La restrizione di ipoteca è un diritto del debitore o una concessione della banca?

Come è noto, l'articolo 39, comma 5 del Testo Unico Bancario (TUB) riconosce al mutuatario il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati se è intervenuta l'estinzione della quinta parte del debito originario e/o il valore dei beni in garanzia, post restrizione ipotecaria, risulta superiore al debito residuo in conto capitale.

La domanda che ci si pone è la seguente: la riduzione del valore dell'ipoteca e/o la liberazione di uno degli immobili ipotecati a garanzia del prestito corrisponde ad un diritto soggettivo del mutuatario (subordinato alla sussistenza delle condizioni previste dal TUB), oppure rientra nelle scelte discrezionali ed insindacabili della banca, ai sensi dell'autonomia negoziale ed imprenditoriale di quest'ultima, nonché della valutazione del cosiddetto merito creditizio del mutuatario?

Al quesito ha risposto il collegio dell'Arbitro Bancario Finanziario con la decisione 821/2016.

A parere degli arbitri, in capo al mutuatario è configurabile un vero e proprio diritto soggettivo. In tal senso, secondo i giudicanti, è sufficiente la lettura del dato normativo sul punto I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.

Il concetto di garanzia sufficiente va ricercato nel contenuto dell'articolo 38 del TUB laddove viene specificato che La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

Il termine "diritto", espressamente impiegato dal legislatore, implica che l'ordinamento attribuisce al mutuatario una situazione soggettiva perfetta rispetto all'ottenimento della riduzione del valore dell'ipoteca e/o della liberazione di uno degli immobili ipotecati: in particolare, il conseguimento del risultato non può dipendere dalle valutazioni discrezionali della banca, ma solo dalla sussistenza delle condizioni oggettive espressamente indicate dallo stesso legislatore.

Da ciò consegue che risultano prive di qualsiasi fondamento le eventuali eccezioni poste dalla banca circa la propria sfera di autonomia discrezionale, negoziale e/o imprenditoriale, così come circa la valutazione del merito creditizio del debitore.

25 luglio 2017 · Piero Ciottoli

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Stai leggendo La restrizione di ipoteca è un diritto del debitore o una concessione della banca? Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 25 luglio 2017 Ultima modifica effettuata il giorno 25 luglio 2017 Classificato nella categoria decisioni Arbitro Bancario Finanziario in tema di conto corrente servizi bancari connessi prestiti mutui ipotecari Inserito nella sezione giurisprudenza.

Commenti e domande

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  • Anonimo 8 gennaio 2018 at 14:17

    Valore catastale 60 mila euro, e chi lo stabilisce il valore di mercato?
    E se il valore commerciale sia di 100 mila euro io acquisti a 65 ci sarebbero problemi? Dato che oggi il mercato degli immobili è in crisi e visto che un piccolo sconto si può sempre fare.

    • Simone di Saintjust 8 gennaio 2018 at 15:19

      Innanzitutto, inutile ingolfare il sito con domande a spizzichi e bocconi: o si inserisce un quesito di senso compiuto o ci si astiene.

      Nelle Consulenze Tecniche di Ufficio (CTU) o di parte, il valore di mercato di un immobile si ottiene mediando le offerte commerciali (agenzie immobiliari) nella stessa zona e per la medesima tipologia di appartamento (in quanto a metratura, piano di elevazione, classamento, rifiniture).

      Qui si ragiona dietro sue ipotesi, seppur remote: se io fossi la sorella della sua promessa sposa chiederei al giudice l’imputazione a donazione camuffata da compravendita (seppure ad un terzo futuro cognato) il differenziale fra valore di mercato dell’immobile e prezzo di vendita notarile, chiedendo la riduzione dell’eredità per donazione effettuata in vita dal de cuius, ledendo la quota di legittima. In pratica, nel caso di vittoria della disputa giudiziale, posto il valore commerciale della casa di 100 e la vendita formalizzata per 60, sua moglie dovrebbe restituire 20 alla sorella.

  • Anonimo 7 gennaio 2018 at 22:10

    Vorrei acquistare un immobile dal padre della mia fidanzata dato che nel 2020 abbiamo intenzione di sposarci, ci sono problemi? Sua sorella che vive in Germania è in accordo, ma io vorrei tutelarsi nel caso un giorno sua sorella alla morte dei genitori della mia fidanzata vorrebbe una parte di eredità. Abbiamo deciso di pagare al prezzo della visura catastale, immobile vale di più ci sono problemi? Pagherò tramite bonifico e così facendo sono al sicuro da eventuale opposizione future di sua sorella?io per ora non sono affine o parente del proprietario vero? Lo sarò tra 2 anni quando mi sposerò, quindi se non erro vale il principio che sono terzo al momento dell’ acquisto e pertanto nessuno può dire nulla anche se uno piccolo sconto il mio futuro suocero sta per farlo. Rischio che la mia futura cognata mi potrà far ricorso o no alla morte dei genitori e magari pretendere la sua parte di eredità.

    • Simone di Saintjust 7 gennaio 2018 at 23:27

      Sarà al riparo da problemi solo se il trasferimento di proprietà avverrà prima del matrimonio, al valore di mercato (non a quello catastale), con versamento del corrispettivo tracciabile: altrimenti rischia di vedersi contestare una donazione simulata da vendita alla morte del suo futuro suocero.

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