I diritti del consumatore nei contratti di mutuo ipotecario

Mutuo ipotecario: le controversie più comuni tra banche e clienti » Scopriamo i diritti del consumatore

L’arbitro Bancario Finanziario (Abf), di sovente, si e’ occupato della tematica concernente i rapporti tra consumatore ed istituti di credito in materia di mutuo ipotecario.

Come noto, l’Abf e’ diventato un punto di snodo fondamentale nelle controversie tra banche e consumatore. Da poco tempo a questa parte, i ricorsi all’Arbitro bancario finanziario, difatti, hanno visto un aumento del 58% con una percentuale di accoglimento delle istanze dei consumatori pari al 45% dei casi. Da notare che a rivolgersi all’abf e’ un pubblico adulto, vista l’età media dei ricorrenti, che e’ di 49 anni.

Il successo dell’Abf si misura anche dai dati riguardanti gli accessi al proprio sito internet: 14.000 accessi al giorno, tra cui, oltre ad esperti e studiosi, semplici cittadini interessati a conoscerne le decisioni.

La chiave di volta di tanto successo e’ la qualità delle decisioni: l’elevato profilo dei componenti dei collegi di coordinamento mette a disposizione dei cittadini uno strumento di valore, accessibile a tutti per i costi contenuti.

Il ricorso all’Abf costa, infatti, solo 20 euro e quando il cittadino ha ragione, in genere, le banche sono condannate a rifonderglieli.

Tra le contestazioni ricevute lo scorso anno dall’Abf, quelle relative al mutuo ipotecario sono numerose: oltre il 20% e quasi 800 in numeri assoluti.

In questo intervento, dunque, vogliamo informare il lettore sulle decisioni dell’Abf in materia di mutuo ipotecario.

Per favorire la lettura, facciamo notare che, nel prosieguo dell'articolo, i clienti, o consumatori, saranno identificati come utilizzatori, mentre gli istituti di credito, banche o prestatori, come intermediari.

I caratteri generali del mutuo ipotecario

Come noto, il mutuo bancario costituisce la principale forma di prestito che le banche concedono a medio e a lungo termine, tipicamente per l'acquisto di immobili.

La restituzione del prestito avviene nell'arco di un periodo predefinito secondo un piano di ammortamento, attraverso la corresponsione di rate. La rata è composta da una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e da una quota interessi.

Si distingue fra mutuo a tasso fisso (che non si modifica durante la vita del contratto) e a tasso variabile (che si può modificare nel tempo in relazione all'andamento del costo del denaro o ad altri parametri).

Il mutuo è ipotecario nel caso in cui il rimborso nei confronti della banca è garantito da un'ipoteca sul bene acquistato.

La materia dei mutui e degli altri finanziamenti è stata oggetto negli ultimi anni di una serie di interventi normativi in tema di trasparenza, per accrescere la tutela e i diritti della clientela, anche in termini di confrontabilità delle offerte degli intermediari.

La disciplina sulla portabilità attribuisce al cliente il diritto di trasferire il proprio finanziamento presso un altro intermediario, in tempi contenuti e sulla base di una procedura di collaborazione interbancaria: è esclusa l'applicazione di penali e oneri di qualsiasi natura, né possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento.

Il mutuo ipotecario e la mancata concessione del credito da parte delle banche

Sulla questione relativa alla legittimità del rifiuto dell'intermediario a fornire al cliente più precise informazioni sulla mancata concessione di un finanziamento, è intervenuto il Collegio di coordinamento, in considerazione di orientamenti non univoci espressi dai diversi Collegi ABF.

Il Collegio di coordinamento ha preliminarmente ribadito che non vi è un diritto del cliente alla concessione del credito, data l'autonomia decisionale dell'intermediario sull'erogazione.

Il Collegio, inoltre, ha rilevato che nell'ambito della nuova disciplina in materia di trasparenza la tutela del cliente rappresenta un obiettivo diretto delle norme che regolano i rapporti con gli intermediari e non più soltanto un mezzo per promuovere la stabilità, l'efficienza e la competitività del sistema finanziario.

Il Collegio ha, infine, fatto riferimento alla Comunicazione della Banca d'Italia del 22 ottobre 2007 nella quale è previsto che qualora decida di non accettare una richiesta di finanziamento, è necessario che l'intermediario fornisca riscontro con sollecitudine al cliente, nell'occasione anche al fine di salvaguardare la relazione col cliente, andrà verificata la possibilità di fornire indicazioni generali sulle valutazioni che hanno indotto a non accogliere la richiesta di credito.

È in un simile quadro, a giudizio del Collegio di coordinamento, che deve essere risolta la divergenza di vedute venutasi a creare tra i Collegi ABF.

Il cliente ha il diritto pertanto di ricevere indicazioni sulle ragioni del diniego adeguatamente rapportate alle circostanze individuali che lo riguardano, anche se di carattere generale (in quanto applicazione di criteri elaborati per la generalità della clientela).

Le condizioni economiche del contratto di mutuo

In materia di condizioni economiche del contratto, l'ABF ha, innanzitutto, affermato che l'eccessiva onerosità dei costi applicati, se non collegata a una violazione della normativa in tema di usura, non può essere censurata sotto il profilo dell'illiceità della causa e non può condurre, per questo, alla nullità del contratto.

L'Arbitro ha inoltre ricordato che il Codice del consumo esclude che il carattere vessatorio della clausola possa riguardare la determinazione dell'oggetto del contratto o l'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.

Proseguendo, numerose sono le decisioni in materia di usura.

Tassi di interesse usurari nei contratti di mutuo ipotecario

Come noto, i tassi di interesse sono usurari se superiori al tasso soglia rilevante per la specifica tipologia di operazione creditizia. I tassi soglia sono determinati in base alle rilevazioni trimestrali dei tassi effettivi globali medi praticati per categorie omogenee di operazioni e pubblicati nella Gazzetta Ufficiale.

Per la determinazione del tasso di interesse usurario si tiene conto delle commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e delle spese, escluse quelle per imposte e tasse, collegate all'erogazione del credito.

In relazione alla citata disciplina, l'ABF si è pronunciato sull'inclusione, nel calcolo del tasso effettivo globale (TEG), delle spese assicurative sostenute contestualmente alla concessione del credito.

Le Istruzioni per la rilevazione dei tassi esplicitano che nel calcolo del TEG sono incluse, tra l'altro, le spese per assicurazioni o garanzie intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito ovvero a tutelare altrimenti i diritti del creditore (ad es. polizze per furto e incendio sui beni concessi in leasing o in ipoteca), se la conclusione del contratto avente a oggetto il servizio assicurativo è contestuale alla concessione del finanziamento ovvero obbligatoria per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni contrattuali offerte, indipendentemente dal fatto che la polizza venga stipulata per il tramite del finanziatore o direttamente dal cliente.

L'Arbitro ha affermato che vanno incluse nel calcolo del TEG anche le assicurazioni aggiuntive stipulate sull'automobile oggetto del finanziamento, in quanto contestuali allo stesso e parti integranti delle relative condizioni economiche.

A giudizio dei Collegi, la commissione di massimo scoperto (CMS) può essere inclusa nel calcolo del TEG, per la verifica del superamento del tasso soglia, solo a far data dall'entrata in vigore della modifica normativa del 2009, che ne prevede espressamente la computabilità.

Alcune decisioni dell'Arbitro hanno riguardato la questione della cosiddetta usura sopravvenuta, ovvero le ipotesi in cui il superamento del tasso soglia sia intervenuto nel corso del rapporto di finanziamento.



L'usura sopravvenuta nei contratti di mutuo

Come noto, si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo,
indipendentemente dal momento del loro pagamento.

A sostegno della rilevanza dell'usura sopravvenuta, l'Arbitro ha sottolineato che appare singolare circoscrivere la rilevanza del fenomeno solo al momento genetico del rapporto. Peraltro, dal superamento in corso di rapporto del tasso soglia non deriva la nullità degli interessi usurari, ma unicamente l'inopponibilità al cliente di tassi eccedenti, non potendo l'ordinamento ammettere il pagamento di interessi in misura superiore al tasso soglia trimestralmente rilevato.

Nel caso in cui il superamento del tasso soglia si sia verificato in conseguenza di sopravvenuti mutamenti regolamentari nella normativa sul calcolo del TEG, l'intermediario è tenuto al ricalcolo degli interessi dovuti a partire dal momento dell'applicazione dei nuovi criteri e a restituire al ricorrente la differenza tra l'importo degli interessi addebitati in base al contratto e il tasso soglia vigente precedentemente.

Altra rilevante questione affrontata dall'Arbitro, talora intrecciata a problematiche di usura, riguarda l'anatocismo.

L'anatocismo bancario nei contratti di mutuo

Con riguardo ai finanziamenti con piano di rimborso rateale, l'Arbitro ha evidenziato che la capitalizzazione mensile degli interessi di mora contrasta con le disposizioni del TUB (Testo Unico Bancario).

Sempre in tema di anatocismo, assumono rilievo alcune decisioni riguardanti il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento di rate costanti, composte ciascuna di una quota capitale, progressivamente crescente, e di una quota interessi, progressivamente decrescente.

Secondo i ricorrenti, tale piano di rimborso del prestito determinerebbe la produzione di interessi corrispettivi anatocistici.

Ad avviso dell'Arbitro tale metodo di ammortamento è legittimo se gli interessi (computati mese per mese) vengono calcolati solo sul capitale residuo del mutuo al mese precedente. In tale quadro, ciò che rileva è che il cliente, con la consegna del piano, è in grado di valutare l'ammontare degli interessi da pagare.

Quanto alle voci di costo applicate, l'Arbitro ha ritenuto inopponibile al cliente la clausola che prevede una generica commissione per l'attività svolta dall'agente, dal mediatore e/o da ogni altro soggetto abilitato all'offerta fuori sede intervenuto nell'operazione di prestito": tale formulazione non consente di individuare la prestazione addebitata al cliente.

L'estinzione anticipata del contratto di mutuo

Riguardo alle problematiche che emergono in fase di esecuzione del contratto, l'Arbitro ha giudicato contraria a buona fede la scelta dell'intermediario di procedere, senza alcun preavviso, alla quasi integrale riduzione dei finanziamenti erogati in favore del cliente.

In mancanza di giustificazioni inerenti alla situazione economica del cliente, che avrebbe invece reso possibile una più graduale riduzione degli affidamenti, tale condotta è stata qualificata come interruzione brutale del credito.

Il principio di buona fede è stato richiamato anche in relazione all'addebito di somme, a titolo di interessi di mora e di commissioni mensili, per la gestione di un conto corrente e di una carta di credito a esso collegata, rimasti entrambi per lungo tempo non utilizzati.

Il Collegio, pur riconoscendo che il ricorrente avrebbe dovuto chiudere il rapporto, ha censurato la condotta dell'intermediario che non aveva contattato il cliente per evitare l'inutile aggravarsi della sua esposizione nei confronti della banca.

L'Arbitro ha ricordato che "a banca non è tenuta a fornire le informazioni che le vengono richieste ma quando accetti di fornirle deve fornire informazioni esatte, mentre il fornire informazioni inesatte e fuorvianti integra gli estremi dell'illecito.

Ciò soprattutto nel caso in cui la banca abbia comunicato informazioni false o inesatte circa la situazione economica e la solvibilità di un cliente quando, sulla base di tali informazioni, siano stati erogati nuovi finanziamenti al medesimo soggetto, rivelatosi poi insolvente.

Non è rinvenibile, al di fuori di alcune ipotesi eccezionali, un generico diritto alla rinegoziazione del contratto: la modifica delle condizioni economiche, infatti, non può essere imposta ed è possibile solo quando banca e cliente siano concordi sulle variazioni da apportare. Nell'attuale cornice normativa, tale diritto è ipotizzabile solo con riguardo ai mutui a tasso variabile per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale (cosiddetta rinegoziazione imposta).

Inoltre, come noto il consumatore può rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l'importo dovuto al finanziatore. In tal caso il consumatore ha diritto a una riduzione del costo totale del credito, pari all'importo degli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto.

Si introduce dunque una distinzione tra voci di costo applicate una tantum al contratto, in quanto volte alla copertura di spese e/o alla remunerazione di attività propedeutiche alla concessione del finanziamento e spese, a copertura invece di oneri destinati a maturare nel corso della vita del contratto e in ragione della durata dello stesso, decretando la rimborsabilità, in caso di estinzione anticipata del finanziamento, unicamente di queste ultime spese.

Le comunicazioni indirizzate al sistema dalla Banca d'Italia nel 2009 e nel 2011 rimettono alla documentazione contrattuale e di trasparenza la puntualizzazione circa la natura ricorrente o meno delle commissioni applicate.

Sulla scorta della giurisprudenza della Corte di Cassazione, l'Arbitro ha chiarito che, ai fini dell'applicabilità della disciplina, il principio di irretroattività non impedisce che la legge nuova si applichi alla disciplina dei rapporti, che pur avendo origine sotto il vigore della legge abrogata, siano destinati a durare ulteriormente.

L'Arbitro ha inoltre affermato che sono rimborsabili, per la parte non maturata, le commissioni bancarie e di intermediazione, le spese di incasso quote e il premio assicurativo. In assenza di una chiara ripartizione nel contratto tra oneri e costi, per l'individuazione della quota da rimborsare va considerato l'intero importo di tali voci.

L'ABF ha respinto la domanda di restituzione di quota parte del premio assicurativo corrispondente al periodo non goduto in un caso in cui la polizza era stata stipulata non a tutela del credito ma a copertura di eventuali spese mediche, evidenziando a tal fine il carattere facoltativo della polizza nonché la durata della copertura ivi prevista, inferiore rispetto alla naturale scadenza del finanziamento.

All'azione di restituzione della quota di commissioni assicurative relative al periodo residuo del contratto di finanziamento estinto non si applica, secondo l'Arbitro, il regime di prescrizione breve in materia assicurativa (136).

Mutuo e stipula di polizza assicurativa a copertura rischi incendio e scoppio - Collegamento negoziale fra i due contratti

Banche e finanziarie sono soliti richiedere alla clientela di stipulare, contestualmente alla concessione di un mutuo, una polizza assicurativa a copertura dei rischi riguardanti l'immobile (incendio, scoppio, responsabilità civile), polizza nella maggior parte dei casi collocata dalla stessa banca mutuante, che risulta altresì beneficiaria della stessa.

Tenuto conto di ciò, esiste evidentemente un collegamento negoziale fra il contratto di mutuo e la stipula di una polizza assicurativa a copertura del rischio incendio e/o danneggiamento del bene immobile oggetto di garanzia ipotecaria.

Dalla presenza di tale collegamento negoziale fra i contratti discende che, benché ciascuno di essi conservi una distinta individualità giuridica, cionondimeno si determina fra i medesimi un vincolo di reciproca dipendenza, tanto che l'eventuale invalidità o inefficacia sopravvenuta o risoluzione dell'uno estende i suoi riflessi sull'altro.

Tanto più che la norma di legge prevede espressamente che, nei contratti di assicurazioni connessi a mutui e ad altri contratti di finanziamento, per i quali sia stato corrisposto un premio unico il cui onere è sostenuto dal debitore/assicurato, le imprese (banche, finanziarie e Poste Italiane), nel caso di estinzione anticipata o di trasferimento del mutuo, restituiscono al debitore/assicurato la parte di premio pagato relativo al periodo residuo rispetto alla scadenza originaria, calcolata per il premio puro in funzione degli anni e della frazione di anno mancanti alla scadenza della copertura.

Tuttavia, verificatasi l'estinzione anticipata del mutuo, viene meno l'interesse all'esistenza della polizza da parte della banca. Non si può dire, però, che sia cessato il rischio di incendio, scoppio o danneggiamento e che quindi sia venuto meno l'interesse all'assicurazione.

Di conseguenza deve escludersi che l'estinzione anticipata del mutuo sia circostanza idonea a determinare la cessazione del rischio da incendio, poiché tale evento può evidentemente ancora verificarsi. D'altro canto, non ponendosi più l'esigenza di un vincolo a favore del creditore, l’eventuale risarcimento andrà a favore del proprietario; sicché si può ragionevolmente concludere che la copertura assicurativa in discorso costituisca per quest’ultimo un atto di previdenza e che la sua automatica estinzione potrebbe addirittura pregiudicare l’assicurato.

Allora, il mutuatario che procede alla estinzione anticipata del mutuo, ormai non più contrattualmente obbligato alla stipulazione della polizza nei confronti della banca mutuante, deve esprimere la propria volontà di recedere anticipatamente anche dal contratto di assicurazione. In tal caso, poiché il premio assicurativo rappresenta un costo connesso alla concessione del credito, potrà rivolgere alla banca la richiesta di rimborso della parte di esso non goduta.

Quelle sinteticamente esposte in questo articolo sono le linee guida indicate dal Collegio di coordinamento dell'Arbitro Bancario Finanziario nella decisione 896/14, in tema di estinzione anticipata del mutuo e recesso dalla polizza incendio, scoppio e danneggiamento del bene immobile originariamente oggetto di garanzia ipotecaria.

Estinzione anticipata del contratto di mutuo e prescrizione del diritto al rimborso del premio assicurativo versato per il residuo periodo di copertura

Molto spesso banche e le finanziarie, contestualmente alla estinzione anticipata del mutuo, non provvedono a rimborsare al cliente il premio assicurativo per il residuo periodo di copertura non goduto, premio che era stato versato in unica soluzione dal cliente al momento della sottoscrizione del contratto di credito.

Quando, dopo qualche anno dall'estinzione anticipata del prestito, il cliente, informato dei propri diritti, chiede la restituzione del premio assicurativo versato per il periodo di copertura non goduto, banche e finanziarie sollevano eccezione di intervenuta prescrizione, richiamando il codice civile.

In particolare, l'articolo 2952, in base al quale Il diritto al pagamento delle rate di premio si prescrive in un anno dalle singole scadenze. Gli altri diritti derivanti dal contratto di assicurazione e dal contratto di riassicurazione si prescrivono in due anni dal giorno in cui si è verificato il fatto su cui il diritto si fonda.

Ma, a parere dell'Arbitro Bancario Finanziario (decisione 2529/13) sulla scorta di un orientamento giurisprudenziale consolidato, la prescrizione breve prevista dal codice civile in materia assicurativa si applicherebbe soltanto ai diritti che si ricollegano direttamente e unicamente alla disciplina legale del contratto di assicurazione e non i diritti che, sia pure in occasione o in esecuzione del rapporto assicurativo, sorgono o sono fatti valere dall'assicurato o dall'assicuratore sulla base di altro titolo.

In altre parole nei rapporti tra banca (o finanziaria) e cliente, ed in riferimento a polizze assicurative stipulate nell'ambito di un contratto di credito, non si applica la prescrizione breve prevista dal codice civile in materia di assicurazioni.

Quest'ultima disposizione, infatti, si riferisce ai diritti al pagamento del premio (la cui prescrizione è fissata in un anno) e agli altri diritti derivanti dal contratto di assicurazione (la cui prescrizione è fissata in due anni dall'evento); mentre nel caso di estinzione anticipata del contratto di credito e della successiva richiesta di rimborso del premio assicurativo versato per il residuo periodo di copertura non goduto, entrano in gioco non già diritti che, in occasione o in esecuzione del contratto di assicurazione, sono reclamati dalla parte, ma diritti alla restituzione di importi che traggono origine da un contratto di credito.

Pertanto, la prescrizione del diritto al rimborso del premio assicurativo versato alla sottoscrizione del contratto e non goduto per il residuo periodo di copertura, ha durata decennale e decorre dalla data di estinzione anticipata del prestito.

19 dicembre 2014 · Andrea Ricciardi

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Stai leggendo I diritti del consumatore nei contratti di mutuo ipotecario Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 19 dicembre 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 21 agosto 2017 Classificato nella categoria contratti di prestito e di garanzia Inserito nella sezione contratti di prestito - microcredito usura e sovraindebitamento del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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