Mutui, ma conviene davvero rinegoziare?
Sarà tutt'altro che facile capire qual è la via migliore per superare l'emergenza del caro rate. Per chi negli anni scorsi ha contratto un mutuo a tasso variabile (in ogni caso entro il 28 maggio 2008) attratto dal basso costo del denaro e oggi si trova a fare i conti con la forte ascesa delle rate mensili innescata dalla Bce a partire dal 2005, non sono certo le opzioni a mancare. Ma il calcolo della convenienza fra i diversi strumenti a disposizione – dalla sostituzione tout court alla portabilità introdotta nel 2007 dal cosiddetto decreto Bersani alla rinegoziazione prevista dalla Convenzione Abi-Tesoro sulla scorta del decreto Tremonti (Dl 93 del 2008) – si presenta piuttosto complesso.
Il fattore finanziario è soltanto uno degli elementi che imutuatari dovranno tenere in considerazione. Se, infatti, il meccanismo di scomputo del surplus maturato in seguito alla crescita dei tassi d'interesse può comportare – nella rinegoziazione – il rischio di un sensibile allungamento della durata del mutuo, è anche vero che le banche aderenti alla Convenzione Abi-Tesoro (circa 150) sono "vincolate" a concedere ai clienti la revisione dei termini del rimborso. Viceversa, la sostituzione e la surroga sono affidate alla capacità del singolo mutuatario di ricontrattare con la banca – nella seconda ipotesi con quella subentrante – condizioni migliorative. Una trattativa che può rivelarsi impervia, vuoi per una legittima e contraria volontà dell'istituto di credito, vuoi per la messa in atto di pratiche commerciali avverse da parte del mondo bancario.
La multa dell'Antitrust
Appena all'inizio di agosto, l'Antitrust ha condannato 23 banche al pagamento di una multa complessiva di oltre 9,5 milioni proprio per la realizzazione di pratiche scorrette ai danni dei mutuatari dirette a impedire, o comunque a ostacolare, la portabilità gratuita dei mutui.
L'Authority guidata da Antonio Catricalà ha scoperto, per esempio, che alcune banche hanno proposto alla clientela, al posto della surroga, la più costosa sostituzione ovvero che la concessione della portabilità del mutuo, si accompagnava a spese e oneri non previsti dalla legge.
Il confronto finanziario
Nella tabella pubblicata a fondo pagina è ipotizzato un confronto, per quattro importi e scadenze, fra le strade alternative della rinegoziazione e della surroga confidando, però, che il cambio di interlocutore non comporti costi aggiuntivi, e cioè che avvenga a costo zero per il cliente.
Sono casi virtuosi, di rispetto integrale della portabilità senza costi promossa dall'ex ministro dello Sviluppo, Pierluigi Bersani. In verità alcune banche mantengono vincoli burocratici e costi che impediscono la reale piena portabilità. La simulazione preparata da «Mutuionline» utilizza uno scenario di tassi costanti e presenta, per chi sceglie la surroga, le migliori condizioni attualmente disponibili sul mercato.
Operatori online compresi. Le rate residue in tre casi non coincidono perchè si ipotizza che il nuovo contratto con la banca concorrente avvenga su base di scadenze annuali. Nel caso di rate aggiuntive omogenee (terza ipotesi) il vantaggio della surroga è evidente. Il cambio di banca, attraverso la surroga, potrebbe consentire ulteriori risparmi rispetto alla rinegoziazione dei mutui variabili proposta da Abi e Governo.
La rinegoziazione resta, in ogni caso, la più conveniente se la vita residua del contratto è cortissima (primo caso esaminato). E soprattutto se l'esigenza prevalente e immediata è quella di tagliare l'importo del pagamento mensile. Gli interessi aggiuntivi sono minori utilizzando il tasso "congelato" del 2006. Negli altri tre casi la convenienza è per il cambio di banca.
sono un cittadino disoccuppato e disperato che non sà come arrivare a fine mese con un mutuo aumentato di più di 100 euro al mese pagando da 489-600 euro mi sono arrivate le varie prooste dalla mia banca ma non mi risulta niente chiaro mi sono recato nela mia banca dove sono stati molto vaghi.
la banca circa un mese fà mi ha mandato il mio prospetto con il mio resconto dove mi allungandomi il mutuo di altri 20 anni da premettere che il mio è già di 30.