Comprare casa con il leasing immobiliare - Come funziona?

Acquisto prima casa tramite leasing immobiliare » Come funziona quando è possibile e perché conviene

In alcuni precedenti interventi abbiamo parlato dell'introduzione del rent to buy nella normativa italiana: ora, vogliamo riassumervi un'altra forma di acquisto immobiliare promossa per soddisfare le esigenze di coloro che intendono accedere alla proprietà in modo graduale acquisendo subito la disponibilità dell'immobile, a fronte del pagamento di canoni periodici , ma rimandando l'eventuale acquisto/ riscatto ad un momento futuro.

Quando si parla di leasing immobiliare, parliamo di quel contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale", anche detto leasing finanziario abitativo.

Si tratta di un particolare contratto con cui una società di leasing (banca, finanziaria o altro intermediario finanziario) si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore che si assume tutti i rischi (perimento o altro), e lo mette a sua disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto/costruzione e della durata del contratto stesso.

Alla scadenza l'utilizzatore ha facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.

Per questa particolare forma contrattuale la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto incentivazioni fiscali fruibili per cinque anni, dal 1/1/2016 al 31/12/2020, tra cui la possibilità per l'utilizzatore di detrarre fiscalmente i canoni periodici e il prezzo dell'eventuale acquisto/riscatto.

Come funziona l'acquisto della prima casa tramite il leasing immobiliare

Nel paragrafo che segue, vi spieghiamo come funziona l'acquisto della prima casa tramite il processo del cosiddetto leasing immobiliare.

Da poco tempo a questa parte, la commissione Bilancio della Camera ha approvato un emendamento alla legge di stabilità che fissa le regole per l’avvio del leasing immobiliare, già esistente ma finora riservato solo alle aziende.

In pratica l’intermediario finanziario acquisterà l’immobile e l’utilizzatore pagherà un “affitto“: alla fine potrà riscattare la casa.

La locazione finanziaria dell’immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari.

La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell’abitazione, raccolgono le indicazioni di quest’ultimo e sottoscrivono l’obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso).

Il leasing immobiliare potrà essere attivato sia nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato che nel caso in cui debba essere costruito.

La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l’immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d’acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto.

Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell’abitazione, una maxi-rata finale che si calcola scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Indubbi i vantaggi, almeno per quanto riguarda l’inizio del procedimento: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.

Teoricamente, inoltre, il leasing immobiliare potrebbe rappresentare anche una forma di finanziamento del 100% della somma necessaria all'acquisto della casa, percentuale impossibile da ottenere con un mutuo, anche se al momento della sottoscrizione del leasing potrebbe essere richiesta una rata iniziale oscillante tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile.

Interessante anche la deducibilità fiscale del leasing immobiliare.

In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55000 euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8000 euro l’anno e il riscatto finale fino a 20000 euro.

Inoltre, l’Iva per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo presso costruttori potrà esser scontata per il 50% dall'Irpef dell’acquirente, ripartendo la detrazione in 10 quote annuali costanti.

L’agevolazione sull’imposta di registrazione contratto invece, si applica nella misura dell’1,5% per gli atti di trasferimento nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario di abitazioni non di lusso”e per gli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili non di lusso.

Per quanto riguarda gli svantaggi, invece, c'è da segnalare, innanzitutto, la durata, generalmente più breve dei mutui in quanto con una durata troppo lunga si andrebbe incontro ad un canone eccessivamente alto in proporzione e, quindi, non conveniente.

La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati.

In più, c'è da ricordare, come per ogni inadempimento, se la risoluzione del contratto è attribuibile alla colpa dell’utilizzatore, il concedente avrà diritto alla restituzione del bene.

Poi, in caso di difficoltà finanziarie, la rata potrà essere sospesa una sola volta e per massimo un anno (a differenza dei mutui che possono essere sospesi più volte).

Comunque, con i tassi fissi ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing.

Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.

Il leasing immobilare spiegato in 3 punti: ecco quando conviene e quando no

Le tre motivazioni principali per cui un acquirente dovrebbe essere invogliato, o no, a puntare sul leasing immobiliare anziché sul mutuo.

Di seguito:

  1. chi sottoscrive il mutuo bancario subisce di norma l’iscrizione dell’ipoteca, che comporta in caso di inadempimento di diverse rate la restituzione alla banca dell’immobile a mezzo di esecuzione forzata. Non tutti sanno che anche nelle forme di rent to buy e di vendita a rate con patto di riservato domino (come nelle altre forme locatizie), se al termine stabilito il conduttore non versa la rata finale (spesso una maxi-rata) dovrà restituire l’immobile perdendone il possesso (e sopratutto non acquistandone la proprietà);
  2. non trattandosi di locazione pura, ma di locazione finalizzata alla vendita, le rate formulate dal locatore (di solito un costruttore) sono più alte della media calcolata per un normale affitto (ex. 600 Euro contro 1200 Euro). Bisogna tener conto inoltre che il leasing immobiliare ha durata inferiore rispetto al mutuo. Ciò si traduce nel fatto che l’aspirante acquirente dovrà coprire rate molto alte, ogni mese, per circa 5 anni (il tutto proporzionato al prezzo finale dell’immobile);
  3. tra i vantaggi delle forme locatizie vi è la possibilità di sospendere il pagamento della rata, ma per una sola volta, possibilità concessa anche dai più vantaggiosi mutui bancari ma in diversi momenti. I mutui bancari attuali, applicano interessi bassi e spread ai minimi, e vengono incontro alle esigenze dei consumatori proponendo condizioni flessibili.

Le principali differenze tra il leasing immobiliare e il rent to buy

Quali sono le principali differenze tra il leasing immobiliare ed il cosiddetto rent to buy? Scopriamolo nel prosieguo dell'articolo.

Qualche tempo fa in Italia era già stato introdotto un meccanismo che permette l’acquisto di un immobile tramite il pagamento (obbligatorio) di un canone mensile e di un prezzo finale per il riscatto (facoltativo), ovvero il rent to buy.

Sotto certi aspetti è simile al leasing immobiliare, ma per tanti altri se ne differenzia e non è il caso di fare confusione.

Ecco quali sono le principali differenze tra i due schemi contrattuali: il rent to buy può riguardare qualsiasi immobile, mentre il leasing immobiliare solo quelli abitativi (anche quelli in fase di costruzione).

Inoltre, il contratto di rent to buy può essere siglato da qualsiasi soggetto (privati, società, enti) nel ruolo di concedente e locatario, mentre ne leasing immobiliare il concedente può essere solo una banca o un intermediario finanziario e il locatario/acquirente deve esser una persona fisica.

E ancora, nel rent to buy la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari può avvenire subito, garantendo piena tutela al futuro proprietario, mentre la legge non specifica questo aspetto per quanto riguarda il leasing.

Infine, nel canone del rent to buy devono essere ben specificate la componente di affitto e quella di acconto sul prezzo di vendita (in caso di non acquisto finale, il locatario ha diritto alla restituzione della seconda componente dei canoni versati), mentre per il leasing non è prevista questa ripartizione obbligatoria, quindi al locatario che non esercita l’opzione di acquisto finale non è dovuto nulla indietro.

22 febbraio 2016 · Andrea Ricciardi


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Stai leggendo Comprare casa con il leasing immobiliare - Come funziona? Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 22 febbraio 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria il leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

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