Mutuo a Stato Avanzamento Lavori (mutuo SAL)
Quando il mutuo è destinato alla costruzione o a grandi ristrutturazioni ci si troverà quasi sempre a richiedere un importo più alto del valore immobiliare prima dei lavori.
Le banche prevedono questa opportunità, ma affinché l’immobile rappresenti stabilmente una garanzia adeguata alla concessione, nel limite usuale dell'80%, dispongono che l’erogazione del mutuo avvenga a Stato Avanzamento Lavori (SAL).
Il contratto verrà stipulato subito per l’importo complessivo del mutuo, definito in previsione del valore che l’immobile assumerà con il completamento delle opere; poi però le somme verranno rilasciate in tranche, man mano che il bene acquisterà valore.
Nel caso dei mutui per costruzione è consuetudine che la prima erogazione avvenga quando l’edificio è stato corredato del tetto e dei tamponamenti esterni.
Prima di ogni erogazione sarà necessario che il perito incaricato dalla banca certifichi lo stato di avanzamento dei lavori ed il nuovo valore immobiliare, in base a cui verrà stabilita la cifra della successiva tranche.
Il costo dei sopralluoghi del tecnico è di solito contenuto, trattandosi solo di un’appendice alla perizia originaria. Per le erogazioni, il cui numero non è definito a priori, non sarà invece indispensabile la presenza del notaio, essendo sufficiente uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente.
Ovviamente il conteggio degli interessi avverrà in base alle somme effettivamente rilasciate. La modalità adottata più comunemente per questo genere di mutui è l’estensione della fase di preammortamento iniziale a 24/36 mesi, durante i quali avverranno le erogazioni SAL.
Alla fine di tale periodo, durante cui si rimborsano soltanto gli interessi e nessuna quota capitale, il mutuo inizierà a decorrere rispettando un classico piano di ammortamento della durata contrattuale prevista.
Qualora il valore finale dell'immobile non raggiungesse l’entità necessaria al rilascio di tutte le somme, la quota non erogata verrà utilizzata per effettuare un’estinzione parziale del debito, che risulterà così inferiore a quello originalmente sottoscritto.
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