La rinegoziazione del mutuo – cambiamo tasso e durata senza spese di banca e senza spese notarili


Attenzione » il contenuto dell'articolo è poco significativo oppure è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e, pertanto, le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali. Potrai trovare i post aggiornati sull'argomento nella sezione di approfondimento.

La rinegoziazione del mutuo è un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca – cliente), e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario.

La rinegoziazione del mutuo riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Ai sensi della Legge 244/2007 (legge Bersani) è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata.

Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio.

Con la finanziaria 2008, per chi decide la rinegoziazione del mutuo con la propria banca diventa legge la possibilità di effettuare l’operazione senza ricorrere al notaio. Il testo della Finanziaria, infatti, precisa che è possibile “pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”

Alla rinegoziazione del mutuo ci si riferisce spesso come alla ricontrattazione del mutuo.

29 Novembre 2007 · Piero Ciottoli



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  • mutuo surroga 20 Luglio 2008 at 08:52

    La rinegoziazione o ricontrattazione del mutuo è l’operazione con la quale si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni del contratto di mutuo.
    Cosa può essere modificato al fine di abbassare la rata ?

    * Il tipo di tasso del mutuo ( rinegoziare il tasso ad esempio da tasso variabile a tasso fisso )
    * Il tasso, adeguando ad esempio lo spread, ovvero il guadagno della banca, agli spread di mercato
    * La durata del mutuo (rinegoziazione o modifica della durata del mutuo)

    Quali sono i costi e le spese di rinegoziazione ?

    * Nessuna commissione bancaria
    * Nessuna imposta sostitutiva
    * Spese notarili / parcella notaio : L’atto notarile è opzionale e comunque la parcella dovrebbe essere molto bassa (400/500 euro iva inclusa)
    * Se previsto dal mutuo originario è possibile la detraibilità degli interessi

    Conviene rinegoziare il mutuo ?

    Si la rinegoziazione può risultare conveniente, ma la banca può rifiutarsi di rinegoziare il mutuo. Inoltre può essere difficile ottenere sconti sul tasso applicato soprattutto se non si ha una situazione finanziaria stabile e la via più semplice per abbassare la rata può risultare quella di rinegoziare la durata del mutuo ottenendo così una liquidità aggiuntiva.

  • redazione Mutui 12 Luglio 2008 at 23:43

    La legge 244/2007 (legge Bersani) concede la possibilità al creditore originario e al debitore di pattuire alcune variazioni delle condizioni del contratto di mutuo in corso senza l’onere di spese bancarie e con una scrittura privata anche non autenticata. Alcune spese sono presenti solo nei casi in cui la banca ritenga di avere delle obiettive ragioni per formalizzare l’accordo di rinegoziazione tramite un notaio o forma autentica. Per questi casi il consiglio nazionale del Notariato ha comunicato di essere disponibile a una riduzione dei compensi dovuti per la figura del notaio.

  • karalis 27 Giugno 2008 at 23:58

    per favore datemi un consiglio
    ho acceso il mio mutuo il 24.11.2004 variabile >>>>> rinegoziato il 15.02.08 fisso con la stessa banca effettuando un secondo atto notarile
    secondo la legge e giusto questa seconda spesa sebbene io non ho dato alcun problema alla mia banca essendo cliente loro da anni ?
    Vi ringrazio della Vs. disponibilità
    Saluti da Pian Renzo

    La finanziaria 2008 prevede, per chi decide di rinegoziare con la propria banca, la possibilità di effettuare l’operazione senza ricorrere al notaio. Il testo della Finanziaria, infatti, precisa che è possibile “pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”

    Quindi per l’atto da te stipulato il notaio non serviva più, e di fronte ad un testo così chiaro nessun istituto di credito poteva rifiutare l’operazione a costo zero.

    Ora il problema è che tu non hai chiesto di effettuare una scrittura privata per la pattuizione delle nuove condizioni.

    Bada bene, in particolari contesti, il mutuatario potrebbe preferire un atto notarile per registrare le nuove condizioni di mutuo.

    Pertanto la loro difesa, nel caso tu decidessi di portarli innanzi al giudice di pace, è che tu non hai chiesto la scrittura privata a costo zero. Se tu l’avessi chiesta, diranno, te l’avrebbero concessa senza problemi.

    Anche se non è vero per svariate ragioni. A parte i rapporti consolidati fra notaio e banca, anche il fatto che a febbraio sicuramente ancora non avevano messo a punto procedure per la rinegoziazione senza notaio.

    Insomma se hai inoltrato alla banca richiesta scritta con raccomandata A/R, o se hai consegnato a mano la richiesta (ma con firma e timbro per ricevuta) per effettuare l’operazione di rinegoziazione senza l’ausilio del notaio, puoi intraprendere, con sicure possibilità di successo, la via legale per il rimborso delle spese notarili.

    Altrimenti niente.

  • PIAN RENZO 27 Giugno 2008 at 22:45

    per favore datemi un consiglio
    ho acceso il mio mutuo il 24.11.2004 variabile >>>>> rinegoziato il 15.02.08 fisso con la stessa banca effettuando un secondo atto notarile
    secondo la legge e giusto questa seconda spesa sebbene io non ho dato alcun problema alla mia banca essendo cliente loro da anni ?
    Vi ringrazio della Vs. disponibilità
    Saluti da Pian Renzo

  • Antonella Donati 25 Giugno 2008 at 12:52

    Rinegoziare diventa un diritto per i clienti – Rinegoziare, infatti, diventa un diritto a tutti gli effetti e per questo le banche dovranno fornire ai clienti interessati una informativa trasparente, chiara ed esaustiva sulle varie opportunità di scelta, e cioè:
    – continuare a rimborsare il mutuo secondo il piano di ammortamento in corso;
    – proporre a banche e intermediari una rinegoziazione delle condizioni del mutuo in essere,
    da concordare appositamente;
    – avvalersi della portabilità del mutuo;
    – ricorrere alla rinegoziazione dei mutui con la rata calmierata;
    – usufruire anche di più di una di tali diverse opportunità, in particolare cumulando portabilità e rata calmierata.

    I mutui interessati – Posto che tutti possono scegliere una delle prime tre opzioni, la convenzione prevede che il passaggio da variabile a fisso calmierato riguardi i mutui a tasso variabile stipulati fino a tutto il 28 maggio scorso, purché finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale. Per abitazione principale quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente. Possono usufruire della rinegoziazione anche i contratti frutto di accollato, i mutui del costruttore, e quelli cartolarizzati. Possibilità di accedere alla convenzione anche per i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio rispetto a rate pregresse del mutuo.

    I dettagli dell’operazione – La rinegoziazione garantisce la riduzione delle rate con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all’importo e alla scadenza originari del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell’anno 2006. La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quello della rata rinegoziata è addebitata su di un conto di finanziamento accessorio. Il conto produce interessi, capitalizzabili annualmente, al tasso più favorevole per il cliente tra quello che si ottiene in base all’IRS a dieci anni, maggiorato, di uno spread di 0,50 punti percentuali e quello contrattualmente previsto, come determinati alla data di rinegoziazione. Sono anche addebitate nel conto di finanziamento accessorio le eventuali rate scadute e non pagate prima del 29 maggio 2008.

    Se i tassi scendono si torna al variabile – Al termine della durata originaria del mutuo si faranno i conti: se il conto accessorio risulta a debito, l’importo è rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti di importo uguale all’ammontare della rata risultante dalla rinegoziazione e allo stesso tasso a cui è regolato il conto accessorio. Se i invece tassi dovessero scendere e la differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano originario quello della rata rata fosse positivo, la differenza andrà a ridurre l’importo del conto di finanziamento accessorio e quando qualora questo dovesse essere azzerato si riprenderà a pagare il mutuo rinegoziato con il nuovo taso variabile più favorevole.

    Proposta entro tre mesi – Per far conoscere tutte le opportunità le banche dovranno inviare a tutti i sottoscrittori di mutui una proposta, scritta e datata, nella quale sono elencate in modo esplicito le diverse opportunità. La proposta riporterà poi i contenuti dell’offerta di rinegoziazione con rata calmierata, e tutti gli elementi che consentano al mutuatario di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell’importo delle rate nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell’evoluzione dei tassi di interesse. L’accettazione della proposta assicura la riduzione dell’importo delle rate del mutuo da corrispondere a partire quanto meno dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell’accettazione della proposta
    medesima, relativamente alle rate del mutuo in scadenza successivamente al 1° gennaio 2009.
    I clienti che rinegoziano riceveranno poi annualmente una comunicazione informativa, completa e chiara, sull’andamento della loro posizione, e sull’esposizione complessivamente derivante dall’operazione di rinegoziazione in termini di debito residuo e saldo del conto di finanziamento accessorio.

    Tutte le banche on line – L’elenco delle banche che aderiscono alla convenzione sarà pubblicato sui siti dell’Abi e del ministero, dove si potranno trovare anche le condizioni, anche migliorative, offerte in via generalizzata alla clientela. Sull’operazione vigilerà poi un Osservatorio permanente costituto da rappresentanti delle banche, del ministero e delle associazioni dei consumatori.