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Mutuo cointestato - Le problematiche

Condividere le spese di un mutuo ipotecario può avere i suoi vantaggi, ma, con un mutuo cointestato, possono sorgere diverse problematiche, soprattutto se lo stesso è pagato da un solo coniuge. Vediamo, nel prosieguo dell'articolo, come risolverle.

Quando si acquista un immobile, la cointestazione del mutuo può nascere da una precisa volontà dei richiedenti oppure dalla necessità della banca, che, in questo modo, ottiene maggiori garanzie.

Ma nella fattispecie, appunto, di un mutuo cointestato, cosa succede se uno dei due non paga?

Prima di affrontare questa diatriba, è bene chiarire che un mutuo cointestato non conviene solo a marito e moglie.

Per maggiori garanzie reddituali gli istituti di credito apprezzano che a concorrere al pagamento ci siano più contraenti. Sempre più spesso, infatti, al mutuo cointestato accedono non solo le famiglie, ma anche conviventi e amici che decidono di dividere le spese per un mutuo piuttosto che pagare un affitto.

Per le banche non c’è alcuna differenza. Di regola, difatti, le rate del mutuo gravano su entrambi i contraenti, che diventano contemporaneamente mutuatari e datori di ipoteca.

Inoltre, per la banca, non è fondamentale sapere chi dei due paga e a quale titolo.

Ciò, perché, nel caso di mancato pagamento di una o più rate, la banca può rivalersi indifferentemente su uno o sull'altro coniuge sia laddove entrambi i richiedenti producano reddito, e siano diventati cointestatari per rafforzare le garanzie fornite alla banca, sia nel caso in cui solo uno abbia fornito concrete garanzie reddituali e produca reddito.

Spesso, comunque, si ha l'esigenza di un mutuo cointestato anche per poter acquistare un’altra casa ed è chiaro che, finché si è impegnati in questo contratto, difficilmente le banche danno la possibilità di accendere un secondo mutuo.

Le possibili soluzioni per eliminare la cointestazione del mutuo

Pertanto, esistono sono solo tre possibili soluzioni per uscire da un mutuo cointestato.

La prima è la vendita dell'immobile che porterebbe a risolvere naturalmente non solo la chiusura del mutuo con conseguente cancellazione dell'ipoteca, ma anche l’uscita dalla quota di immobile cointestato.

La seconda è data dalla sostituzione del mutuo, che è la sola soluzione che permette alla banca di modificare i soggetti coinvolti nel precedente contratto, siano essi cointestatari o garanti.

L’ultima possibilità consiste nell'accollo del mutuo che permette al coniuge che rimane proprietario dell'immobile in via esclusiva, acquistando anche l’altra parte, di mantenere le condizioni del mutuo attuale, divenendo comunque proprietario dell'intera unità abitativa.

In tale caso è fondamentale il pieno accordo di ambo le parti, ed in più la disponibilità da parte della banca ad accettare questa soluzione.

Per quanto concerne i costi, nel primo caso citato, a parte le spese notarili per il trasferimento della quota del 50% sull'immobile, praticamente non esistono oneri.

Qualora si scegliesse la sostituzione del mutuo, invece, ci sono i costi di estinzione, con conseguente cancellazione dell'ipoteca sull'immobile, più i costi notarili. A questi aspetti, poi, si aggiunge la necessità di dover accendere un nuovo mutuo con i conseguenti esborsi (costi accessori della banca, notaio, iscrizione dell'ipoteca, assicurazione.

Nell'ultimo caso, ovvero l'accollo del mutuo, alcune banche richiedono un costo una tantum, generalmente non elevato per la procedura, e non ci sono altri oneri legati al mutuo, mentre ovviamente rimangono quelli relativi al cambio delle quote di proprietà.

Ma cosa succede se in un mutuo cointestato l'onere è corrisposto da un solo coniuge?

In un mutuo contratto prima della separazione, entrambi i coniugi hanno diritto alla divisione dell'immobile.

Se il mutuo è pagato da entrambi, una volta estinto, si deciderà chi tiene la casa, pagando la metà del valore all'ex.

Ma se il mutuo è pagato interamente uno dei due coniugi, con denaro proprio, allora, al termine, configureranno due casi.

Il primo, sarà quello di chiedere all'ex compagno la metà. Così facendo, la casa continuerà ad essere di entrambi,ma è chiaro che in una separazione la soluzione può incontrare difficoltà.

L'altra soluzione è quella che a tenersi l'immobile sia solo chi ha pagato fin ora le rate del prestito.

In alternativa, si può estinguere l’attuale mutuo cointestato e accedere ad uno intestato solo per se stessi.

9 maggio 2014 · Giovanni Napoletano

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Stai leggendo Mutuo cointestato » Scopriamo le problematiche Autore Giovanni Napoletano Articolo pubblicato il giorno 9 maggio 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Commenti e domande

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  • dario rota 11 maggio 2014 at 21:34

    Ho letto con molta attenzione l’articolo del 9 maggio scritto da Giorgio Napolitano a riguardo delle problematiche di un mutuo cointestato. Ho sempre sostenuto da solo le spese del mutuo cointestato fin dal primo giorno quindi nel 2007,e la mia ex oltre a non abitarci piu’ da anni ha donato il suo 50% al fratello di lei con una donazione(nel 2013) rimanendo al tempo stesso cointestataria del mutuo di cui sopra(oltre ad averne acceso un’altro per acquistarsi un’altra casa).Ora tramite il loro avvocato mi chiedono di pagargli una sorta di affitto(ancora da quantificare)in quanto utilizzo solo io l’immobile anche se i proprietari siamo io ed il cognato(che vive altrove) e nonostante paghi io solo tutto il mutuo.Possono chiedermi tale cosa?Posso eventualmente detrarre tale importo di affitto dalla rata del mutuo che io pago anche per loro?Se continuassi a pagare solo io al termine del mutuo ho diritti di prelazione sul 50% dell’immobile?Da gente esperta come siete se volessi rilevare io il 50% della casa(in sede di separazione giudiziale c’era un accordo sottoscritto inanzi al giudice con accordi precisi scritti sulla compravendita della quota ma poi la mia ex non ha piu’ ritenuto vincolante tale accordo scritto) devo far recedere dalla donazione il cognato ed acquistare dalla mia ex che e’ cointestata sul mutuo?La banca erogatrice del mutuo nulla sapeva della donazione e dice che dovendo essa dare il suo assenso(per esempio la banca aveva il diritto di verificare le capacita’ reddituali del cognato oltre ad altri cavilli legali)la donazione e’ nulla.Non potrei donare pure io la mia quota allora se la mia ex e suo fratello non demordono?Una banca diversa dalla mia, mi ha proposto una sostituzione del mutuo piu’ liquidita’ ma solo se prima divento l’unico proprietario dell’immobile perche’ altrimenti con una quota gravata da donazione nessuno interviene.A vostro avviso ed in base alla vostra esperienza(alla casa io tengo assai,se non fosse perche’mia figlia minorenne ci e’ nata e mi e’ gia’ costata un sacco di soldi oltre al fatto che potrei rilevare il 50% solo con 20000 euro a fronte di un valore periziato di 170000 ed un mutuo cointestato residuo di 60000)che possibili soluzioni vi sembrano piu’ idonee?E’ palese che tale donazione deprezza l’immobile oltre a renderlo ‘aggressibile’ per vent’anni dagli eredi,se poi dono pure io la mia quota vi lascio immaginare.Non voglio contemplare di smettere di pagare il mutuo per obbligare gli altri ai loro obblighi di mutuo altrimenti sono condannato a vita da ogni sorta di banca.Cordiali saluti

    • Ludmilla Karadzic 12 maggio 2014 at 04:47

      Provi a raggiungere un accordo con il suo coniuge separato: quantifichi l’importo del canone di locazione per un appartamento simile al suo nella zona in cui esso è ubicato, e compensi la metà dell’importo così definito con la metà della rata del mutuo che lei sta già pagando.

      Si faccia assistere da un avvocato per mettere nero su bianco le condizioni concordate e la durata dell’accordo.

      Nella situazione che si è determinata, perseguire una soluzione giudiziale significa dover sostenere altri costi per esiti assolutamente imprevedibili.

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