La surroga del mutuo – cambiamo banca e condizioni senza estinguere il mutuo


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La surroga del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani).

Con la surroga del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell’ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surroga del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura. E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surroga del mutuo.

La surroga del mutuo viene altresì indicata come portabilità del mutuo.

20 Dicembre 2007 · Piero Ciottoli



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  • Enzo 14 Marzo 2009 at 20:01

    Salve,sono Enzo volevo sapere quali possono essere i tempi tecnici che una Banca dovrebbe prefissarsi per la surroga di un mutuo di un’altra Banca.Chiedo gentilmente un aiuto per capire se devo ancora aspettare visto che dai primi incontri al termine dell’incartamento richiesto + ulteriori 3 mesi, sono passati in totale 10 mesi e,sono ancora in alto mare. Grazie.

  • giuseppe 3 Ottobre 2008 at 11:40

    salve bgiorno,mi chiamo giuseppe e sono un mediatore creditizio. Riguardo la portabilità/rinegoziazione mutui stipulati entro giugno 2008,si dice che il cliente è esente da tutte le spese;cio vuol dirfe che se il cliente ha un mutuo es.100.000,00E e vuole usufruire della portabilità,ammesso che l atro istituto abbia aderito alla convenzione,l avrà di diritto?il mutuo sarà sostituito di pari importo residuo e di pari durata senza realmente 1E in piu?in più la pratica di mutuo verrà rivista dal nuovo istituto come pratica ex-novo,cioè aggiornamento documenti e accertamenti vari?oppure no?
    nel ringraziarvi e in attesa di una vostra risposta porgo distinti salòuti.

  • karalis 20 Luglio 2008 at 09:26

    La portabilità dei mutui diventa gratuita dal notaio. È il risultato della bozza d’intesa sottoscritta tra il Consiglio nazionale del notariato e il ministero dell’Economia e che fa seguito al protocollo firmato tra Abi e Via XX Settembre sulla rinegoziazione obbligatoria dei mutui. L’accordo formalizza la disponibilità dei notai a effettuare, a costo zero, la portabilità dei mutui con il solo rimborso delle spese. La procedura gratuita si riferisce a tutti coloro che hanno sottoscritto prestiti – accesi per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale purché contratti entro il 30 giugno 2008 – per i quali è prevista la rinegoziazione obbligatoria.

    “Per il senso di responsabilita’ che ci deriva dall’essere parte del sistema giustizia, delegati dallo Stato al controllo di legalita’, e su indicazioni che gia’ a suo tempo l’Antitrust aveva evidenziato”, sottolinea Paolo Piccoli, presidente del Cnn, “il notariato si fa carico della situazione di emergenza sociale causata dall’aumento dei mutui e si adoperera’ a favore delle persone e famiglie in difficolta’”.

    La procedura per le surroghe a costo zero e’ stata predisposta dieci giorni fa. Tuttavia, ricorda una nota, l’impegno del notariato sulla portabilita’ dei mutui “risale al 2007 quando in occasione dell’audizione in commissione Finanze della Camera aveva gia’ predisposto una bozza di surroga semplificata per favorirne la diffusione. Impegno testimoniato anche dal lavoro con 11 associazioni dei consumatori concluso a maggio con la pubblicazione di una guida per i cittadini che spiega tutti gli strumenti a disposizione dei mutuatari”.

  • Piergiorgio Stiffoni 17 Luglio 2008 at 12:27

    Nell’aula del Senato, in occasione della discussione del decreto legge per la salvaguardia del potere di acquisto delle famiglie, è stato approvato un ordine del giorno del senatore leghista Piergiorgio Stiffoni in materia di portabilità dei mutui. “Fino ad oggi – commenta Stiffoni – i cittadini che hanno stipulato un mutuo e vogliono passare ad altra banca nel caso quest’ultima applichi loro condizioni più vantaggiose, sono stati restii a farlo a causa degli alti onorari notarili per lo svolgimento delle relative pratiche. Se il governo tradurrà in norma il nostro invito, anche altri soggetti, ad esempio gli avvocati, potranno autenticare le firme in caso di trasferimento del mutuo da banca a banca a costi molto inferiori. Questo renderà – conclude Stiffoni – più ampia la concorrenza tra i diversi professionisti che si tradurrà in un vantaggio in termini economici per i consumatori”.

  • Antonio Catricalà 17 Luglio 2008 at 12:41

    Sono 530 mila le famiglie italiane che si trovano in difficoltà nel pagare la rata del mutuo secondo le stime presentate dal presidente dell’Antitrust, Antonio Catricalà. «Sono in difficoltà 420 mila famiglie per l’aumento del costo della rata – spiega Catricalà – a queste se ne aggiungono 110 mila per le quali esistono problemi di possibile insolvenza ». Una situazione causata perché, sottolinea il presidente dell’Antitrust, «nelle famiglie a reddito fisso, se aumenta la rata a tasso variabile è chiaro che si va in sofferenza».

    Per Catricalà la legge sulla portabilità dei mutui «è chiara e non prevede oneri a carico del consumatore. Sarò un vantaggio per i consumatori e creerà una maggiore mobilità tra le banche italiane». La portabilità, infatti, permette di adeguare il mutuo alle nuove esigenze, tempi e rate, di chi lo ha sottoscritto.

  • Antonella Donati 25 Giugno 2008 at 12:47

    Rilancio in grande stile della portabilità con l’abolizione dei costi di notaio nell’intesa Tesoro-banche per la rinegoziazione dei mutui. Il testo della convenzione appena firmato prevede infatti che le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità siano esenti da imposte e tasse di
    qualsiasi genere, e che non si debbano più pagare commissioni bancarie e costi notarili, a qualunque titolo richiesti. Quanto alla possibilità di passare da rata variabile a fissa a tasso “calmierato”, viene proposta dall’accordo stesso come ultima opzione, mentre le banche si impegnano, nero su bianco, a favorite tutte le altre forme di rinegoziazione a partire, appunto, dalla portabilità. Inoltre il tasso calmierato potrà essere più basso di quello previsto dall’accordo e l’operazione potrà riguardare anche chi era già in ritardo con i pagamenti alla data del 28 maggio scorso.

    Via il notaio sulla surroga – Il testo dell’accordo in tema di portabilità, dunque, è quanto mai chiaro: tutte le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. Al cliente non può essere addebitato alcun costo amministrativo, ivi incluse commissioni bancarie, conseguenti alle operazioni di rinegoziazione e per tutta la durata residua del mutuo, anche sulle eventuali rate aggiuntive finali, e neppure costi notarili. Un accordo che porta la firma dell’Abi, e che quindi dovrebbe essere applicato da tutte le banche. Tutta l’intesa, d’altra parte, punta a garantire – finalmente – la massima informazione al cliente, non solo e non tanto sulla possibilità di aderire alla proposta di rate “calmierate” ma anche e soprattutto di scegliere le altre opzioni più convenienti. L’adesione alla convenzione non è obbligatoria, ma non c’è dubbio che la scelta di aderire non potrà che avere un ritorno d’immagine positivo. Infatti da un lato consente di offrire comunque condizioni migliori, e dall’altro offre una notevole visibilità alle banche che aderiscono, che faranno parte di un elenco consultabile on line.

  • Giancarlo Giannini 16 Giugno 2008 at 16:11

    La piena portabilità dei mutui è frenata dall’intreccio polizze-prestiti e dalla rigidità dei costi e delle pratiche di risoluzione dei contratti assicurativi che accompagnano i prestiti. Lo ha affermato il presidente dell’Isvap, Giancarlo Giannini, nel corso della presentazione della relazione annuale sull’attività del 2007, durante la quale ha auspicato, in questo senso, un accordo tra banche e assicurazioni.

    “L’Isvap – ha sottolineato Giannini – ha ricevuto segnalazioni di cittadini che lamentano le difficoltà a estinguere le polizze che assistono il mutuo, nel momento in cui vogliono spostare lo stesso mutuo presso un’altra banca”. Secondo Giannini, “per dare piena attuazione alla portabilità occorre garantire al cliente che vuole estinguere la polizza, la restituzione integrale della quota assicurativa di premio non goduto, (premio e commissioni sono infatti generalmente pagate in un’unica soluzione, ndr). Inoltre – ha aggiunto – occorre riconsiderare la misura delle provvigioni applicate che sono eccessivamente penalizzanti per gli assicurati, vanno infatti da un minimo del 40 a un massimo dell’80%”.

    L’Isvap, ha poi proseguito Giannini, “sollecita le compagnie e le banche a definire rapidamente un accordo in questo senso, che garantirebbe la restituzione della quota di premio non goduto, l’abbattimento delle commissioni e la piena portabilità del mutuo. Tale accordo – ha concluso – sarebbe un buon test per la neonata federazione Abi-Ania”.