La sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo è la facoltà che il mutuatario esercita al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità ulteriore per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie. In questo caso è possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione).

In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall'accensione di un nuovo contratto di finanziamento.

Resta fermo il seguente principio di legge: il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi.

Alla sostituzione del mutuo ci si riferisce spesso come al cambio del mutuo.

Sostituzione e rinegoziazione del mutuo - analogie

Non è mai superfluo mettere in evidenza differenze ed analogie fra questi strumenti, dal momento che, spesso, i termini sostituzione (o cambio), rinegoziazione (o contrattazione), portabilità (o surroga o surrogazione) del mutuo vengono impropriamente confusi.

Sostituzione del mutuo

Sostituire il vecchio mutuo significa estinguere il debito mediante l’erogazione di un nuovo finanziamento. In pratica si si tratta di chiudere il vecchio mutuo e di riaccenderne un altro con la stessa banca o con una nuova che ci offrirà condizioni più vantaggiose.

Trattandosi di un nuovo rapporto di mutuo tutte le condizioni sono nuovamente trattabili.

Possiamo scegliere lo stesso tipo di tasso che avevamo in precedenza, o cambiarlo ( ad esempio se il vecchio mutuo era a tasso variabile, possiamo adesso fare un tasso fisso).

Possiamo cambiare la durata del mutuo e addirittura chiedere anche una somma aggiuntiva, superiore al vecchio mutuo da estinguere. E quindi la sostituzione ci permette, ove il valore dell'immobile lo consenta, di ottenere, eventualmente, anche liquidità aggiuntiva per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie.

La sostituzione prevede una regolare procedura di mutuo, quindi ci sarà una nuova fase istruttoria, una nuova perizia immobiliare ed infine l’intervento di un notaio. Il tutto corredato dai relativi costi.

Rinegoziazione del mutuo

Con il termine “rinegoziazione” invece, si indica quell’operazione che ci permette di rivedere solo alcuni termini del vecchio mutuo, che quindi rimane in essere e non viene estinto. In pratica è un accordo tra noi e la banca, la quale ci concede la possibilità, ad esempio, di ridurre il vecchio spread, o di allungare la durata in modo da ridurre l’importo della rata mensile.

La rinegoziazione non prevede una forma specifica e quindi basta semplicemente una richiesta scritta alla banca, che sarà libera di accettare o rifiutare le nostre richieste.

Va precisato che la modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti. Pertanto la rinegoziazione risulta possibile solo quando banca e debitore sono concordi sulle variazioni da apportare. Ovviamente non possono esserci variazioni "contra legem". E’ il caso per esempio della modifica alla penale di estinzione anticipata, che deve essere ricondotta per rinegoziazione entro precisi limiti: la banca non può opporsi alla ridefinizione della relativa clausola.

La rinegoziazione deve avvenire senza costi e atti notarili come garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (legge finanziaria 2008) secondo cui “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”

Rinegoziazione Tremonti del mutuo

Caso particolare di rinegoziazione del mutuo è la rinegoziazione prevista dall'accordo o convenzione ABI - MEF, altresì nota come Rinegoziazione Tremonti.

L'accordo o Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell'Economia e delle Finanze, introdotta dal Decreto Legge 93/2008, ha stabilito che le banche ad essa aderenti si rendano inopponibilmente disponibili a rinegoziare i mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008 e destinati all'acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa.

Con la rinegoziazione Tremonti la modalità di rinegoziazione è predefinita ed implica:

  1. l’allungamento della durata residua dei mutui in essere fino al punto in cui la rata si riduce sui livelli definiti dalla Convenzione;
  2. l’applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile (il tasso resta variabile).

E' ovvio che aumentando la durata del rimborso la rata si abbassa. Naturalmente ciò comporta una spesa complessiva più elevata derivante dall'allungamento della durata del mutuo.

Portabilità del mutuo

Con l'entrata in vigore della Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani) il mutuatario può trasferire il suo debito ad un'altra banca che gli propone condizioni migliori, riducendo al minimo costi e formalità. La nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell'atto di surrogazione ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca.

Mentra la sostituzione del mutuo implica la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, la portabilità può essere condotta mediante un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposta, il cui pagamento non andrà così ripetuto.

Infatti, la Legge 244 del 24 dicembre 2007 (legge finanziaria 2008) stabilisce che con la surrogazione deve essere garantita al cliente “l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Quindi tutta l'operazione può essere condotta senza sopportare spese di sorta.

A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Il debitore si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest'ultima.

In termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito. Per contro la portabilità del mutuo esclude, per il mutuatario, la possibilità di accedere ad un finanziamento aggiuntivo e quidi di poter disporre di ulteriore liquidità.

Per porre una domanda su sostituzione o cambio del mutuo, su rinegoziazione o ricontrattazione del mutuo, su portabilità o surroga o surrogazione del mutuo, sulla rinegoziazione Tremonti, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo e sulle normative vigenti in tema di mutuo, clicca qui.

2 giugno 2008 · Piero Ciottoli


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Stai leggendo La sostituzione del mutuo Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 2 giugno 2008 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria sostituzione cambio mutuo Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

Commenti e domande

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  • maria matte laporta 2 marzo 2010 at 14:24

    oggi ho formalizzato la richiesta di surroga.
    la nuova banca mi ha anticipato che le spese di periia e di istruttoria saranno a mio carico.
    a me non sembra così?
    che mi dite?
    maria mattea

    • cocco bill 2 marzo 2010 at 14:43

      Abuso allo stato puro. Inosservanza di una legge di Stato, la “Bersani”.

      L’articolo 3 bis del decreto legge Bersani, così come integrato dalla legge finanziaria, stabilisce che: ”La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o di altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi”.

      Segnali immediatamente il caso all’ANTITRUST, chiamando il numero verde 800.166.661 – dedicato alla tutela del consumatore – per denunciare la pratica scorretta messa in atto dalla banca e l’ostacolo alla portabilità del mutuo..

      Riceverà poi dai funzionari dell’Autorità le indicazioni necessarie per formalizzare, in forma scritta, la denuncia.

  • lella 21 giugno 2009 at 18:47

    la surroga di un mutuo dove essere fatta per forza per gli anni rimanenti da pagare o deve avere un minimo di 10 anni per essere surrogata?

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