Il mutuo ipotecario dalla A alla Z

Il mutuo ipotecario per tutti » Ecco cosa deve sapere il debitore prima di stipulare il contratto

Il mutuo ipotecario per tutti: ecco cosa deve sapere il debitore prima di stipulare il contratto con l'istituto di credito.

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni.

Di solito il cliente riceve l'intera somma in un'unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione.

È chiamato "ipotecario" perché il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile.

Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari che in questa Guida chiamiamo tutti "intermediari".

Le domande che il debitore deve porsi prima di scegliere un mutuo ipotecario

Come si sceglie il contratto di mutuo? Prima di scegliere il debitore si deve fare queste domande.

Posso ottenere un mutuo?

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito.

Quanto posso chiedere?

In generale, l'intermediario concede un importo che non supera l'80% del valore dell'immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto.

A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l'80% del valore dell'immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Quale rata mi posso permettere?

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito soprattutto in prospettiva e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.

È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

Quanto mi costa il mutuo?

La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo.

Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo disponibile presso l'intermediario e sul suo sito internet.

Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa.

Quale durata mi conviene?

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l'importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi.

A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l'importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l'importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.

Ad esempio, prendiamo un mutuo di importo pari a 145 mila euro, con un tasso fisso del 5,3%.

Se la durata è di 15 anni, la rata mensile è di 1.169 euro e gli interessi complessivamente pagati sono pari a 65 mila euro.

Se la durata è di 30 anni, la rata mensile è più bassa (805 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sono maggiori (145 mila euro)

I tipi di mutuo che il debitore può scegliere

Ecco quali sono i tipi di mutuo che il debitore può scegliere.

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.

Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.

Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell'ammontare complessivo del debito da restituire.

A fronte di questo vantaggio l'intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.

Il rischio principale è un aumento insostenibile dell'importo delle rate.

A parità di durata, i tassi variabili all'inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l'importo delle rate, anche in misura consistente.

Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l'andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell'importo delle rate.

Mutuo a tasso misto Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.

Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.
Mutuo a tasso doppio Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.

Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Mutuo a tasso agevolato

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo.

Parametro di riferimento e spread

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l'intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.

Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l'Eurirs.

Per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l'Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Quanto costa il mutuo ipotecario

Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati anche altri elementi.

Imposte e agevolazioni fiscali Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un'imposta pari al 2% dell'ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della "prima casa".

L'imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all'importo concesso.

Se il mutuo è concesso da un'impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli.

Ci possono poi essere altre imposte legate all'iscrizione dell'ipoteca o ad altri adempimenti.

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale sono detraibili dall'Irpef.

L'importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Per approfondimenti:

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, esaminare il relativo piano di ammortamento.

Il piano stabilisce l'importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l'ammontare di ogni rata e il debito residuo.

La rata è composta da due elementi:

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.

In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto "francese": la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.

All'inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.

In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

Per esempio, consideriamo ancora un prestito di 145 mila euro al tasso fisso del 5,3%, con un piano di ammortamento di 15 anni e con rate mensili.

La rata da pagare sarà sempre di 1.169 euro ma, mentre nella prima rata la quota capitale è di 529 euro e la quota interessi di 640 euro, nell'ultima la quota capitale sarà di 1.164 euro e la quota interessi di 5 euro.

Come scegliere il tipo di tasso del: fisso, variabile, misto, doppio

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.

È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

Confrontare le offerte di più intermediari I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto.

Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria.

Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all'intermediario, per esempio allo sportello della banca.

Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) (> Il mutuo dalla A alla Z), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi.

Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall'intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

Se il tasso del mutuo è variabile il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa.

Selezionare gli intermediari cui richiedere una proposta personalizzata I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema standard. A seconda della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni più favorevoli.

Nell'esaminare le proposte, fare molta attenzione a:

Prima di firmare il contratto di mutuo

Prima di firmare il contratto di mutuo è importante fornire le informazioni e i documenti per l'istruttoria Con l'istruttoria l'intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo.

Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

Presentare le garanzie

La prima garanzia che l'intermediario richiede è l'ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l'immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento.

Per determinare il valore dell'immobile, e quindi della garanzia, l'immobile viene prima sottoposto a una perizia.

Il cliente può abitare nell'immobile ipotecato e può affittarlo.
Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto.

Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all'ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all'80% del valore dell'immobile.

Tra le garanzie più diffuse c'è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo.

Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell'intero finanziamento con tutti i suoi beni.

Valutare i tempi per l'erogazione del mutuo

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l'effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.

I principali passi

Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi.

Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l'ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Prima della conclusione del contratto informarsi delle possibili agevolazioni per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili.

Per informazioni si può consultare, tra gli altri, il sito dell'Associazione Bancaria Italiana - ABI.



Le principali attenzioni che il cliente deve adottare prima di stipulare un mutuo ipotecario

Ecco quali sono le principali attenzioni che il cliente deve adottare prima di stipulare un mutuo ipotecario.

Non indebitarsi oltre le proprie possibilità

Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo, sia per una persona sia per una famiglia.

Già al momento della richiesta, è essenziale valutare se le proprie entrate sono sufficienti per pagare le rate.

Durante il periodo del mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione, malattie).

Prima di ogni richiesta di mutuo o finanziamento, bisogna considerare sempre se non ci si stia indebitando troppo.

Verificare che il tasso applicato non sia usurario

Al momento della firma del contratto il tasso di interesse non può superare la soglia dell'usura, una soglia definita dalla Banca d'Italia in base al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze e pubblicata sul suo sito internet.

Se nel contratto sono stati stabiliti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi.

Pagare le rate con puntualità, perché le conseguenze possono essere anche gravi

Se non si pagano con puntualità le rate, l'intermediario applica gli interessi di mora, che si aggiungono alle somme dovute.

Nei casi più gravi, l'intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto.

Se l'intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:

Se la banca scioglie il contratto, il cliente deve restituire immediatamente il debito residuo. Se non può saldare il debito, l'intermediario può ottenere il pignoramento dell'immobile ipotecato e la sua vendita all'asta.

Se c'è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto. L'intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi (> Il mutuo dalla A alla Z), segnalazione che compromette la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro.

Se la rata nel tempo si rivela troppo alta, cercare subito una soluzione con l'intermediario

Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga prontamente all'intermediario per cercare insieme una soluzione.

In primo luogo, in accordo con l'intermediario, è possibile rinegoziare (> Il mutuo dalla A alla Z) ad esempio il tipo di tasso, lo spread e la durata, anche senza l'intervento del notaio perché resta valida l'ipoteca originaria.

Un'altra possibilità è la sospensione temporanea dei pagamenti, per superare il momento di difficoltà.

In alternativa, è possibile in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità.

È la cosiddetta portabilità, che consente di estinguere il mutuo utilizzando la stessa somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l'ipoteca originaria.

La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con il nuovo intermediario.

Il cliente non ha un diritto a ottenere un nuovo finanziamento. Se però questo gli viene concesso, il vecchio intermediario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo.

Il cliente non deve sostenere alcun costo neanche indiretto (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali), né per l'estinzione del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del nuovo finanziamento.

In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge.

Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali:

Reclami e chiarimenti per il mutuo ipotecario: ecco chi contattare

Per ogni informazione utile il cliente può anche rivolgersi all'eventuale call center della banca.

Il cliente può presentare un reclamo scritto alla banca anche per lettera raccomandata A/R o per email.

I numeri telefonici e gli indirizzi sono indicati in fondo a questa Guida.

L'Ufficio Reclami della banca deve rispondere entro 30 giorni.

Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta, il cliente può presentare ricorso all'ABF - Arbitro Bancario Finanziario.

L'ABF è un sistema di risoluzione delle controversie che offre un'alternativa più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso al giudice. Il procedimento si svolge in forma scritta e non serve un avvocato.

Per maggiori informazioni consultare il sito dell'ABF, dove sono pubblicate, tra l'altro, le decisioni dell'Arbitro, suddivise anche in base all'oggetto del ricorso, e le relazioni sull'attività dell'ABF.

Il cliente che intende segnalare un comportamento irregolare o scorretto da parte di una banca o altra società finanziaria può anche presentare un esposto alla Banca d'Italia.

Per la Banca d'Italia gli esposti rappresentano una fonte di informazioni per l'esercizio dell'attività di vigilanza. Non interviene però con una propria decisione nel merito dei rapporti contrattuali tra intermediario e cliente.

Per presentare un esposto è possibile sul sito della Banca d'Italia.

Il mutuo dalla A alla Z

Il mutuo ipotecario dalla A alla Z: tutte le informazioni principali che il debitore deve conoscere prima della stipula.

Abitazione principale

La casa in cui il cliente o i suoi familiari "dimorano abitualmente", cioè vivono. Si tratta di una definizione ripresa dalla legislazione fiscale e utilizzata dal fisco per determinate agevolazioni sulle imposte.

Ammortamento

Procedimento di estinzione graduale di un prestito mediante il pagamento periodico di rate secondo un piano detto, appunto,
"piano di ammortamento".

Centrale dei Rischi

Sistema informativo che opera presso la Banca d'Italia e registra le segnalazioni di tutte le banche e di una parte degli intermediari finanziari sui debiti dei propri clienti che superino determinate soglie minime.

Gli intermediari possono chiedere alla Centrale dei Rischi le informazioni sul debito totale di ciascun cliente segnalato nei confronti dell'intero sistema creditizio; cioè possono sapere se il cliente ha ricevuto prestiti da altri intermediari. Anche il cliente può verificare in Centrale dei Rischi la propria posizione verso il sistema; per farlo si deve rivolgere alle filiali della Banca d'Italia. I dati della Centrale dei Rischi sono riservati.

Estinzione anticipata

Chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza del mutuo.

Euribor - Euro Interbank Offered

Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile.

Eurirs o Irs - Euro Interest Rate Swap

Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.

Fideiussione

L'impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento di un debito di un'altra persona. La garanzia è personale perché il creditore può rivalersi sull'intero patrimonio del garante.

Foglio Comparativo

Documento informativo per i contratti di mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti in aggiunta al Foglio Informativo. Il Foglio Comparativo contiene informazioni generali sui diversi tipi di mutui offerti da uno stesso intermediario. Serve per facilitare il confronto tra le possibili alternative e agevolare la scelta.

Foglio Informativo

Documento che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti per ciascuna operazione o servizio offerto; contiene informazioni sull'intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche dell'operazione o del servizio.

I contenuti del contratto devono essere coerenti con le informazioni contenute nel Foglio Informativo.

Ipoteca

Diritto di garanzia su un determinato bene, normalmente un immobile. Il proprietario, che ha richiesto il mutuo, può continuare ad abitare nel bene ipotecato, affittarlo o venderlo.

Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l'espropriazione del bene e farlo vendere.

Perizia

Relazione effettuata da un tecnico, indicato o accettato dall'intermediario, che attesta il valore dell'immobile da ipotecare.

Portabilità

Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio mutuo e di stipularne uno nuovo presso un altro intermediario, anche senza il consenso dell'intermediario originario.

La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo finanziamento.

Rata

Pagamento che il cliente effettua periodicamente, secondo cadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali, annuali), per restituire la somma presa in prestito. La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè il rimborso della somma prestata, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti per il mutuo.

Relazione notarile

Documento in cui il notaio certifica sia che il venditore è effettivamente il proprietario sia lo stato giuridico dell'immobile da ipotecare, ad esempio l'esistenza di precedenti ipoteche

Rinegoziazione

Operazione con la quale si modificano uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo.

Spese di istruttoria

Rimborso chiesto dall'intermediario per le pratiche e le formalità necessarie all'erogazione del mutuo.

Spread

Differenza fra il tasso di riferimento (per esempio l'Euribor o l'Eurirs) e il tasso di interesse applicato al cliente.

TAEG - Tasso Annuo Effettivo Globale

Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso.
Comprende il tasso di interesse e tutte le altre voci di spesa, ad esempio per l'istruttoria della pratica, la riscossione della rata, i servizi accessori necessari per ottenere il mutuo, quali ad esempio una polizza assicurativa. Non comprende le spese notarili.
Il TAEG è un termine di confronto molto utile, soprattutto per i mutui a tasso fisso, e deve essere sempre indicato nella documentazione contrattuale.

Tasso a regime

A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo ("tasso di ingresso") e rimandare a un momento successivo all'erogazione la determinazione definitiva del tasso, detto appunto "tasso a regime".
La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere anche consistente. È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.

Tasso di interesse

Indice, espresso in percentuale, della misura del compenso (interessi) che spetta all'intermediario per l'erogazione del finanziamento.

TEGM - Tasso Effettivo Globale Medio

Tasso in base al quale si calcola la soglia del tasso usurario, proibito dalla legge. Indica il valore medio del tasso effettivamente applicato dal sistema bancario e finanziario a categorie omogenee di operazioni creditizie (ad esempio: aperture di credito in conto corrente, crediti personali, leasing, factoring, mutui) due trimestri prima.
Il TEGM per categoria di operazione e la relativa soglia di usura sono resi noti ogni tre mesi dal Ministero dell'Economia e delle Finanze e pubblicati sul cartello affisso nei locali dell'intermediario e sul suo sito internet.

Usura

Reato che consiste nel prestare denaro a tassi di interesse considerati illegali perché troppo elevati e quindi tali da rendere il loro rimborso molto difficile o impossibile. La soglia del tasso usurario è il valore a partire dal quale un tasso è illegale (vedi anche voce TEGM).

Cosa fare al momento di scegliere il mutuo

Ecco cosa fare al momento di scegliere il mutuo ipotecario.

Al momento di firmare

Cosa deve fare il cliente durante il rapporto contrattuale

Per gli altri tipi di mutuo, quando c'è un'ipoteca, è possibile estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in parte, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel rispetto dei criteri previsti dalla legge.

Cosa deve fare il cliente dopo la chiusura del mutuo

27 luglio 2016 · Andrea Ricciardi

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Stai leggendo Il mutuo ipotecario dalla A alla Z Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 27 luglio 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria guide al mutuo e conseguenze per inadempimento del contratto di mutuo Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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