L’assicurazione dell’immobile condominiale
Nella stipula di una polizza d'assicurazione per un condominio c'è da osservare:
- quali danni sono assicurati e quali non sono coperti dall'assicurazione (per esempio la ricerca guasti);
- a quanto ammonta la copertura del danno e a quanto ammonta la eventuale franchigia;
- entro quanto deve essere denunciato il danno, fino a quando è garantita la copertura del danno;
- se la copertura del danno è rapportata al valore dell'immobile che deve essere pari al valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato, escludendo il valore dell'area.
Nelle condizioni generali di gran parte delle società assicuratrici di solito sono coperti i seguenti danni: incendio, sviluppo di fumi - gas - vapori, esplosione, scoppio, implosione, rovina di ascensori e montacarichi, fulmine, danni elettrici, caduta di aeromobili, onda sonica, spese di demolizione, sgombero e trasporto, eventi atmosferici e socio-politici (qui sono da controllare le singole clausole contrattuali).
I seguenti danni non sono sempre coperti dalle condizioni generali e meritano pertanto una particolare attenzione:
- guasti causati al fabbricato allo scopo di impedire o di arrestare l'incendio;
- danni causati da eventi atmosferici al fabbricato per effetto da uragani, bufere, tempeste, grandine, trombe d’aria e da qualunque altra perturbazione quando la violenza che caratterizza detti eventi sia riscontrabile su una pluralità di beni nella zona colpita;
- danni causati da sovraccarico di neve al tetto o all'edificio;
- assicurazione contro i danni da furto alle parti comuni dell'edificio;
- vandalismo;
- perdita affitti o indisponibilità dei locali.
Le seguenti condizioni dovrebbero essere comprese nella polizza: colpa grave e rinuncia all'azione di rivalsa.
Altri danni diretti dovrebbero essere indicati separatamente (con l'aggiunta del relativo premio specifico per ogni fattispecie di danno):
- danni particolari alle condutture dell'acqua come per esempio per rottura, occlusione o rigurgito e la connessa ricerca del danno (scavo/ricerca e ripristino);
- gelo: danni provocati da spargimenti d’acqua verificatisi a seguito di rotture causate da gelo;
- assicurazione contro danni ai vetri in genere e assicurazione per danni indiretti da interruzione di attività commerciali.
- assicurazione R.C. verso terzi, compresi i locatari e verso dipendenti (garanzia facoltativa)
La R.C.T. comprende la responsabilità derivante dalla proprietà del fabbricato, nonché dalla conduzione delle parti comuni dello stesso.
Sono compresi ad esempio i danni:
- da spargimenti d’acqua e rigurgiti di fognatura solo se conseguenti a rotture accidentali di impianti;
- da incendio, esplosione, scoppio;
- dalla proprietà e conduzione di parchi e giardini;
- da caduta accidentale di neve, esclusi i danni al fabbricato;
- responsabilità civile da straordinaria manutenzione e committenza lavori;
- gestione delle vertenze giudiziarie in nome dell'assicurato, sia nel campo stragiudiziale, che giudiziario civile e penale, compresi le spese del tribunale.
È importante verificare l’esistenza della RC da straordinaria manutenzione e committenza lavori al fine di aver coperta la responsabilità imputabile ai proprietari del condominio quali committenti, nel caso si dovesse verificare un danno per lavori di manutenzione, ristrutturazione e riparazione del fabbricato.
Parte seconda (Articolo 1882 - 1898 - 1899 - 1901 - 1905 - 1908 - 1912 - 1913 - 1917 - Cod. Civ.)
Se nell'immobile vengono esercitate attività particolari (negozi - bar ecc.), sarebbe opportuno prevedere apposite coperture di rischio per queste.
Di norma le polizze “Globale Fabbricati Civili” per i condomini richiedono che almeno 2/3 della superficie complessiva dei piani sia adibita ad abitazioni civili, uffici e/o studi professionali.
Nel rimanente terzo non sono consentiti cinematografi, teatri, grandi magazzini, supermercati, autorimesse pubbliche, industrie, depositi di infiammabili, sale da ballo, discoteche, night club.
In caso contrario deve essere avvertita obbligatoriamente la Compagnia di Assicurazione che può rifiutare l’assunzione del rischio.
Bisogna inoltre porre particolare attenzione alle caratteristiche costruttive, soprattutto quando le strutture portanti (ad eccezione del tetto) risultano in legno o in altro materiale combustibile. In genere queste caratteristiche non sono tollerate se non con specifiche deroghe.
Inoltre esiste la possibilità di assicurare i conti consuntivi e le spese del condominio. Si tratta di tutele assicurative che coprono danni patrimoniali (non danni alle cose o alle persone).
Possono essere assicurati i seguenti eventi:
- cattiva amministrazione del condominio da parte dell'Amministratore pro-tempore, sia egli professionista o meno; in tal caso si indennizzeranno i danni subiti anche solo da uno dei proprietari;
- sanzioni amministrative comminate all'intero condominio, quali multe e ammende, per l'operato di soggetti diversi dall'Amministratore.
Esempi:
cattiva amministrazione del condominio assicurato
Il mancato rispetto del termine di pagamento di una bolletta da parte dell'Amministratore, che espone il condominio all'applicazione di una mora, il cui costo è coperto da questa garanzia.
Sono escluse i ritardi e/o omissioni nelle stipulazioni, modifiche, variazioni di polizze assicurative e nel pagamento dei premi di assicurazione.
L'attuazione da parte dell'Amministratore, di una delibera assembleare per la ristrutturazione dello stabile, effettuata senza però la predisposizione di quelle fasi propedeutiche che dovrebbero consentire al condominio di decidere con tranquillità sui lavori, ad esempio:
- preventivi di più ditte;
- garanzie sull'esecuzione dei lavori;
- nomina di un direttore lavori;
- stipulazione del contratto d'appalto;
- errori nella ripartizione della spesa in base alla tabella dei millesimi.
pagamento di penali
Si tratta ad esempio:
- di un lavoro di progettazione commissionato dall'intero condominio, per il quale il professionista incaricato commette degli errori in materia edilizia ed urbanistica, rispetto al piano regolatore, che comportano una sanzione di natura amministrativa al condominio;
- dell'esecuzione di un lavoro di straordinaria manutenzione per il quale viene nominato come direttore dei lavori un tecnico, con il compito specifico di dirigere e sovraintendere i lavori, accertandone costantemente la conformità dell'opera eseguita e autorizzata. Qualora ad opera ultimata gli organi preposti accertino delle contravvenzioni alla Legge urbanistica, il condominio sarà esposto a specifiche sanzioni.
Anche la stipula di una assicurazione base nel contesto di un buon vicinato è possibile.
La garanzia copre le persone che dimorano nel fabbricato assicurato per i danni a terzi conseguenti a fatti accidentali verificatesi in relazione alla conduzione dell'unità immobiliare in seguito a:
- gestione di appartamenti;
- spargimento d'acqua;
- incendio, esplosione, scoppio provocati da oggetti depositati negli appartamenti;
- caduta di antenne radiotelericeventi non centralizzate e quindi non di proprietà comune;
- gestione delle vertenze giudiziarie in nome dell'assicurato, sia nel campo stragiudiziale, che giudiziario civile e penale, comprese le spese del tribunale.
All'amministratore spetta di stipulare la polizza d'assicurazione in esecuzione alla relativa deliberazione assembleare.
La maggioranza necessaria in prima convocazione richiede la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore dell'edificio espresso in millesimi di proprietà e in seconda convocazione un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi di proprietà.
Il premio di assicurazione viene ripartito secondo i millesimi di proprietà dei condomini.
La franchigia, se prevista, al momento del risarcimento del danno al Condominio deve essere tenuta in considerazione.
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Articolo 1906 - Cod. Civ. - Danni cagionati da vizio di cosa
Salvo patto contrario, l'assicuratore non risponde dei danni prodotti da vizio intrinseco della cosa assicurata, che non gli sia stato denunziato.
Se il vizio ha aggravato il danno, l'assicuratore, salvo patto contrario, risponde del danno nella misura in cui sarebbe stato a suo carico, qualora il vizio non fosse esistito.
Articolo 1912 Cod. Civ. - Terremoto, guerra, insurrezione, tumulti popolari
Salvo patto contrario, l'assicuratore non è obbligato per i danni determinati da movimenti tellurici, da guerra, da insurrezione o da tumulti popolari.
Articolo 1913 Cod. Civ. - Avviso all'assicuratore in caso di sinistro (estratto)
L'assicurato deve dare avviso del sinistro all'assicuratore o all'agente autorizzato a concludere il contratto entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o l'assicurato ne ha avuto conoscenza.