Numeri e valutazioni per scegliere fra mutuo e affitto

Mutuo o affitto: quale scegliere? Numeri e valutazioni per aiutare nella decisione

Il quesito che si pongono, quasi tutti, quando pensano di andare a vivere in nuova casa, è spesso sempre la stesso. Ovvero: è meglio il mutuo o l'affitto? I fattori da tenere in conto per una valutazione accurata sono molteplici, ma si deve tenere in considerazione che è molto difficile dire se in assoluto sia più conveniente comprare casa con un mutuo o vivere in affitto. In realtà le condizioni per le quali una situazione sia migliore dell'altra sono spesso relative al singolo caso e spesso variabili nel tempo. Obiettivo dell'articolo è consegnare nelle mani del lettore una guida analitica approfondita per andare incontro a questo tipo di problematiche.

Mutuo o affitto, quale scegliere: Numeri e valutazioni per aiutare nella decisione » Considerazioni iniziali

Comprare casa è costoso. C’è l’investimento iniziale, cui fanno seguito i costi notarili, le tasse, l’Imu, le rate del mutuo e le spese di manutenzione.

E così si pone un dubbio lecito: a conti fatti, non sarà più conveniente andare a vivere in affitto e investire il capitale in titoli finanziari, anzichè spendere un patrimonio in immobili?

Una cosa è certa: se si è sicuri della stabilità della propria posizione lavorativa e della capacità di rimborso delle rate negli anni a venire, il mutuo è preferibile per una serie di ovvi motivi, quali ad esempio la tranquillità di possedere una casa di cui si detiene la proprietà.

Ci sono casi, tuttavia, in cui vantaggi e svantaggi si bilanciano e la scelta diventa molto più difficile.

Vediamo quali sono le linee guida da seguire quando i dubbi aumentano.

Anzitutto, bisogna considerare la ragione del trasloco.

Quando ad esempio lo spostamento è dovuto a motivi di studio, o a qualsiasi altra causa prevedibilmente temporanea, l’affitto diventa una buona alternativa.

Le spese accessorie per l’accensione del mutuo non sono infatti trascurabili e l’ammortamento risulta sensato solo se spalmato lungo il periodo di utilizzo della casa (solitamente diversi anni).

L’affitto può risultare opportuno anche in altri casi: generalmente le banche finanziano al massimo l’80% del valore dell'immobile (anche se esistono i mutui 100%) e non sempre il richiedente dispone della liquidità necessaria ad anticipare il restante 20%; a parità di spesa mensile, inoltre, la rata dell'affitto può garantire una sistemazione di un certo tipo (ad esempio in centro città) mentre la medesima somma in caso di mutuo consentirebbe di acquistare un immobile di livello inferiore o in periferia.

Riguardo al mutuo vale la pena di considerare un’ultima causa di incertezza: se è vero che il peso della rata può ridursi nel tempo in seguito all'inflazione o per i benefici diretti del ribasso degli indici di mercato (solo se il mutuo è a tasso variabile), d’altra parte bisogna ricordare che, in caso di trasloco, sarebbe logico procedere alla vendita dell'immobile, operazione non certo semplice e rapida che richiederebbe anche un esborso economico non indifferente (solitamente il 3% della cifra va all'agenzia immobiliare).

La penali di estinzione anticipata del mutuo, invece, non vanno più tenute in considerazione in quanto sono state abolite nel 2007 dal Decreto Bersani.

Mutuo o affitto, quale scegliere » Pro e contro

Ecco i pro e i contro del mutuo rispetto all'affitto:

I pro:

I contro:

Mutuo o affitto, quale scegliere » Un'analisi ipotetica

Facciamo una simulazione per capire se sia meglio l'affitto o il mutuo

Partiamo dal mutuo, basandoci sull'ipotesi che un consumatore abbia liquidità sufficiente per un anticipo in contanti per l'acquisto della casa, le spese fiscali e notarili.

Il mutuo è ipotizzato ventennale e con rata uguale al canone di locazione .

Per valutare i vantaggi dell'affitto, si ipotizza, invece, che la differenza tra ipotetico capitale per l'anticipo di acquisto della casa e il totale dei canoni venga investita con un tasso del 3% annuo.

Per valutare i vantaggi del mutuo si considera la differenza tra la somma del valore finale della case e dei canoni risparmiati meno le rate del mutuo e il debito residuo del finanziamento, oltre al fatto che i benefici fiscali del mutuo, cioè le detrazioni sugli interessi passivi, siano tali da compensare le spese di manutenzione, l'Imu, la Service Tax o Trise.

Prendiamo in esame due abitazioni, così da avere una valutazione più complessa.

Per primo un trilocale da 80 metri quadri in zona residenziale.

Per secondo un bilocale da 50 metri quadri in periferia.

Per quel che riguarda la prima ipotesi, il mutuo è meglio dell'affitto e porta ad un vantaggio tra i 57mila ed i 91mila euro, a seconda che l'immobile sia a Milano o a Roma e se aumenta o meno il suo valore nel corso del tempo.

Invece per il trilocale, la simulazione indica che può essere che l'affitto sia meglio del mutuo acquisto casa, in quanto se non c'è una rivalutazione di almeno il 10% in dieci anni per l'immobile a Milano si perderebbero 26mila euro in caso di vendita della casa e si guadagnerebbero solo 9700 euro se ci fosse la rivalutazione.

Invece a Roma le cose sarebbero diverse visto che si guadagnerebbero in caso di vendita dell'immobile, rispetto all'affitto, 36mila euro se non ci fosse l'aumento del valore, quasi 72mila se invece ci fosse.

Il fatto che tendenzialmente il mutuo sia meglio dell'affitto soprattutto per le case più piccole, o meglio, la convenienza del mutuo sull'affitto può diminuire al crescere del valore della casa dato dalla metratura, dalla posizione, dal pregio, è evidenziato anche dal fatto che ipotizzando di destinare la somma che si pagherebbe per il canone di locazione al rimborso del mutuo, si otterrebbe un finanziamento che coprirebbe solo circa il 55-60% del valore per il trilocale della simulazione, di quasi il 75% per il bilocale.

I risultati di questa analisi, quindi, confermano che non si può dare una risposta certa e definitiva quando ci si domanda se sia più conveniente il mutuo o l'affitto.

Questo, perchè il mutuo è meglio dell'affitto (per questi due casi) soltanto se si mantiene la proprietà della casa per minimo un decennio, cosa anche normale per la verità ma che comunque non si può dare per scontata, e che il valore immobiliare non deve calare per la casa piccola, deve crescere di almeno l'1% all'anno per la casa più grande.

Mutuo o affitto, quale scegliere » Conclusioni

A conclusione di queste riflessioni e di questi calcoli, dobbiamo ammettere che non siamo riusciti a dare una risposta certa alla fatidica domanda.

Meglio comprare casa con il mutuo o affittare?

Beh, i fattori sono davvero molti e una valutazione sensata dipende molto dal caso singolo.

D'altronde l'Italia, rispetto al resto d'Europa e agli Stati Uniti, è un Paese dove ci sono molti più proprietari di casa.

Infatti, se all'estero c'è una maggior propensione all'affitto rispetto che da noi, vuol dire che appunto i soli freddi numeri, che come mostrato sarebbero tendenzialmente a favore del mutuo, non sono il solo parametro da considerare.

Basti pensare ai sacrifici che un giovane deve fare per mettere da parte una somma per l'anticipo di acquisto, all'incertezza sulle tasse che in Italia regna sovrana, alla crisi del mercato immobiliare, ai possibili rialzi dei tassi di interesse, alla confisca dell'immobile in caso di mancato pagamento del mutuo.

D'altra parte con l'affitto c'è sempre la possibilità dello sfratto o del mancato rinnovo del contratto di locazione, come del resto si deve ammettere che dopo magari 30 anni di regolare pagamento non si ha la proprietà di nulla.

28 ottobre 2013 · Carla Benvenuto

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Stai leggendo Numeri e valutazioni per scegliere fra mutuo e affitto Autore Carla Benvenuto Articolo pubblicato il giorno 28 ottobre 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria preliminare di compravendita della casa e perfezionamento dell'acquisto Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

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