Le coperture assicurative a garanzia del mutuo

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Facciamo un po’ di chiarezza nel mondo delle “polizze-mutui”, cioè di tutte quelle polizze  assicurative che vengono proposte o a volte imposte/vendute dalla banca al momento di un’erogazione di un prestito personale o un mutuo per l’acquisto della casa. Chi  vuol acquistare una casa, dovrà far i conti oltre alla ricerca e scelta dell’immobile secondo le proprie esigenze, gusti e disponibilità economiche anche di conoscenze basilari su condizioni contrattuali per l’erogazione di un mutuo e sulle coperture assicurative abbinate al prestito bancario.

Queste ultime possono essere più o meno complesse e costose ma sicuramente anche utili soprattutto al cliente, altre più che altro servono a ridurre al minimo il rischio per la banca di una situazione d’ insolvenza del cliente che dovrà pagare le rate per tanto tempo.

Ma, vediamo queste “polizze-mutui” sotto una lente d’ingrandimento. Una delle polizze più proposte/imposte è la TCM (temporanea caso morte) che serve a garantire un capitale nel caso di morte dell’assicurato (cliente) nel periodo dell’erogazione del mutuo.

Questa polizza da un lato garantisce l’erede al momento del lascito dell’immobile nel non dover far fronte alle rate residue, infatti sarà la compagnia assicurativa che dovrà indennizzare il beneficiario (la banca) del capitale garantito. Presenta anche un costo relativamente basso e diluito nelle “n” rate incrementa di pochi euri la rata mensile.

L’unico problema di questa polizza si ha nel momento in cui si fa richiesta della portabilità del mutuo presso un’altra banca che offre condizioni di prestito migliori, la polizza generalmente viene “venduta” in un’unica soluzione (premio unico) per tutta la durata del prestito, pertanto si rischia di perdere la restituzione del premio per la parte non ancora goduta, e dover sottoscrivere un’altra polizza.

Polizza incendio, questa è utilissima per rimediare all’evento dannoso che potrebbe distruggere la casa, è un’ottima garanzia sia per il cliente che vede ripristinato l’immobile, ma anche per la banca in quanto la casa è la principale garanzia.

Polizza vita, generalmente viene stipulata in un’ ottica di risparmio a lungo termine, tuttavia trova la sua logica anche se abbinata ad un mutuo di lunga durata.

Infatti se si pensa che nel bilancio familiare una rata di mutuo pesa quasi quanto uno stipendio, nel momento in cui per circostanze negative si perde il lavoro, ecco che se ad es. due coniugi portatori entrambi di reddito stipulano ognuno una polizza, questa può sostituirsi alla mancanza improvvisa degli introiti mensili per continuare ad estinguere il debito residuo con la banca, senza pertanto rischiare di perdere anche la casa. A fronte di tale rischio esistono prodotti assicurativi appositi che prevedono il rimborso delle rate al posto del cliente in caso di perdita del lavoro da parte della compagnia assicurativa.

Infine un’altra polizza “proposta” è quella fideiussoria, questa consiste nella garanzia prestata dalla compagnia assicurativa nel caso in cui il cliente non paga nel rimborsare il debito alla banca. Anche in questo caso i costi sono a carico del cliente, questi generalmente variano da uno 0,2 % ad uno 0,50 % della quota assicurata pagato in unica soluzione.

Se ad es. viene erogato un mutuo al 100% per un importo pari a 100.000 € per 20  anni, viene assicurata la quota eccedente il mutuo fondiario dell’80%, quindi  20.000 € ad un tasso del 0,50% per 10 anni, il costo della polizza sarà:

20.000 x 0,50% x 20 = 2.000 €.

Vi sono banche che piuttosto che garantirsi dalla quota eccedente del mutuo fondiario (superiore all’80 %) attraverso la polizza fideiussoria chiedono una maggiorazione del tasso d’ interesse, in questo caso bisogna attentamente valutare il maggior costo degli interessi bancari rispetto al costo di una polizza. Infatti se ad es. il mutuo viene erogato ad un tasso fisso del 5 %, e la maggiorazione chiesta è dello 0,40 %, questa in soldoni sarà pari a circa 5.000 €, suddiviso nelle “n” rate.

Tutte queste polizze vengono stipulate per una durata pari a quella del mutuo, il costo viene spalmato generalmente nelle rate, pertanto il costo mensile diventa molto accessibile.

La banca fornisce insieme all’erogazione del mutuo, su cui guadagna un tasso di interesse (fisso o variabile), varie polizze assicurative per ridurre al minimo il rischio di insolvenza del debitore e il rischio di danneggiamenti sul bene che rappresenta la garanzia primaria.

Allora stiamo attenti a dei particolari non trascurabili. Senza discutere l’utilità delle polizze, bisogna però chiedere a chi le “propone” in fase di erogazione del prestito, se il “premio” (costo della polizza) pagato in unica soluzione, verrà rimborsato per la parte non goduta in caso di estinzione anticipata del prestito, ad es. grazie alla portabilità del mutuo.

Inoltre sembra un’utopia il fatto di poter ottenere un prestito da una banca e poter sottoscrivere le polizze necessarie anziché dal partner bancario, presso il proprio agente di fiducia o facendo una ricerca di mercato per chi offre il prodotto migliore in rapporto condizioni/prezzo.

In realtà la proposta/imposizione degli erogatori di mutuo della sottoscrizione delle polizze a fronte di un prestito è una prassi consolidata, ma che non trova logica in quanto il mutuo e ogni polizza assicurativa vengono sottoscritti con singoli contratti.

di Alessandro Tomasello da Assicuriamoci bene – Il Blog delle assicurazioni

18 Giugno 2009 · Piero Ciottoli

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  • mario perna 6 Settembre 2009 at 05:45

    Molto spesso ci si trova in presenza di mutui cointestati al coniuge oppure al genitore. Ma che cosa accade quando ci si separa dal coniuge oppure in caso della morte del genitore?

    Nel caso in cui ci sia un mutuo cointestato al genitore è necessario controllare se esista un’assicurazione causa morte. In caso positivo l’erede o gli eredi non andranno ad ereditare il debito contratto in vita.

    Nel caso in cui non ci sia invece tale assicurazione, l’erede, accettando l’eredità entra in possesso anche del debito contratto. Si parla allora di surroga del mutuo che potrà essere formalizzata con una semplice scrittura privata e senza

    Diverso è il caso in cui ci si trovi in presenza di un mutuo cointestato al coniuge dal quale ci si stia separando. In tal caso per la surroga del mutuo è possibile trovare anche un istituto di credito che offra condizioni più vantaggiose rispetto al primo istituto bancario con il quale si contratto il primo mutuo.

    Fondamentale è che tutti e due i coniugi siano consenzienti alla surrogabilità del mutuo presso qualsiasi banca e che si vada a stipulare il tutto in una scrittura privata che dovrà riportare tutti gli elementi del caso.

    Ovviamente poi la surroga del mutuo dovrà essere certamente trascritta. Alternativa possibile, ma certamente più costosa: rilevare la quota dell’altro coniuge.