Aspetti fiscali legati al contratto di mutuo

Cosa si intende per abitazione principale

Per aver diritto alle detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi, l'immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall'atto di mutuo. Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il mutuatario o i suoi familiari.

La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Per la prima casa è quindi possibile detrarre dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Cosa sono gli oneri accessori connessi al contratto di mutuo

Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (per iscrizione o cancellazione ipoteca).

Tra gli oneri accessori sono poi ricompresi anche le commissioni per l'attività di intermediazione che spettano all'ente erogante, gli oneri fiscali (inclusa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca), le spese notarili, di istruttoria e di perizia.

L'importo massimo (comprensivo di oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615 Euro, pertanto la detrazione non può mai essere superiore a 687 Euro.

Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.380 Euro, la riduzione d'imposta sarà comunque di 687 euro, cioè il 19% di 3.615 Euro. L'immobile dovrà essere adibito dd abitazione principale.

Nel caso di acquisto di un immobile affittato, per essere considerato prima casa deve essere stato notificato all'affittuario, entro tre mesi all'acquisto, l'atto d'intimazione di licenza o di sfratto e, entro un anno dalla liberazione, 'immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale. L'acquisto deve essere avvenuto nell'anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo.

Compravendita casa e detrazioni fiscali per il mutuo

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti, al fine di rendere applicabili le detrazioni fiscali per il mutuo, devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

La detrazione fiscale per gli oneri relativi ai compensi di intermediazione immobiliare

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 Euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 Euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Quando spettano le agevolazioni fiscali

Per fruire delle agevolazioni è necessario che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non di lusso”.

Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un'abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

Detrazioni fiscali per le spese sostenute per l'agente immobiliare

Le spese sostenute per l'intermediazione immobiliare possono essere detratte nella misura del 19%, per un massimo di 1.000 Euro. In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, quello che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire dell'intera detrazione, fermo restando il tetto di 3.615 Euro. Se invece i coniugi intestatari del mutuo sono entrambi soggetti passivi d'imposta, la detrazione potrà essere utilizzata per un importo massimo di 343,50 Euro (19% di 1.807,50 euro) nella singola dichiarazione dei redditi.

Mutui ipotecari finalizzati alla costruzione della prima casa

Per i mutui stipulati a partire dal 1998 per la costruzione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

L'importo massimo (oneri accessori compresi) su cui calcolare la detrazione del 19% di 2.582 Euro complessivi.

Mutui stipulati per l'acquisto della seconda casa

L'importo massimo, compresi gli oneri accessori, su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.066 Euro per ciascun intestatario del mutuo. La detrazione può essere fruita solo per i mutui accesi prima del 1993 per un importo pari al 19% e limitatamente ai seguenti oneri: interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per eventuali approfondimenti è possibile effettuare il download della guida relativa alle agevolazioni fiscali sui mutui predisposta dalla Agenzia delle Entrate.

Sintesi sulla detraibilità fiscale degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario

Riepilogando, dunque, la legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale.

La detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto della abitazione dichiarato nell'atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.

E' prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale.

Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo.

Il vantaggio fiscale è un elemento di cui tener conto nella valutazione del costo complessivo del mutuo: è però senz’altro opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia, o da un esperto fiscalista, per orientarsi correttamente nell'intricata rete delle condizioni e dei limiti alla detrazione.

Per porre una domanda sugli aspetti fiscali legati al contratto di mutuo ipotecario, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

1 agosto 2013 · Piero Ciottoli


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Stai leggendo Aspetti fiscali legati al contratto di mutuo Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 1 agosto 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

Commenti e domande

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  • marika 19 luglio 2010 at 06:35

    Siamo in separazione dei beni e abbiamo un mutuo in comune. La moglie vuole il 50% della mia parte senza rendermi nulla. Si puo’ eliminare il mio nome dal mutuo e avere una liberatoria totale solo con l’accordo firmato davanti all’avvocato e io non essere piu’ responsabile per il mutuo. E magari dopo un anno poterne fare un altro oppure fare altri finanziamenti? Si puo’ fare una specie di cancellazione totale?

    • il promotore mutui 19 luglio 2010 at 06:39

      La risposta e’ negativa. Perche’ questo sia possibile, infatti, occorre che la moglie si accolli il prestito per intero e per questo e’ necessario un atto dal notaio. La banca cosi’ accettera’ la rinegoziazione e il cambio degli intestatari del mutuo con le giuste condizioni di rimborso e di garanzie del pagamento delle rate.

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