L’impugnazione delle deliberazioni assembleari e i provvedimenti presi dall’amministratore

Premesso che la deliberazione deve avvenire sempre con l’indicazione nominativa dei voti espressi e gli astenuti sono da contare fra i voti contrari , occorre distinguere fra delibere nulle e delibere annullabili.

Una delibera è nulla quando è priva dei requisiti essenziali in quanto per es. presa fuori dall’assemblea, contro la legge o con contenuti inaccettabili, o che ledono i diritti di proprietà anche di un solo condomino. L’azione giudiziaria relativa ad una delibera nulla è imprescrittibile, cioè può essere proposta anche a distanza di molto tempo.

Una delibera è annullabile quando è contraria alle disposizioni di legge sul condominio o lesiva dei diritti della minoranza, per. es. su un argomento che non era all’ordine del giorno o che non rispetta le norme per la convocazione dei condomini. La delibera annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di ricevimento del verbale dell’assemblea per i condomini assenti.

L’impugnazione deve essere proposta davanti all’autorità giudiziaria però il ricorso non blocca l’operatività della delibera a meno che non intervenga un provvedimento di sospensione da parte del giudice.

Anche una delibera su un argomento che non era all’ordine del giorno è annullabile. Lo stesso vale per il mancato rispetto delle norme per la convocazione dei condomini.

Alcuni esempi per delibere nulle:

  • acquisto di immobili (non rientra nelle competenze dell’assemblea);
  • l’addebito di spese di una lite a carico del condomino che abbia manifestato ritualmente il proprio dissenso rispetto alla lite medesima;
  • una delibera a maggioranza che autorizza un uso esclusivo di una proprietà comune e lede quindi i diritti di proprietà degli altri condomini (sent. Cass. numero 9130/28.8.1993);
  • una modifica a maggioranza di una tabella millesimale contrattuale;
  • una modifica presa a maggioranza del regolamento condominiale relativa alla ripartizione delle spese non produce effetti nei confronti dei condomini assenti o contrari e può essere impugnata in qualsiasi momento;

Esempi per delibere annullabili:

  • l’impedimento alla partecipazione alla discussione e alla votazione di un punto all’ordine del giorno autorizza ogni proprietario all’impugnazione;
  • il mancato rispetto o la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese se non è stata presa all’unanimità;
  • la mancata distinzione fra spese ordinarie e straordinarie;
  • una modifica dei criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione e la riparazione dei lastrici solari come da articolo 1126 del codice civile;

La invalidità delle deliberazioni, previste dall’articolo 2377 del codice civile, è estensibile anche alle delibere delle assemblee condominiali. Ciò comporta, che una impugnazione può essere accolta da una assemblea regolarmente convocata successivamente.

Questo significa inoltre che delibere assembleari sono sempre revocabili; cosi una delibera assembleare presa all’unanimità può essere modificata o revocata a maggioranza in una assemblea successiva (sent. Cass. numero 2246/19.10.1961).

In certi casi di innovazioni o in presenza di superamento di competenze le rispettive deliberazioni devono avvenire per iscritto. Una votazione per corrispondenza o per interposta persona non è ammissibile (si pensi alle nuove possibilità offerte da internet). Anche il voto segreto per motivi comprensibili (accertamento dei millesimi di proprietà) non è valido.

Nelle votazioni per settore i condomini non interessati al punto all’ordine del giorno non devono influenzare con la partecipazione alla discussione il voto dell’assemblea. Contro le decisioni assunte dall’amministratore nell’ambito delle sue competenze è ammesso un reclamo all’assemblea, a prescindere dal ricorso all’autorità giudiziaria ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile.

Si richiama ancora un volta che l’articolo 1137 del codice civile, riguarda solo le delibere annullabili, mentre le delibere nulle non rientrano nella fattispecie. Anche per questo il termine per l’impugnativa di 30 giorni vale solo per le delibere annullabili, mentre per le delibere nulle vale la imprescrittibilità.

Visto nel suo insieme la possibilità di ricorso trova la sua ragione nell’offrire la possibilità di favorire una rapida soluzione dei problemi attraverso un’istanza superiore , anche per evitare o addirittura impedire una regolare amministrazione condominiale.

———-
Articolo 1137 del codice civile – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatori per tutti i condomini.. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Articolo 1133 codice civile – Provvedimenti presi dall’amministratore
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall’articolo 1137.

2 Luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

Social Mailing e Feed


condividi su FB     condividi su Twitter     iscriviti alla newsletter del blog     iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Seguici su Facebook

Approfondimenti

Le modalità di decisione e le maggioranze previste per le deliberazioni assembleari
(Articolo 1136 Codice Civile) Le maggioranze previste per le deliberazioni assembleari sono di tre tipi: la maggioranza dei voti espressi dagli intervenuti; la maggioranza dei condomini partecipanti; la maggioranza di valore espresso in millesimi di proprietà. Perché una deliberazione sia valida, sono previste caso per caso diverse maggioranze. Per il diritto di voto vale il principio una testa - un voto, secondo il quale ogni proprietario ha diritto ad un solo voto. Questo vale anche quando una unità immobiliare e divisa fra più proprietari (per es. coniugi). In questo caso ai coniugi spetta un voto solo che può essere esercitato ...

Condominio - Le delibere e i lavori assembleari
Constatato la regolarità di convocazione dell'assemblea e che l'assemblea può deliberare,si nomina un presidente che a sua volta incarica il verbalizzante. Il verbale dell'assemblea dovrebbe essere redatto nel corso della riunione e sottoscritto dal presidente e dal segretario subito dopo la sua conclusione. Delibere importanti, per le quali è richiesta l'unanimità, richiedono la firma di tutti i condomini ( per es. accordi contrattuali che eccedono l'ordinaria amministrazione). È buona uso rileggere il verbale prima dello scioglimento dell'assemblea. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare , occorre annotarlo nel libro verbale, anche per dare validità alla seconda convocazione con le ...

Le maggioranze assembleari più importanti
Le maggioranze assembleari più importanti sono di seguito elencate: per la nomina, la conferma o revoca dell'amministratore: in prima e seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio; per la costituzione di diritti reali sull'immobile è necessario il consenso scritto di tutti i condomini; per la eliminazione delle barriere architettoniche: - in prima convocazione: la maggioranza dei presenti e 500 millesimi; - in seconda convocazione: un numero di voti che rappresenti il terzo dei condomini almeno 333,33 millesimi di proprietà dell'edificio; per innovazioni (articolo 1120 - codice civile): - in prima e seconda convocazione ...

Assistenza gratuita - Cosa sto leggendo

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su l’impugnazione delle deliberazioni assembleari e i provvedimenti presi dall’amministratore. Clicca qui.

Stai leggendo L’impugnazione delle deliberazioni assembleari e i provvedimenti presi dall’amministratore Autore Antonio Scognamiglio Articolo pubblicato il giorno 2 Luglio 2008 Ultima modifica effettuata il giorno 19 Giugno 2016 Classificato nella categoria il condominio

Commenti e domande

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo (o commentarlo) e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima accedere. Potrai accedere velocemente come utente anonimo.

» accesso rapido anonimo (test antispam)

  • iole soldi 1 Ottobre 2008 at 15:41

    ma se in un assemblea viene approvata la ripartizione delle spese str. in modo diverso da quello prsvisto dal regolamento di condominio, la delibera nulla o annullabile?
    es. il regolamento dice che per riparare il marciapiede la spese è da attribuire 1/4ai negozi e la restante parte ai condomini soprastanti. ma se sotto il marciapiede ci sono i garage?la spesa a chi va attribuita? io l’ho così ripartita 1/3 ai negozi(hanno l’utilizzo escl. dei marciapiedi) e ai 2/3 ai garage(stesso criterio di un lastrico)il verbale è nullo o annnullabile visto che non risp. il regolamento?