L’ascensore in un condominio
Articoli 1102, 1117, 1118, 1120, 1121, 1123, 1124, del codice civile - Gli ascensori, messi in esercizio dal primo luglio 1999, dovranno rispettare le norme tecniche di cui alla direttiva CE numero 95/16/CE del 29 maggio 1995, recepita dal DPR, del 30 aprile 1999, numero 162.
L'ascensore esistente fino dalla costituzione del condominio è da considerarsi di proprietà comune se il contrario non risulta dai titoli di acquisto o dal regolamento di condominio. Nel caso l'ascensore sia stato installato dopo la costituzione del condominio, esso appartiene ai soli condomini che hanno sostenuto la spesa.
Se l'edificio è composto da più scale e quindi da più ascensori, l'ascensore appartiene ai soli condomini le cui proprietà sono serviti dall'impianto, che possono deliberare in merito. Il condominio è responsabile per l'osservanza delle prescrizioni di legge e delle norme previste per la manutenzione.
Installazione di un nuovo ascensore
Si tratta in questo caso di una innovazione gravosa e voluttuaria, ai sensi dell'articolo 1121 del codice civile, che libera i condomini che non intendono trarne vantaggio da qualsiasi contributo nella spesa.
Se nel condominio abitano uno o più persone disabili, ci sono deroghe alle distanze legali o a quelle imposte dai regolamenti comunali in esecuzione ai necessari interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche (vedi legge numero 13/1989).
C'è però da osservare che l'installazione di un ascensore in una casa, nella scala comune, può essere impedita anche da un solo condomino qualora leda gravemente i diritti dei dissenzienti, come ad esempio nel caso di occupazione dell'androne o della scale comune per permettere l'installazione dell'ascensore in maniera tale, da impedire o rendere difficoltoso il passaggio delle persone (> vedi sent. Cassazione 1.06.2007, numero 12847).
In via di principio l'installazione di un ascensore anche da parte di un solo condomino è ammissibile in base all'articolo 1102 del codice civile, che consente che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Per consentire l'uso separato dell'impianto da parte di alcuni condomini, è possibile che le porte dell'ascensore vengono munite di serratura. Le chiavi saranno in possesso dei soli condomini che hanno partecipato alla spesa. E comunque fatto salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di installazione dell'impianto e in quelle di manutenzione (vedi sent. Cassazione numero 1529 del 11.2.2000)
Maggioranze assembleari
L'installazione di un ascensore per disabili (per superare le barriere architettoniche con tutte le caratteristiche tecniche richieste dalla normativa in materia, può essere deliberata con le maggioranza ordinarie e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione occorrono almeno un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo dei millesimi del valore dell'edificio. Per l'installazione di un nuovo impianto di ascensore occorre sempre, sia in prima che in seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Condomini assenti o non interessati non devono partecipare alla spesa se entro 30 giorni dalla comunicazione della decisione ne danno formale informazione. La sostituzione dell'impianto e l'adeguamento alle norme di sicurezza può essere deliberata con una maggioranza di 500 millesimi (vedi legge numero 179/1992).
Manutenzione ordinaria e straordinaria
La manutenzione ordinaria dell'impianto viene eseguita da persone o ditte munite di apposita autorizzazione; sono considerati interventi di manutenzione ordinaria:
- la pulizia e la lubrificazione di guide, carrucole, rinvii ecc.;
- la pulizia della fossa;
- la manutenzione dell'impianto di illuminazione;
- la registrazione delle portine scorrevoli;
- ogni altra operazione finalizzata al mantenimento del regolare esercizio dell'impianto.
Di norma è prevista una verifica del regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici una volta ogni sei mesi e il risultato della verifica deve essere annotato nell'apposito libretto d'impianto (vedi articolo 15 DPR numero 162/1999). E obbligatoria una verifica periodica di sicurezza effettuata da un ingegnere iscritto in un albo speciale.