Mutuo - i documenti da presentare alla banca e l'istruttoria

Mutuo - i documenti da presentare alla banca

Una delle domande più frequenti alle quali mi capita di rispondere (online e non) parlando di mutui immobiliari è relativa a quali documenti bisogna presentare ad una banca per richiedere il mutuo. Molto spesso, anche nella forma “Possono chiedermi questo (estratto conto, redditi pregressi, situazione familiare, ecc…) per scegliere se darmi un mutuo?”. La risposta è “Sì”. Una banca è un soggetto privato che deve decidere se prestarvi una cifra non indifferente (il più delle volte superiore ai centomila euro, a volte anche molto superiore) e per farlo può richiedervi quello che vuole, anche la raccomandazione del papa o l'esame dei triglicerdidi. Non vuoi o non puoi produrlo? Fatti finanziare da qualcun altro.

Vediamo comunque quali possono essere, in linea generale, i documenti necessari da tenere a portata di mano (o almeno sapere dove recuperarli) e vediamo dove procurarseli se non li avete a disposizione, stilando un elenco il più possibile completo.

Molte banche ne chiederanno qualcuno di meno. Difficilmente ve ne chiederanno di più. Di tutto quanto dovete consegnare copie (ma è buona norma avere con sé gli originali per permettere il confronto ed assicurare che non siano dei falsi) perché difficilmente rivedrete qulcosa, anche se la pratica di mutuo dovesse essere respinta.

Questo elenco è MOLTO completo, ma non è detto che sia esaustivo. Molte banche chiederanno “di meno”, e qualcuna è possibile che chieda “di più”.

Spero comunque di avere fatto qualcosa di utile.

Qui lo stesso elenco in formato .pdf (37 kb)

Contributo di Federico Presezzi



Mutuo - l'istruttoria

Per chi è alle prese con la richiesta di un mutuo lo scoglio più importante da superare è l'istruttoria della banca. L'istruttoria è quella procedura (solitamente esternalizzata) con cui l'istituto di credito valuta il rating (giudizio di affidabilità) del potenziale cliente. Per capire se può essere un buono o cattivo pagatore. Solitamente migliore è il rating più basso è lo spread (il ricarico sugli indici interbancari) posto dall'istituto. E viceversa.

Se il rischio di insolvenza è troppo alto (e quindi se il rating è troppo basso) la banca può decidere di rifiutare l'offerta del mutuo. Prima di imbattersi nella richiesta del mutuo, si può provare anche da soli ad effettuare uno stress test sul proprio reddito. In che modo? Il punto di partenza è il reddito netto mensile (si somma quello dei coniugi in caso di mutuo cointestato).

Poniamo che sia di 2.800 euro. A questo punto bisogna sottrarre le cosiddette quote di sussistenza. In pratica la liquidità necessaria per pagare bollette e le spese varie quotidiane che occorrono per vivere. Molti istituti di credito calcolano la quota di sussistenza intorno agli 800 euro. Poi ci sono i figli a carico per cui, in media, si sottraggono altre 200 euro cadauno. Senza dimenticare di sottrarre l'importo di rate dovute ad altri finanziamenti in corso.

Ponendo che nell'ipotesi le "altre rate" ammontino a 200 euro, e ponendo che l'aspirante mutuatario abbia un figlio a carico abbiamo 1.400 euro, da sottrarre al reddito netto (2.800).

Quindi ne restano 1.600 euro. Questo importo rappresenta una sorta di "potere mutuo-acquisto", in sostanza la forza contrattuale per ottenere il prestito. Il "potere mutuo acquisto" deve essere almeno 1,5 volte la rata. Nell'esempio, dividendo 1.600 euro per 1,5 si arriva a 1.066 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.

Da IlSole24Ore

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20 agosto 2013 · Piero Ciottoli


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Stai leggendo Mutuo - i documenti da presentare alla banca e l'istruttoria Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 20 agosto 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 27 settembre 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

Commenti e domande

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  • Anonimo 17 aprile 2019 at 08:51

    Gentile Sig. Annapaola Ferri

    Appoggio il Suo discorso della diligenza, infatti non lo sono stato.

    Mi sono fidato di un venditore ex direttore della stessa banca che mi ha fornito una concessione falsa in quanto mancavano pagine rilevanti.

    Di un perito che non ha rilevato abusi

    Di un notaio che interpellato diceva che non aveva fatto un controllo in quanto già vi era un atto condizionato con erogazione del mutuo e che quindi non ravvisava nessun problema.

    Io non sono un esperto in diritto bancario, o un perito di settore, però tutti sono stati pagati per fare il loro lavoro cosi come imposto dal sistema al quale ho dovuto aderire.

    Stranamente in Regione settore lavori pubblici residenziali, che per il nulla osta del mutuo richiede obbligatoriamente la concessione edilizia, dopo un richiesta di accesso agli atti, questo documento non si trova più.

    Quindi l’attestato di positiva istruttoria da parte della banca su cosa si baserebbe?
    Quindi avrei potuto presentare anche una ricetta di cucina tanto la banca non ha l’obbligo di verifiche.

    Ecco come si favoriscono i truffatori che conoscono bene l’ambiente bancario (per carità parlo solo del ex direttore di banca proprietario della casa vendutami).

    Il fatto è che non ci sono mai garanzie per il debole, tutti e dico tutti, per un cavillo e per l’altro non hanno una parte di responsabilità.

    E’ brutto agire contro chi non ha la possibilità di difendersi, ma lo è ancor di far passare un onesta persona per una poco diligente.

    Il problema è vedere il bene nelle persone ecco la poca diligenza.

    Salute a tutti

    • Annapaola Ferri 17 aprile 2019 at 09:22

      Lei è stato vittima di una truffa, questo è indiscutibile, ma oltre a querelare l’ex direttore non può fare. Mi sembra di capire che il direttore era già un ex quando è stata istruita la pratica in banca. Dunque, l’azione giudiziaria va circoscritta alla responsabilità del venditore che se accertata, porterebbe a riconoscerle il risarcimento dei danni.

      Lei ha chiesto un parere tecnico, che esula da considerazioni, seppur condivisibili, su un dato noto, ma non utile nelle aule giudiziarie: tutti noi viviamo in un mondo di ladri colletti bianchi, più pericolosi dei delinquenti che, magari, ti rapinano per strada.

  • Anonimo 17 aprile 2019 at 07:30

    Salve nell’articolo “Mutuo – i documenti da presentare alla banca” ho letto che la concessione edilizia deve essere presentata solamente in caso di costruzione o ristrutturazione.

    Io ho acquistato un’abitazione che ho poi riscontrato avere un sostanziale abuso edilizio insanabile.

    Ricordo di aver fornito alla banca una copia di concessione edilizia che mi aveva rilasciato il venditore e che questa concessione, in seguito a verifiche approfondite, e risultata difforme dalla piante catastali.

    Mi chiedo come abbia fatto la banca a istruire un mutuo ipotecario su una casa abusiva.
    Interpellata, la banca adisce di essere parte lesa in questo contesto, ma io non riesco a capire in quale maniera visto che sono io ad aver perso la mia abitazione, aver pagato più di 3/4 il mutuo e dover pagare il restante su un bene insanabile e invendibile.

    Probabilmente vi è stata una forzatura in fase di vendita in quanto il venditore è poi risultato essere un ex direttore della stessa banca dove ho firmato l’atto di erogazione.

    Ho interpellato almeno 3 avvocati ma nessuno sembra come sbrogliare la matassa, al tribunale al quale mi sono rivolto, dopo 3 anni ha fisso l’udienza per il 2022 ma nel frattempo la banca continua a conteggiare le more su il residuo di mutuo che io non intendo assolutamente pagare, anche perchè non ho lavoro, non ho denaro e la casa era il mio unico bene vendibile.

    Secondo il mio parere il fatto che la banca non debba richiedere obbligatoriamente la concessione edilizia per un confronto mi sembra assurdo, anche perchè è il documento più importante che dovrebbe essere acquisito prima di tutti gli altri.

    Le planimetrie catastali sono carta straccia in un contesto del genere.

    Avevo messo in vendita la casa per saldare il mutuo, ad oggi sono sette anni che non lo pago e mi chiedo come mai la banca non si è fatta sentire per un asta giudiziaria o altro… sarà un caso?

    E’ possibile che io debba perdere la casa in questa maniera?

    Ciao a tutti

    Un Italiano che si farà sentire

    • Annapaola Ferri 17 aprile 2019 at 07:44

      I controlli sull’autenticità e la conformità della concessione edilizia alle risultanze catastali, come di tutti gli atti depositati, spettano all’acquirente, non alla banca. Nel caso particolare, una visura catastale, semmai nell’ambito di una perizia di accertamento affidata ad un professionista, è il minimo che la diligenza richiede alla parte acquirente. La banca accetta la documentazione fornita in sede di richiesta di mutuo come conforme: se non fosse così, i costi di istruttoria sarebbero rilevanti ed il mutuatario sarebbe obbligato, paradossalmente, ad anticiparli (a fondo perduto), e rifonderli anche a fronte di un successivo diniego del prestito. Da quanto lei riferisce, la banca è sicuramente parte lesa nella vicenda che, purtroppo, la vede coinvolta.



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