice civile, si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento.
Mutui ed interessi usurari - Come effettuare una prima verifica
Il mutuatario, interessato a conoscere l'ipotetica illegittimità degli interessi corrisposti alla banca, può già effettuare una prima verifica approssimativa, prima di intraprendere un’azione legale contro l'istituto di credito.
Fare una verifica approssimativa del superamento del tasso soglia è relativamente semplice e non serve spendere soldi con i vari “avvoltoi” che spesso si presentano in queste occasioni.
Si tratta di leggere con attenzione il contratto di mutuo ed il capitolato delle condizioni generali.
In primo luogo bisogna verificare che non vi siano clausole con la quale la banca limita in ogni caso il tasso massimo a quello soglia.
Se non vi sono clausole di quel tipo è sufficiente fare la somma fra il tasso previsto contrattualmente al momento della stipula del contratto ed il tasso di mora confrontando il tasso così ottenuto con quello di soglia pubblicato sul sito della Banca d'Italia per il periodo corrispondente alla stipula del mutuo.
Per velocizzare e facilitare questa verifica l'Aduc ha creato un semplicissimo foglio di calcolo (clicca per scaricare) nel quale si devono inserire i tre dati:
- Tipo di tasso (Fisso o Variabile, per i tassi misti abbiamo riportato le istruzioni della Banca d'Italia secondo le quali debbano essere considerati fissi oppure variabili);
- la data di sottoscrizione,
- ed il tasso comprensivo del tasso di mora.
Il foglio di calcolo andrà a scegliere il tasso di soglia corretto e lo confronterà con il tasso inserito indicando se vi è superamento o meno.
Scusate se posto qui, ma non mi appare il box per l’inserimento di una discussione.
Velocemente, sono socio accomandatario di una sas (copisteria), l’attività non è andata bene e sono rimasto con un fido bancario (intestato alla sas) che non riesco a ripianare dato che in questo momento ho uno stipendio molto basso (lavoro part time in una cooperativa).
Ho inoltre un mutuo intestato a me (mancano ancora circa 15000 €) come persona fisica che mi è stato concesso anni fa mettendo come garanzia l’appartamento di proprietà di mia madre; non ho mai saltato una rata e riesco a pagarlo tutti i mesi senza ritardi.
Il direttore della banca mi ha detto che la banca può rifarsi su questa garanzia (l’appartamento di mia madre) per costringermi a rientrare del mutuo della sas, in quanto io sono garante della sas e l’appartamento è garante di un mutuo intestato a me come persona fisica…… è possibile che possano mettere l’appartamento all’asta?
Grazie per le risposte
Le affermazioni del direttore della banca costituiscono puro terrorismo psicologico. Sua madre potrà perdere l’appartamento se, e solo se, il figlio non farà fronte al pagamento delle rate del mutuo ipotecario, per il quale lei ha garantito.
Se sua madre non ha prestato garanzia per il fido concesso alla sas, la banca (di questo direttore di filiale) dovrà accontentarsi di perseguire con azione esecutiva il socio accomandatario. La madre, non garante del fido, non potrà essere chiamata a rispondere delle inadempienze del figlio socio.
La ringrazio per la risposta :)
Pongo un’altra questione legata a questa:
Vorrei chiudere la Sas (che mi sta generando debiti con l’INPS) chiaramente accollandomi a livello personale la situazione debitoria (e quindi il fido scoperto), anche in questo caso l’immobile di mia madre posto a garanzia del mutuo rimane al sicuro?
Cito inoltre una mia conoscente che lavora all’interno dello stessa banca (intesa come istituto e non come filiale) che dice che la banca può rivalersi sull’immobile… scusate se insisto, ma sono piuttosto preoccupato e far perdere l’appartamento a mia madre per un mutuo che sto pagando mi sembra allucinante
A questo punto, devo necessariamente supporre che la bancaria, sua conoscente, abbia elementi più certi e precisi di quelli da noi acquisiti nel precedente intervento. Forse sarebbe il caso di riferire, anche qui, il ragionamento sviluppato da chi afferma che la banca possa comunque agire esecutivamente nei confronti di sua madre.
Per quello che ne sappiamo, la situazione affrontata riguarda un soggetto, terzo datore di ipoteca, proprietario al 100% dell’immobile posto a garanzia di un mutuo ipotecario concesso dalla banca in favore del figlio (che risulta, peraltro, in regola con i pagamenti previsti nel piano di ammortamento). C’è poi una linea di credito aperta dalla banca alla SAS, di cui il figlio è socio accomandatario. Se, non abbiamo capito male.
Qualora il garante del mutuo abbia nulla a che fare con la SAS, se non è stata sottoscritta anche una fideiussione omnibus a favore del figlio, o, comunque, a favore della SAS, non vedo come l’immobile possa essere messo a rischio dall’insolvenza del socio SAS.
La possibilità di espropriare l’immobile, nelle ipotesi assunte, potrebbe essere una via percorribile dal creditore insoddisfatto solo nel momento in cui il bene venisse trasmesso al debitore, in eredità. Si faccia spiegare meglio e poi, se vuole, posti ancora. Non vorrei ci fosse qualcosa sotto che persino lei, gentile Frgrad, ignora.
Voglio dire, può darsi che sua madre non abbia firmato solo una garanzia limitata al mutuo, ma una garanzia omni comprensiva per tutte le eventuali (e future) esposizioni debitorie assunte dal figlio nei confronti della banca. Andrebbero rilette con attenzione le clausole contrattuali.
Intanto ancora grazie per la Sua gentile risposta :)
Premetto che il fido mi è stato concesso in quanto il mio suocero (mia moglie è socia accomandante, siamo separati di fatto da 3 anni, ma non giuridicamente perchè non siamo in grado di sostenere spese legali per separazione e divorzio) è un cliente “importante” della filiale in questione.
Per quanto riguarda il fido relativo alla sas c’è una fidejussione personale del socio accomandatario (io) su cui c’è esplicitamente dichiarato che NON sono proprietario di immobili e su cui NON vengono citati mutui a me concessi.
Ho riletto attentamente il contratto di mutuo, si tratta di un “CONTRATTO DI MUTUO DI CREDITO FONDIARIO ai sensi dell’art. 38 del D.Lgs. 1/9/1993 n. 385 ” dove mia madre appare come “fidejussore e terzo datore d’ipoteca”
Non risultano garanzie “omnibus” a mio favore o per eventuali altre esposizioni.
Copio incollo inoltre una parte del contratto che descrive gli obblighi di mia madre:
“7) La Signora XXX dichiara di aver preso atto di tutti i patti contenuti nel presente contratto e di tutte le obbligazioni assunte con il contratto stesso dalla Parte mu tuataria e, intendendo garantire alla Banca mutuante, fino alla concorrenza dell’importo massimo (comprensivo del capi tale, degli interessi e di ogni accessorio) di Euro 50.000 (cinquantamila) il pieno ed esatto adempimento di tutti i patti e delle obbligazioni medesime, dichiara di volersi co stituire, come si costituisce fidejussore solidale della Par te mutuataria, dei suoi successori e aventi causa, in ordine a tutte le obbligazioni derivanti dal presente contratto di mutuo con esplicita e formale rinuncia al diritto di preven tiva escussione del debitore principale e con rinuncia altre sì a far valere il disposto degli artt. 1955, 1957 e 1205 del c.c., restando inteso, in relazione a tale ultima disposizio ne, che la surrogazione di cui all’art. 1949 dello stesso c.c., per quanto riguarda l’ipoteca di garanzia a favore del la Banca mutuante suddetta, potrà avere luogo soltanto a se guito dell’integrale pagamento del credito della Banca stes sa.
Conseguentemente la signora XXX si obbliga nella più ampia e valida forma a quanto segue:
a) a pagare alle scadenze contrattuali ed a seguito di sem plice richiesta della Banca mutuante quanto dovuto dal debi tore per rate di ammortamento, interessi ed accessori;
b) a pagare alla Banca mutuante, a semplice richiesta della stessa e anche in caso di opposizione del debitore, l’importo che, tra capitale, rate di ammortamento scadute, interessi ordinari e moratori, spese legali e ogni altro accessorio fosse dovuto dal debitore stesso in dipendenza del presente contratto, alla scadenza del mutuo o qualora si verificasse uno dei casi previsti, dal contratto stesso o dalla Legge, di risoluzione del mutuo e, comunque, di decadenza del debitore dal beneficio del termine e anche nel caso di annullamento, inefficacia o revoca di precedenti pagamenti effettuati dal debitore stesso o da terzi.
Le obbligazioni derivanti dalla fidejussione sono solidali e indivisibili anche nei confronti dei successori e aventi causa del fidejussore. Tali obbligazioni permarranno anche nel caso di accollo agli aventi causa a qualsiasi titolo della Parte mutuataria o a terzi del debito nei confronti della Banca mutuante e si intendono estese a garanzia dell’obbligo di restituzione delle somme erogate nell’ipotesi in cui ve nisse dichiarato comunque invalido il contratto di mutuo. A gli effetti di tutte le obbligazioni come sopra assunte la signora XXX elegge domicilio presso quello di chiarato nel presente atto e in difetto presso la Segreteria del Comune di Firenze.”
Devo trovare il “Capitolato a Stampa” sotto citato, che adesso non ho per un ultimo controllo
” 3) Il presente mutuo è regolato dalle pattuizioni infrascritte e dalle clausole contenute nel capitolato a stampa che, firmato dai comparenti e da me Notaio, si allega a questo at to sotto lettera “B” ”
Bene. Allora diciamo che la banca non può escutere la madre se il figlio non copre il rosso del fido che gli è stato accordato. Come suggeriva la collega Ludmilla sarebbe interessante conoscere le motivazioni su cui poggia le proprie convinzioni l’impiegata della banca. Probabilmente si tratta solo di asserzioni di parte, esternate anche per non contraddire la linea fissata dal direttore. Comprensibile.
Un consiglio che aggiungo a quelli già dati, rigurada lo scoperto di c/c. Controlli applicazione di anatocismo e superamento del tasso soglia usura sugli scoperti di conto, accade più spesso di quanto non si creda che le banche superino il tasso soglia, questo può essere un ottimo argomento per indurre il direttore a più miti consigli.
Luigi, grazie per il prezioso contributo. Intervieni pure quando credi. Per evitare lo spam, purtroppo, siamo costretti a moderare tutti post, ma di norma, pubblichiamo i commenti in tempi accettabili.
Ancora buongiorno, purtroppo mi rifaccio vivo… in relazione alla discussione da me avviata ho finalmente capito dove voleva andare a far leva il direttore della banca:
per costringermi a rientrare del fido concesso alla sas, intende richiedere la risoluzione immediata del mutuo basandosi su una clausola riportata sul Capitolato dei Patti Generali e che consente alla banca di risolvere il contratto se la parte mutuataria (io) risulta essere inaffidabile…. ed io sono iscritto nel registro dei cattivi pagatori, come facilmente immaginabile.
Vi riporto la clausola:
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ALTRI CASI DI RISOLUZIONE DEL MUTUO
La Banca mutuante avrà anche facoltà di risolvere il contratto di mutuo con conseguente decadenza della Parte
mutuataria dal beneficio del termine e potrà esercitare il diritto di cui al precedente numero:
c) QUANDO EMERGESSERO CIRCOSTANZE DI FATTO O RELATIVE ALL’AFFIDABILITA’ BANCARIA DELLA PARTE MUTUATARIA O DEGLI EVENTUALI GARANTI o si scoprissero nei documenti vizi di tal natura che, se fossero stati conosciuti in precedenza, avrebbero
impedito la concessione del mutuo, o, comunque, quando venissero a risultare non corrispondenti al vero le
dichiarazioni fatte circa la proprietà, la disponibilità dei beni costituiti in ipoteca anche in riferimento alla legge
19/5/1975 n° 151 o quando venissero a risultare irregolarità di natura urbanistica relativamente agli immobili stessi;
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