Mutui, il tetto del 4% condiziona la portabilità

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La contemporanea presenza di più misure per favorire chi sostiene mutui per la prima casa non si traduce in un’utilizzabilità indiscriminata di tutti i sostegni: alcuni aiuti finiscono di fatto per escluderne altri. E c’è il rischio che uno dei più efficaci rimedi concepiti per fronteggiare il “caromutui”, cioé la cosiddetta «portabilità» del mutuo, si prenda un anno sabbatico. Il 4% e la portabilità.

Dal 1 gennaio 2009 ha infatti efficacia la norma contenuta nell’articolo 2, comma 5 del decreto legge «anti-crisi» (Dl 185 del 29 novembre 2008, in via di conversione in Parlamento): in base a questa disposizione, durante tutto il 2009, il pagamento delle rate dei mutui a tasso variabile stipulati entro il 31 ottobre 2008 resta a carico del mutuatario per la parte in cui l’importo della rata stessa comprende il rimborso del capitale e gli interessi calcolati fino alla soglia del 4 per cento. Se gli interessi sfondano il tetto del 4%, la parte eccedente è presa dallo Stato a suo carico a fondo perduto, cioè come aiuto che lo Stato offre a queste persone.

Tra i rimedi di cui i clienti bancari dispongono per affievolire il carico delle rate, c’è però anche quello della cosiddetta «portabilità dell’ipoteca» o, più tecnicamente, della surrogazione di un nuovo istituto mutuante alla banca che ha concesso il mutuo attualmente in corso. In altri termini: chi ha un mutuo in ammortamento (anche se si tratta di un mutuo rinegoziato convenzionalmente oppure mediante la rinegoziazione «coattiva» disposta ai sensi dell’articolo 3 del decreto legge 93/08, e cioè aderendo, negli ultimi mesi del 2008, a una proposta in tal senso ricevuta dalla propria banca) può recarsi presso un’altra banca, contrattare un nuovo mutuo, estinguere il vecchio mutuo e continuare a pagare le rate alla nuova banca, secondo le nuove clausole con essa concordate. Tempi decisivi.

C’è però un vincolo: i mutui stipulati dal 1° novembre 2008 in avanti (l’operazione di portabilità si basa proprio sulla stipula di un nuovo mutuo) non sono soggetti all’applicazione della regola del 4%, la quale, come detto, vale solo per i mutui a tasso variabile stipulati fino al 31 ottobre 2008. Se quindi la somma dell’Euribor (o del tasso Bce) con lo spread praticato dalla banca superasse la soglia del 4%, sarebbe più conveniente tenersi il vecchio mutuo per tutto il 2009, rimandando la valutazione dell’opportunità di sfruttare la surrogazione solo dal 2010 in avanti.

Questa situazione non appare uno scenario irrealistico: da un lato, l’osservazione dei tassi correnti sul mercato segnala che essi, seppur in ribasso, sono pur sempre attestati su livelli che (sommati allo spread) ben possono determinare lo sfondamento del tetto del 4 per cento (l’Euribor pochi giorni fa quotava 2,543 a un mese, 2,822 a tre mesi e 2,913 a sei mesi); d’altro lato, non è difficile immaginare che nel futuro degli spread applicati dalle banche ci siano percentuali “robuste” ( comunque con i basis points a tre cifre) a causa sia del costo della provvista del denaro che le banche subiscono sia a causa delle regole di Basilea 2, cioè dell’assorbimento di capitale generato dalle operazioni di finanziamento.
Angelo Busani

12 Gennaio 2009 · Piero Ciottoli

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