Le spese accessorie al mutuo

Le spese accessorie al mutuo sono le spese che contribuiscono al costo complessivo di un mutuo.

Infatti, al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare - banca per banca - le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo.

Spese di istruttoria della pratica di mutuo

Innanzitutto bisogna tener conto delle spese di istruttoria della pratica. Le spese di istruttoria costituiscono una voce non trascurabile fra le spese accessorie al mutuo. Le spese di istruttoria rappresentano un rimborso dei costi che l'ente erogante sostiene per compiere tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento possa essere concesso. Alcuni enti stabiliscono tale costo in misura fissa, altri invece lo determinano come percentuale del capitale erogato.

Spese di assicurazione dell'immobile per il quale si richiede il mutuo

Tra le spese accessorie al mutuo vanno comprese anche le assicurazioni - più o meno obbligatorie - con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito.

L'assicurazione incendio e scoppio rientra nelle spese accessorie al mutuo. Essa è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal costo di ricostruzione a nuovo dell'immobile oppure dal valore dell'immobile oltre che dall'importo e dalla durata del mutuo. In alcuni casi si dovrà sottoscrivere obbligatoriamente anche altri tipi di polizze: premorienza, tutela della rata e del capitale residuo. Nel caso in cui il cliente abbia già una propria assicurazione si richiede di vincolarla a favore dell'ente erogante.

Anche i contratti di assicurazione rientrano nelle spese accessorie al mutuo. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro.

Spese per la stima dell'immobile per il quale si richiede il mutuo

Un'altra voce che rientra fra le spese accessorie al mutuo è la parcella professionale da corrispondere al perito. Infatti, è possibile che sia richiesto l'intervento di un perito per stimare il corretto valore commerciale dell'immobile e soprattutto per valutare che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi.

Mutuo - Spese rilevabili dall'Indicatore Sintetico di Costo - ISC

Queste spese accessorie al mutuo aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente - e il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto l’Indicatore Sintetico di Costo (I.S.C), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S.

Si tratta di un indice calcolato in conformità al Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche delle spese accessorie del mutuo ed in genere di tutti gli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito.

Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche, almeno per i mutui a tasso fisso. Per le altre tipologie di mutuo, e segnatamente per i mutui a tasso variabile, sarà necessario esaminare il tasso a regime e lo spread (ovviamente oltre all'importo delle spese aggiuntive e degli oneri accessori).

Altre spese - Imposte gravanti sul mutuo

E' bene inoltre informarsi preventivamente presso la banca, il notaio di fiducia o le Associazioni dei consumatori, delle imposte che gravano il mutuo e delle spese notarili.

Il trattamento fiscale dei finanziamenti bancari è regolato dall'articolo 15 e seguenti del Decreto del Presidente della Repubblica numero 601/1973: in luogo delle ordinarie imposte, sempre che la durata del finanziamento sia stabilita in più di diciotto mesi, si applica un’imposta sostitutiva che, per prassi costante e generale, è addossata al cliente.

L’imposta è pari allo 0,25% dell'importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di “seconde case”, per i quali l’imposta sale al 2%.

Più precisamente, l’imposta sostitutiva è dovuta:

Fra le spese del mutuo va considerata anche la parcella notarile per l'iscrizione di ipoteca

Quanto alla parcella notarile, essa è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere.

La parcella notarile è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica.

La Legge 248/2006 ha abrogato le disposizioni legislative e regolamentari che prevedono, con riferimento alle attività libero professionali e intellettuali, l'obbligatorietà di tariffe fisse o minime.

Altre indicazioni sulla parcella notarile si possono trovare sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato.

Per porre una domanda sulle spese accessorie al mutuo, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo e sulle normative vigenti in tema di mutuo, clicca qui.

17 luglio 2013 · Piero Ciottoli


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Stai leggendo Le spese accessorie al mutuo Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 17 luglio 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 21 settembre 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

Commenti e domande

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  • enzo di chiara 7 settembre 2009 at 18:42

    Quando si sottoscrive un mutuo si presta molto attenzione al tasso di interesse applicato e alla rata da pagare. Ma il costo di un mutuo non si limita ai soli interessi da pagare, vi sono numerosi altri costi da considerare.

    Ricordo che per legge gli intermediari finanziari sono obbligati a pubblicizzare il tasso TAN (tasso annuo nominale) ma soprattutto l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo). Quest’ultimo è l’indicatore principale da controllare, in quanto comprende oltre agli interessi anche i vari costi inclusi nell’accensione del mutuo.

    Le spese del mutuo
    Vediamo in dettaglio i costi previsti per la sottoscrizione del mutuo:

    * spese di istruttoria: l’istruttoria è la fase in cui viene valutata la concessione del credito. Il costo d’istruttoria è variabile da banca a banca. Può essere determinato in misura fissa (tra 200 a 300 euro) o in percentuale (tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’erogato, con un minimo e un massimo prestabiliti);
    * spese incasso rata: in genere il pagamento delle rate viene effettuato tramite Rid. Per ogni rata si paga una quota fissa variabile fra 1 e 2,5 euro;
    * spesa di perizia: la perizia è fatta da un tecnico che attesta il valore dell’immobile. Le spese di perizia variano tra i 100 e i 300 euro;
    * spese notarili: comprendono sia l’onorario del notaio che le imposte. I maggiori costo sono determinati dall’iscrizione dell’ipoteca e dall’onorario notarile;
    * imposta sostitutiva: pari allo 0,25% dell’importo erogato per il mutuo prima casa; 2% se non riguarda la prima casa;
    * costi assicurativi: l’assicurazione incendio è sempre obbligatoria. Il premio da pagare dipende dall’importo e dalla durata del mutuo, ma si tratta di qualche centinaia di euro. Alcune banche richiedono anche la sottoscrizione obbligatoria di un’assicurazione sulla vita. Facoltative sono le polizze di protezione del credito che subentrano nel pagamento delle rate del mutuo in caso di morte o di perdita del lavoro per infortunio o malattia del contraente;
    * estinzione anticipata: con la cosiddetta Legge Bersani sono state cancellate le penali per estinzione anticipata dei mutui stipulati dopo il 1 febbraio 2007 sempreché il finanziamento sia richiesto da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione . Per i mutui stipulati in precedenza vale il tariffario previsto da un accordo fra l’ABI e le Associazioni dei consumatori.

    Penali per l’estinzione anticipata del mutuo
    Per i mutui sottoscritti prima dell’entrata in vigore della cosiddetta legge Bersani (2 febbraio 2007) valgono le seguenti penali massime di estinzione anticipata del mutuo (fissate dall’accordo tra ABI e associazioni consumatori):

    1. Mutuo a tasso variabile:
    * Prima del terz’ultimo anno: 0,50%
    * Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
    * Negli ultimi due anni: nessuna
    Nel caso la penale prevista dal contratto fosse pari o inferiore a quella prevista dall’accordo subentra la cosiddetta “clausola di salvaguardia”:
    in tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,20% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine.
    2. Mutuo a tasso fisso
    Se stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono i criteri dei mutui a tasso variabile. Se sottoscritti dal 1° gennaio 2001 le penali massime sono invece le seguenti:
    * Durante la prima metà del mutuo: 1,90%
    * Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: 1,50%
    * Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
    * Negli ultimi due anni: nessuna
    Nel caso la penale prevista dal contratto fosse pari o inferiore a quella prevista dall’accordo subentra la cosiddetta “clausola di salvaguardia”: in tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,25% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine se la penale contrattuale era superiore o uguale all’1,25%. Lo sconto si riduce allo 0,15% con penali inferiori all’1,25%.
    3. Mutuo a tasso misto
    Valgono le condizioni viste in precedenza in base al tipo di tasso in vigore al momento dell’estinzione.

    Spese in caso di surroga del mutuo
    Come hai visto le spese ed i costi per la stipula del mutuo sono numerosi. Ti ricordo che in caso di surroga invece sono azzerate quasi tutte le spese: penale di estinzione, spese di istruttoria, imposta sostitutiva. Inoltre in genere le banche stesse si accollano i costi del notaio e della trascrizione della nuova ipoteca sul registro degli immobili.

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