Mediazione civile » Recupero crediti verso i condomini morosi
Mediazione civile » Recupero crediti verso i condomini morosi
La riforma del condominio in vigore da giugno del 2013 ha introdotto importanti novità nella gestione condominiale, portando con sé grandi responsabilità in capo agli amministratori.
Innanzitutto, è stato inserito un nuovo impianto contabile nel quale debbono essere rilevati dati economici, reddituali, fiscali, patrimoniali oltre che informazioni qualitative legate all'andamento di gestione, soggette a tre livelli di verifica:
- Il diritto di accesso agli atti da parte di tutti i titolari di diritti reali e di godimento
- Il ruolo di uno specifico “consiglio” con funzioni consultive e di controllo
- la figura professionale del Revisore Condominiale che, non già ai sensi della citata riforma ma ai sensi della Legge 04/2013, deve esercitare nell'ambito di un’associazione professionale (unica associazione oggi in Italia AIREC – Associazione Italiana Revisori Condominiali)
Responsabilità degli amministratori condominiali
Sulla responsabilità degli amministratori si richiama il nuovo articolo 1129 del Codice Civile, il quale prevede che salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Inoltre, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
E' previsto, poi, che i creditori del condominio (tipicamente i fornitori), prima di agire anche giudizialmente nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, devono agire nei confronti dei condomini morosi.
Oltretutto, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Ne deriva che i soggetti coinvolti, in caso di morosità, sono generalmente quattro:
- i fornitori, che hanno forti limiti nel recuperare i crediti e che devono aggredire dapprima (eventualmente) il patrimonio condominiale (disponibilità liquide, beni mobili e immobili condominiali, etc. dati che dovranno risultare, ai sensi dell'articolo 1130 bis del Codice Civile, dal rendiconto), poi i condòmini morosi e solo infine i condomini in regola con i pagamenti;
- l’amministratore, per la responsabilità civile derivante dall'eventuale omesso avvio di pratiche forzose (salvo dispensa assembleare) per il recupero dei crediti, decorsi sei mesi dall'approvazione del rendiconto oltre che rispetto al rapporto di mandato che lo lega all'assemblea;
- i condomini in regola con i pagamenti, che perdono potere contrattuale con i fornitori, percepiscono un generale calo della qualità dei servizi e della gestione condominiale, rischiano l’aggressione del patrimonio comune e hanno solo un “paravento” rispetto al patrimonio personale che è rappresentato dalla preventiva escussione nei confronti dei condomini morosi;
- i condomini morosi, che devono essere segnalati con ogni loro dato personale ai fornitori che ne facciano richiesta, che rischiano il distacco dal godimento di servizi comuni, che sosterranno l’aggravio di spese legali, i cui beni (inclusa l’abitazione) e le cui disponibilità possono essere assoggettati a pignoramento con inevitabili conseguenze sotto il profilo economico e patrimoniale ma anche bancario e finanziario.
La mediazione civile
La mediazione civile, preventivamente autorizzata dall'assemblea come tentativo propedeutico all'avvio di un’azione forzosa, rappresenta uno strumento economico, rapido ed efficace per soddisfare le evidenti esigenze di tutte le parti interessate alla morosità.
Alla mediazione civile può partecipare, per conto del condominio, l’amministratore, con o senza assistenza legale.
Entro 30 giorni amministratore, condomino moroso e mediatore si incontrano presso l’Organismo di Mediazione accreditato al Ministero della Giustizia, ed entro 3 mesi le parti devono concludere il procedimento.
La mancata partecipazione o la mancata accettazione di una proposta del mediatore possono generare gravi effetti nel giudizio, importante incentivo al buon esito stragiudiziale della controversia.
La mediazione civile ha costi assolutamente contenuti: l’intero procedimento infatti, fino a morosità di €.25.000,00, ha un costo compreso fra €.43,00 ed €.240,00 che può essere del tutto gratuito grazie ad un sistema di crediti d’imposta IRPEF (unico costo €.40,00 + Iva di diritti di segreteria) salvo l’eventuale assistenza legale che però, nel caso di specie, è facoltativa.
Il costo è invece zero se a seguito di un primo incontro di programmazione non si dovesse raggiunge l’accordo o si dovesse rilevare che il condòmino moroso non ha partecipato.
I costi della mediazione civile possono essere concordemente stabiliti in capo al condomino moroso senza che il procedimento generi alcun costo per il condominio.
Il condomino moroso, evitando le conseguenze di un’azione giudiziaria, troverà ampi benefici nel sottoscrivere un accordo che, non appena sottoscritto, lo esclude dal novero dei morosi e lo protegge da ogni possibile danno derivante da un’azione giudiziaria.
Il tutto, amministrato in meno di 3 mesi, garantisce al condominio flussi di cassa positivi in tempi certamente più rapidi di ogni possibile esito derivante dall'azione giudiziaria, non genera attriti nel rapporto condòmino/amministratore tutelando gli equilibri delle maggioranze assembleari (e quindi l’incarico professionale dell'amministratore), consente di sottoscrivere piani di pagamento sostenibili con i fornitori, tutela il patrimonio condominiale.
Secondo le statistiche disponibili, oltre il 90% dei recuperi credito condominiali tramite il procedimento di mediazione civile si conclude con accordo, e oltre il 50% con costi zero in capo al condominio.
Il verbale di accordo infine rappresenta, in presenza degli avvocati o in caso contrario salvo omologa, titolo esecutivo valido anche per l’esecuzione forzata e il pignoramento immobiliare, evitando così, in caso di successiva inadempienza, il ricorso al decreto ingiuntivo, con un evidente risparmio in termini di costi e di aggravio procedurale.
Commenti e domande
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