Le conseguenze fiscali del meccanismo prezzo valore - indebitati.it

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Detrazione IRPEF

La detrazione IRPEF, spettante all’acquirente per gli interventi di recupero edilizio effettuati dal venditore, è determinata in proporzione al prezzo dell’unità immobiliare dichiarato nell’atto di vendita o assegnazione.

Esclusione di accertamento sulle imposte sui redditi

Ai sensi di legge ove l’acquirente si avvalga delle nuove norme sul prezzo valore e dichiari in atto il reale corrispettivo pattuito, non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo; non assume cioè rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata per l’acquisto dell’immobile, e gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi non possono essere effettuati. Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti “induttivi” non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale “corrispettivo pattuito”.

Privilegio a favore dello Stato

Negli atti stipulati al di fuori delle condizioni previste dal sistema prezzo valore, nell’ipotesi in cui le parti non abbiano indicato nel contratto il prezzo reale, pur dichiarando un prezzo in misura corrispondente ai parametri catastali, si applica la sanzione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta; il relativo credito dello Stato è assistito dal privilegio che grava sull’immobile acquistato; e poiché il privilegio è opponibile anche nei confronti dei terzi, è possibile che l’acquirente abbia difficoltà ad effettuare successive rivendite dell’immobile.

Plusvalenze sulla rivendita

In caso di rivendita dell’immobile acquistato dichiarando un prezzo inferiore a quello reale e ricorrendo i presupposti di tassazione della plusvalenza, quest’ultima sarà tanto maggiore quanto minore è stato il prezzo dichiarato all’acquisto.

Sanzioni per il venditore

Anche il venditore può subire conseguenze fiscali negative dalla simulazione del prezzo. La mancata dichiarazione della plusvalenza immobiliare connessa al prezzo reale comporta l’applicazione delle sanzioni previste per l’omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi; nei casi più gravi può configurarsi il reato di frode fiscale.

Detrazione degli interessi passivi

La detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari contratti per l’acquisto della abitazione principale è ammessa solo per la parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita e alle spese accessorie previste dalla legge; ne consegue che qualora l’importo del mutuo sia maggiore del prezzo dichiarato, per la differenza non è possibile detrarre li interessi passivi.

Indicazione analitica delle modalità di pagamento

La legge dispone che all’atto della stipula di tutte le cessioni immobiliari, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione “analitica” delle modalità di pagamento del prezzo. Per indicazione “analitica” delle modalità di pagamento devono intendersi gli estremi di pagamento (assegni, bonifici, ecc.).

L’obbligo di indicazione delle modalità di pagamento riguarda anche le somme pagate anteriormente all’atto (caparre, acconti, ecc.). In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applica la sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, vanificando la richiesta del prezzo valore. Oltre alla sanzione amministrativa occorre poi considerare l’eventuale sanzione penale19 che comporta la pena della reclusione fino a due anni.

Per porre una domanda sulle conseguenze fiscali del meccanismo prezzo valore, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

29 Novembre 2007 · Piero Ciottoli

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Approfondimenti

Prezzo valore – effetti derivanti dal meccanismo
Diritti di prelazione I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo dichiarato nell'atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato. Revocatoria fallimentare Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di del venditore. La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa di oltre ...

Prezzo valore – disciplina antiriciclaggio
Il prezzo valore interferisce anche con la normativa antiriciclaggio, la quale prevede sanzioni per pagamenti in contanti superiori a mille euro. La segnalazione di operazioni sospette da parte dei notai La stessa normativa prevede, oltre agli obblighi di identificazione e registrazione, la segnalazione di operazioni sospette anche da parte dei notai. Tra gli "indici di anomalia" previsti al fine della comunicazione delle operazioni sospette - utilizzabile anche a fini fiscali - sono stati individuati i seguenti: "il cliente rifiuta di o solleva obiezioni a pagare il prezzo di vendita con bonifico o assegno bancario anche se la somma è superiore ...

Il sistema fiscale del prezzo valore
A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto. La norma che ha inizialmente introdotto il prezzo valore è stato l'articolo 1, comma 97 della l. 23 dicembre 2005, numero 266 (finanziaria 2006); essa è stata oggetto di due successive modifiche: l'articolo 35, comma 21 del d.l. 4 luglio 2006, numero 223, convertito con modificazioni nella l. 4 agosto 2006, numero 248 ( decreto Bersani- Visco); e l'articolo 1, comma 309, della l. 27 dicembre 2006, numero 296 (finanziaria 2007). Il testo della norma nella attuale ...

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  • redazione Il Sole24ORE.com 21 Giugno 2008 at 11:37

    Giro di vite da parte della guardia di finanza di Poggibonsi nel settore delle compravendite immobiliari nel territorio Valdesano in Toscana. Le fiamme gialle hanno denunciato quattro facoltosi imprenditori per falsa dichiarazione dei redditi. Avevano venduto un elevato numero di immobili con una netta differenza tra il valore dichiarato nell’atto di vendita e l’importo del mutuo ipotecario richiesto dai rispettivi acquirenti anche del 70-80 per cento.

    Le perquisizioni e i sequestri effettuati a più riprese dalla guardia di finanza nelle aziende e in diverse abitazioni hanno consentito di accertare che, nel giro di due anni, sono stati evasi all’erario circa 4,8 milioni di euro, a cui va aggiunta un’evasione all’Iva per oltre 400 mila euro. Le abitazioni interessate si trovano nel centro storico di San Gimignano, Colle Val D’Elsa e Poggibonsi, dove la differenza media tra mutuo e valore dichiarato è del 40% circa.

    L’illecito sistema consentiva al venditore di non pagare le imposte sulla somma non documentata, ma effettivamente incassata, mentre all’acquirente di risparmiare non pagando l’Iva sull’imponibile non dichiarato, senza per questo rinunciare alla detrazione degli interessi passivi del mutuo.