La portabilità del mutuo – cambiamo banca e condizioni senza estinguere il mutuo
Attenzione » il contenuto dell'articolo è poco significativo oppure è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e, pertanto, le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali.
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La portabilità del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani).
Con la portabilità del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.
Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.
Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell’ipotecaria.
La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la portabilità del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura. E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.
Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la portabilità del mutuo.
La portabilità del mutuo viene spesso indicata come surrogazione del mutuo.
Fra i rapporti di consumo, quello tra banca e cliente non è tra i più felici. Sarà forse per il fatto che non si accetta mai di buon grado di consegnare a terzi i propri risparmi (che si faranno pagare per questo) o per l’antipatica relazione che si instaura con l’addetto che si trova al di là di un vetro corazzato (per la verità l’arredamento degli ambienti sta cominciando a cambiare, era ora!).
Magari, più concretamente, gli italiani non amano i servizi bancari perché i costi sono i più cari d’Europa e perché, da noi, non c’è vera concorrenza tra gli operatori. Per questo, forse, tra le lenzuolate di Pierluigi Bersani le più apprezzate dai consumatori sono state quelle in materia bancaria.
Con il decreto sulle liberalizzazioni del 2006 è stata, infatti, prevista l’abolizione delle spese di chiusura del conto corrente. Ma visto che non c’è peggior sordo di chi non vuol sentire, con una nota del 21 Febbraio 2007 il Ministero è stato costretto a precisare che la disposizione si applica a tutti i contratti a tempo indeterminato o a esecuzione continuata o periodica come il conto corrente, il deposito titoli in amministrazione (conto titoli), l’apertura di credito, il bancomat e la carta di credito con esclusione del contratto di mutuo. Da notare che il divieto di applicare le spese di chiusura riguarda sia le spese espressamente indicate dal contratto come «costi di chiusura», sia quelle relative a servizi aggiuntivi richieste dalla banca al cliente in occasione dell’estinzione del rapporto (es. conteggi di liquidazione, trasferimento dei titoli presso un altro istituto). A giudicare dai reclami che pervengono all’Unione Nazionale Consumatori, comunque, molti clienti si vedono richiedere somme non dovute proprio per scoraggiare la chiusura del conto.
Nel secondo decreto Bersani si è intervenuto, invece, sui mutui per l’acquisto della prima casa. È stato, anzitutto, previsto il divieto di applicazione di clausole penali nel caso in cui il cliente richieda l’estinzione anticipata o parziale del contratto di mutuo e, in secondo luogo, è stata disciplinata la possibilità di rinegoziare le condizioni del mutuo presso la propria banca e la surrogazione del mutuo (c.d. «portabilità» del mutuo) cioè il trasferimento del mutuo ad un’altra banca disposta a praticare condizioni migliori. In entrambi i casi, le norme tendono a favorire la possibilità per il mutuatario di sciogliere il vincolo contrattuale senza oneri o spese e «trasportare» il finanziamento presso una banca diversa a condizioni più vantaggiose. C’è, comunque, da dire che mentre l’operazione di rinegoziazione è del tutto senza oneri, l’operazione di surroga non è di fatto completamente gratuita essendo necessario l’intervento del notaio la cui parcella – come da impegno del Consiglio Nazionale del Notariato – è comunque limitata ad alcune centinaia di euro e la cui spesa viene nella maggior parte dei casi sostenuta dalla nuova banca che subentra per acquisire il cliente.
Ma che fatica, convincere le banche che questa era la strada indicata dal legislatore: a più di un anno dall’entrata in vigore di queste norme, infatti, sono poche le banche che attuano la rinegoziazione e la «portabilità» del mutuo senza oneri per i risparmiatori tanto che l’Antitrust ha aperto ben ventitrè istruttorie a carico delle banche più importanti.
Da ultimo è intervenuta la Finanziaria 2008 che ha modificato il secondo decreto Bersani per cercare di rendere effettivamente gratuite la rinegoziazione e la «portabilità» e ha previsto l’istituzione di un fondo di solidarietà per coprire gli oneri derivanti dalla possibilità, riconosciuta ai mutuatari in difficoltà, di non pagare due rate (per un massimo di 18 mesi); in tal caso la durata del contratto di mutuo e le garanzie ad esso connesse verrebbero prorogate per un periodo di tempo uguale alla sospensione.
Portabilità più facile anche per i mutui frazionati. Con la circolare n. 5/T del 28 luglio, l’agenzia del Territorio chiarisce che anche l’annotazione di surrogazione in quota di un debito già oggetto di frazionamento deve essere effettuata d’ufficio dal conservatore in base alla presentazione del titolo e di una semplice richiesta scritta da parte dell’interessato. Questa possibilità discende da un’interpretazione estensiva delle disposizioni introdotte dal decreto “Bersani-bis” (Dl 7/2007), che ha incentivato l’esercizio del diritto di subingresso nei prestiti immobiliari, riconoscendo un regime di favore, sia in termini di adempimenti che sul piano tributario, a quanti sostituiscono un vecchio mutuo con uno più vantaggioso. Dando seguito a queste norme, nel giugno dell’anno scorso i tecnici del Territorio erano intervenuti con la circolare n. 9/T, che ribadiva l’assenza di oneri particolari a carico dei cittadini che decidano di trasferire volontariamente il mutuo da una banca all’altra. In particolare, già in quell’occasione si precisava che l’annotazione della surroga per volontà del debitore doveva essere predisposta d’ufficio dal conservatore, senza adempimenti specifici per il contribuente, chiamato a versare la sola tassa ipotecaria, ma non le imposte sostitutiva, ipotecaria e di bollo.
Ora, con la circolare 5/2008, il Territorio ritorna sull’argomento, soffermandosi sull’ammissibilità delle annotazioni di surrogazione relative a ipoteche frazionate. Un problema che riguarda sia la surroga voluta dal debitore, detta surroga per imprestito, sia quelle che avvengono per volontà del creditore (surroga per quietanza) o perché espressamente previste dalla legge (surroga legale). In tutti i casi, la trasmissione dell’ipoteca deve essere annotata a margine dell’ipoteca stessa, trattandosi di un elemento indispensabile perché il trasferimento della garanzia ipotecaria a favore del terzo surrogato sia pienamente efficace.
Inoltre, se l’ipoteca è stata oggetto di frazionamento, al subingresso del nuovo creditore in una singola quota dell’originario credito frazionato seguirà il diritto alla surrogazione anche nella relativa quota di ipoteca. A questo proposito, il documento di prassi sottolinea che la suddivisione dell’ipoteca non comporta una surroga parziale, ma una surroga totale nella specifica quota di ipoteca individuabile in base all’annotazione di frazionamento. In sostanza, in presenza di una successione nei diritti del creditore su una quota del credito frazionato, non si può negare il diritto di quest’ultimo a subentrare nelle garanzie reali che assistevano il creditore iniziale di quella stessa quota.
Per quanto riguarda l’attuazione della pubblicità immobiliare, la circolare ribadisce che l’esercizio nel subingresso è subordinato alla relativa annotazione, che deve essere effettuata indicando esplicitamente il nomen iuris: “Surrogazione in quota di mutuo frazionato”. Nel quadro B della domanda di annotazione vanno segnalati gli immobili a cui la quota si riferisce e nel quadro D i dati che consentono di individuare correttamente la quota e che risultano desumibili dall’atto di frazionamento, in primis l’importo della quota di capitale e quello della relativa ipoteca. Il quadro D conterrà inoltre le generalità del debitore che si accolla il mutuo, mentre il quadro C va completato con i nomi dei soggetti presenti nell’originaria formalità ipotecaria.
Come previsto dal decreto Bersani-bis, l’annotazione di surrogazione può essere richiesta al conservatore senza alcuna formalità, allegando una copia autentica del documento di surrogazione stipulato con atto pubblico o scrittura privata. Un principio valido anche nella specifica ipotesi di surroga in quota di un mutuo frazionato. Per ottenere la relativa annotazione, che deve essere eseguita d’ufficio dal conservatore, basta presentare il titolo e una semplice richiesta in forma scritta.
A margine di questo ragionamento, il documento di prassi emanato ieri dal Territorio ricorda infine che, in caso di surroga per volontà del debitore, anche quando il credito del creditore originario si considera estinto in seguito all’avvenuto pagamento, le eventuali comunicazioni di estinzione non comportano la cancellazione d’ufficio dell’ipoteca. In questa circostanza, infatti, al pagamento non segue automaticamente l’estinzione delle garanzie ipotecarie a sostegno del credito.
La portabilità dei mutui diventa gratuita dal notaio. È il risultato della bozza d’intesa sottoscritta tra il Consiglio nazionale del notariato e il ministero dell’Economia e che fa seguito al protocollo firmato tra Abi e Via XX Settembre sulla rinegoziazione obbligatoria dei mutui. L’accordo formalizza la disponibilità dei notai a effettuare, a costo zero, la portabilità dei mutui con il solo rimborso delle spese. La procedura gratuita si riferisce a tutti coloro che hanno sottoscritto prestiti – accesi per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale purché contratti entro il 30 giugno 2008 – per i quali è prevista la rinegoziazione obbligatoria.
“Per il senso di responsabilita’ che ci deriva dall’essere parte del sistema giustizia, delegati dallo Stato al controllo di legalita’, e su indicazioni che gia’ a suo tempo l’Antitrust aveva evidenziato”, sottolinea Paolo Piccoli, presidente del Cnn, “il notariato si fa carico della situazione di emergenza sociale causata dall’aumento dei mutui e si adoperera’ a favore delle persone e famiglie in difficolta’”.
La procedura per le surroghe a costo zero e’ stata predisposta dieci giorni fa. Tuttavia, ricorda una nota, l’impegno del notariato sulla portabilita’ dei mutui “risale al 2007 quando in occasione dell’audizione in commissione Finanze della Camera aveva gia’ predisposto una bozza di surroga semplificata per favorirne la diffusione. Impegno testimoniato anche dal lavoro con 11 associazioni dei consumatori concluso a maggio con la pubblicazione di una guida per i cittadini che spiega tutti gli strumenti a disposizione dei mutuatari”.
Meno burocrazia e costi notarili calmierati per chi effettua la surroga di un mutuo da una banca all’altra. Questo in sintesi il contenuto del Protocollo d’Intesa firmato oggi in viale Cesare Battisti tra la Provincia di Treviso, alcune delle primarie Banche Operanti in Provincia di Treviso e Consiglio Notarile della Provincia di Treviso per quanto concerne la portabilità (o surroga) dei Mutui Prima Casa. L’iniziativa segue il Protocollo già firmato dalla Provincia e le Banche il 7 dicembre 2007 che di fatto anticipava, a livello nazionale, il decreto Bersani e garantiva al cittadino la possibilità di spostare il proprio mutuo da un istituto all’altro e rinegoziarlo in modo vantaggioso. Presenti oggi in conferenza stampa il presidente della Provincia di Treviso, Leonardo Muraro, l’assessore provinciale al Bilancio, Noemi Zanette, e il presidente del Consiglio Notarile della Provincia di Treviso, Paolo Mammucari, oltre ai rappresentanti di tutte le banche firmatarie.
“Ancora una volta Treviso vuole fornire un aiuto concreto ai cittadini per il pagamento del mutuo prima casa – ha esordito Muraro – dopo che nel dicembre scorso avevamo già firmato un protocollo d’intesa con i principali istituti bancari della Marca per agevolare le operazioni di surroga/portabilità di un mutuo prima casa da una banca ad un’altra, anticipando di fatto a livello nazionale il decreto Bersani che era partito bene salvo poi perdersi nella confusione. Oggi promuoviamo un’ulteriore iniziativa, coinvolgendo in un Protocollo d’Intesa anche il Consiglio Notarile di Treviso e le banche qui presenti. Due sono i vantaggi per il cittadini: meno burocrazia, perché per facilitare il passaggio da una banca ad un’altra ritenuta più conveniente dal cittadino e anche per stabilire una modalità applicativa uniforme, si realizzerà un unico atto sottoscritto a tre (banca cedente, banca subentrante e cittadino) nel quale si riepilogano tutti gli adempimenti per la rapida conclusione dell’operazione di surroga/portabilità. Inoltre si approvano nel protocollo le tariffe notarili, ridotte ai minimi a livello nazionale. Un’iniziativa simile si è già vista a Bologna, ma le nostre tariffe sono più basse del 20%. Costi, peraltro, a totale carico delle banche e quindi a costo zero per i cittadini. Devo allora ringraziare, oltre ai notai, anche gli istituti bancari che oltre ad accollarsi questi costi hanno semplificato e uniformato assieme le procedure borucratiche. Ricordo infine che la Provincia di Treviso ha da sempre a cuore il problema dei mutui prima casa, perché sono il viatico per costruire una famiglia, base portante della nostro società. Il nostro sportello mutui prima casa, attivo sin dal 2001, ha già aiutato 17.846 trevigiani”.
“Il nostro intervento si differenzia anche dall’iniziativa varata dal Ministro Tremonti – ha continuato la Zanette – perché l’iniziativa del Governo tende a garantire la costanza dell’importo della rata, definendolo sulla base della media delle rate 2006, lasciando però il sottostante tasso passivo variabile oscillare in aumento o in diminuzione. Bene se i tassi diminuiranno, ma nel caso di un aumento il cittadino correrebbe ulteriori rischi: un allungamento della durata di ammortamento del mutuo, un incremento del costo del mutuo originario (dato dalla somma degli interessi passivi variabili), nonché un ulteriore e non preventivabile costo aggiuntivo relativo al finanziamento accessorio/parallelo (con tasso IRS 10 anni + 0,50%). Il che potrebbe portarlo a trovarsi con un altro indebitamento a carico per chissà quanti anni. Con la nostra iniziativa invece il cittadino porta a casa o una riduzione effettiva dello spread applicato al tasso passivo variabile (quindi riduce con certezza matematica, nel tempo, il costo dell’operazione) o un tasso fisso in sostituzione di un tasso variabile ritenuto insostenibile (in questo caso è definito con certezza matematica, nel tempo, l’importo della rata, il costo complessivo del finanziamento e la durata residua del mutuo che può essere anche allungata se richiesto dal cittadino in funzione del suo budget familiare). In pratica, qui in Provincia di Treviso, consentiamo al cittadino di ridurre realmente il costo di indebitamento se a tasso variabile e, in più, ci siamo preoccupati non solo dell’ammontare massimo della rata sostenibile, ma anche di tutelare i cittadini di fronte all’eventuale ulteriore innalzamento improvviso e indefinito, nel tempo, dei tassi di interesse, mettendogli a disposizione anche l’alternativa del tasso fisso, sempre ovviamente a condizioni vantaggiose contrattate dalla Provincia con le banche di giorno in giorno. Oggi infine, vi annuncio che al nostro sportello Mutui Prima Casa, dai primi di settembre. sarà aperto un servizio di consulenza gratuita notarile il giovedì mattina”.
“Questo protocollo – ha detto Mammucari – è frutto di un lavoro complesso di elaborazione. L’idea di base è quella della semplificazione dei rapporti tra le banche per arrivare così alla firma del contratto nel minor tempo possibile, favorendo il cittadino. Ora sappiamo che c’è un’uniformità di comportamento, sia da parte dei notai che degli istituti. Mettere d’accordo così tante parti non è certo stato facile, quindi ritengo l’iniziativa un’ottima partenza per definire anche azioni comuni future”.
L’elenco delle banche firmatarie: Banca Antonveneta, Federazione Veneta Banche di Credito Cooperativo, BCC Cassa Rurale ed Artigiana di Treviso, BCC Centromarca Banca, BCC di Romano e Santa Caterina, BCC Credito Trevigiano, BCC Banca della Marca, BCC Banca Prealpi, BCC Banca di Monastier e del Sile, Banca del Credito Cooperativo del Pordenonese, Banca Bovio Calderari – Gruppo Banca Sella, Banca Popolare di Verona, Banca Popolare di Vicenza, Banca Popolare Volksbank, Unicredit Banca.
Con questo nuovo protocollo, di fatto la Provincia pone un altro tassello per favorire e facilitare, in modo chiaro e concreto le operazioni di surroga di un mutuo da una banca all’altra, coinvolgendo il Consiglio Notarile di Treviso. Il Protocollo, oltre a favorire la portabilità, ne stabilisce una modalità applicativa uniforme con la redazione di un unico atto sottoscritto a tre (banca cedente, banca subentrante e cittadini) nel quale si riepilogano tutti gli adempimenti per la rapida conclusione dell’operazione. In questo modo, si evitano ai cittadini lungaggini burocratiche e complicazioni.
Allo stesso modo, con la firma di questo protocollo, i notai si impegnano ad applicare tariffe calmierate, ridotte ai minimi a livello nazionale, riguardanti il costo dell’operazione posto a carico delle banche subentranti, in modo tale da facilitare le banche ad offrire ai cittadini rimedi utili a risolvere il problema dell’incremento della rata del mutuo per la prima casa.
La Provincia di Treviso è da sempre impegnata nel campo dei Mutui Prima Casa. Ricordiamo infatti che sin dal 2001 esiste una convenzione in atto con 30 istituti bancari e uno sportello apposito per consulenza e assistenza di contratti di mutuo a condizioni agevolate. Fino ad oggi, sono state sottoscritte ben 17.846 autocertificazioni di trevigiani.
Le persone interessate possono rivolgersi telefonicamente all’Ufficio Mutui Prima Casa 0422/656418, per fissare un appuntamento e per chiedere eventuali chiarimenti sull’iniziativa.
Nell’aula del Senato, in occasione della discussione del decreto legge per la salvaguardia del potere di acquisto delle famiglie, è stato approvato un ordine del giorno del senatore leghista Piergiorgio Stiffoni in materia di portabilità dei mutui. “Fino ad oggi – commenta Stiffoni – i cittadini che hanno stipulato un mutuo e vogliono passare ad altra banca nel caso quest’ultima applichi loro condizioni più vantaggiose, sono stati restii a farlo a causa degli alti onorari notarili per lo svolgimento delle relative pratiche. Se il governo tradurrà in norma il nostro invito, anche altri soggetti, ad esempio gli avvocati, potranno autenticare le firme in caso di trasferimento del mutuo da banca a banca a costi molto inferiori. Questo renderà – conclude Stiffoni – più ampia la concorrenza tra i diversi professionisti che si tradurrà in un vantaggio in termini economici per i consumatori”.
Sono 530 mila le famiglie italiane che si trovano in difficoltà nel pagare la rata del mutuo secondo le stime presentate dal presidente dell’Antitrust, Antonio Catricalà. «Sono in difficoltà 420 mila famiglie per l’aumento del costo della rata – spiega Catricalà – a queste se ne aggiungono 110 mila per le quali esistono problemi di possibile insolvenza ». Una situazione causata perché, sottolinea il presidente dell’Antitrust, «nelle famiglie a reddito fisso, se aumenta la rata a tasso variabile è chiaro che si va in sofferenza».
Per Catricalà la legge sulla portabilità dei mutui «è chiara e non prevede oneri a carico del consumatore. Sarò un vantaggio per i consumatori e creerà una maggiore mobilità tra le banche italiane». La portabilità, infatti, permette di adeguare il mutuo alle nuove esigenze, tempi e rate, di chi lo ha sottoscritto.
L’art. 8 della legge 244/2007 (legge Bersani) permette la portabilità del mutuo, permette quindi al debitore di trasferire il mutuo, o l’apertura di credito o altri finanziamenti stipulati con una banca o un istituto finanziario ad altri intermediari bancari o finanziari.
Grazie per l’intervento Luigi.
Io aggiungo solo qualcosa.
La rinegoziazione non è imposta dalla legge. E’ comunque un libero accordo fra due parti. La legge Bersani e la finanziaria 2008 sono intervenute solo chiarendo che, se banca e mutuatario raggiungono un “libero” accordo, possono annotare la variazione dei termini del contratto di mutuo con una scrittura privata e dunque senza l’obbligo dell’intervento del notaio e, di conseguenza, senza spese notarili.
La portabilità è opzione regolata dalla legge. Se il mutuatario trova un’altra banca disposta a garantirgli condizioni migliori per il mutuo (tasso fisso anzichè variabile o tasso fisso più basso) la vecchia banca che detiene il contratto di mutuo non può, in alcun modo, esimersi dal cedere questo contratto.
Ora l’operazione di portabilità deve avvenire senza spese. Nè bancarie, nè notarili.
E’ anche vero che taluni istituti finanziari hanno approfittato, come denuncia Luigi, della loro posizione di forza per far pagare ai mutuatari sia le spese notarili (esigendo che le annotazioni di variazione fossero effettuate dal notaio) che quelle di banca.
Lo hanno fatto fidando della circostanza che il cittadino preferisce, di solito, non entrare in un contenzioso legale. Se una banca non si accontenta di una scrittura privata e vuole quella notarile, le spese deve sopportarle lei. I costi bancari, invece, non sono dovuti: si tratta di un semplice imbroglio perpetrato ai danni del mutuatario.
La surroga (o portabilità) e la sostituzione del mutuo (estinzione del vecchio e stipula di nuovo mutuo) sono due cose diverse. Con la portabilità (o surroga) non si estingue il mutuo. Lo si trasferisce (insieme all’ipoteca) presso un’altra banca.
Se un mutuatario richiede la surroga e la banca offre la sostituzione siamo di fronte ad un comportamento truffaldino, più che scorretto. Le leggi sulla portabilità sono state fatte apposta per evitare al mutuatario costi aggiuntivi derivanti dalla necessità di estinguere un contratto e stipularne un altro ex novo.
In questo caso la banca va denunciata per truffa. Non essendosi attrezzata per le procedure di portabilità le banche hanno fatto spesso ricorso a tale squallido espediente (proporre la sostituzione al posto della portabilità) per trasferire i costi della propria inefficienza sulle spalle del mutuatario.
in alcuni siti di associazioni di consumatori sono disponibili moduli per denunciare all’Antitrust tali comportamenti scorretti, per intimare il ristoro delle spese sostenute contro legge, per adire il Giudice di pace.
Le spese sostenute con la portabilità (notarili e bancarie) devono essere restituite dalla Banca. Su questo non ci piove. Ma, per ottenere giustizia, purtroppo, è necessario spendere un pò del proprio tempo.
Altroconsumo, ad esempio, fornisce fra gli altri, questo modello:
Mittente:
Nome (*) e indirizzo del cliente della banca
Destinatario:
Nome (*) e indirizzo della banca
Direzione Centrale
Ufficio Reclami
p.c. Altroconsumo
Via Valassina 22
20159 Milano
p.c. ABI
Direzione Area consumatori
Piazza del Gesù, 49
00186 Roma
Raccomandata a.r.
Luogo e data
Oggetto: Reclamo in relazione a mancata applicazione dell’articolo 8 della legge 40/2007. Mutuo trasferito in data ……….
Con la presente intendo sporgere reclamo nei confronti della Vs. banca, agenzia ……. presso la quale in data …………..ho trasferito il mio mutuo usando la surrogazione dell’ipoteca ex articolo 8 della legge 40/2007. Per questa operazione, che per legge deve essere senza spese, ho invece pagato:
istruttoria euro …………………..
perizia euro …………………..
costi assicurativi euro ……………………
spese notaio euro ……………………
Per un totale di euro ……………………
Vi invito pertanto a rimborsare nei miei confronti il totale pagato per l’operazione e che non avrei per legge dovuto pagare.
Resto in attesa di riscontro entro e non oltre 60 giorni dal ricevimento della presente, in mancanza mi riservo ogni diritto e azione nei Vostri confronti.
Distinti saluti.
Firma
Allegare copia della documentazione necessaria a precisare con esattezza i termini della controversia.
e questo per la denuncia all’Antitrust:
Mittente: (nome e indirizzo, telefono e recapito, indirizzo e-mail per avere risposta dall’Autorità)
All’Autorità garante per la concorrenza ed il mercato
P.zza Giuseppe Verdi, 6/A
00198 ROMA
Alla sede centrale della banca …
(indicare denominazione banca)
(indirizzo)
casella e-mail
p.c. Altroconsumo
Via Valassina 22
20159 Milano
Luogo e data
Oggetto: segnalazione del comportamento anticoncorrenziale della banca …….. (indicare la denominazione della banca preso cui ci si è recati a chiedere l’applicazione della surrogazione del mutuo) agenzia di Via ……. (indicare indirizzo e città).
Vi segnalo con la presente il comportamento a mio parere anticoncorrenziale della banca ……………………………….. (indicare denominazione banca). relativamente alla mia richiesta di portabilità del mutuo ex articolo 8 della legge 40 del 2007. In data …………..(indicare giorno della visita in banca) mi recavo presso l’agenzia di ………… (indicare indirizzo e Città) della banca ………….. (indicare la denominazione della Banca) e parlavo col signor …………………………. (indicare nome del consulente della banca con cui si è parlato). Chiedevo di attuare la surrogazione per il mio mutuo contratto in data ………………(indicare data di stipula del mutuo che si vuole trasferire) con la banca ……………… (indicare denominazione della banca con cui si è stipulato il mutuo in essere) Il signor………………. mi diceva che la – la banca non accettava la surrogazione, con la seguente motivazione …………………………… oppure – la banca per la surrogazione chiedeva queste spese……………………………………………………….. (indicare in dettaglio spese di istruttoria, perizia, assicurative e del notaio). – la banca non ha accettato la mia scrittura privata ma ha chiesto un atto unico dal notaio. Chiedo dunque un Vostro intervento in quanto si ravvisa nel comportamento descritto, la mancata applicazione dell’articolo 8 della legge 40/2007, e dunque un grave ostacolo alla concorrenza nel mercato italiano dei mutui.
In attesa di un Vostro riscontro vi porgo distinti saluti.
Firma.
Oppure mandala:
all’Antirust: con lettera semplice o via fax al numero 06/85821256;
alla sede centrale della Banca con lettera semplice o via e-mail;
Si ricorda che le denunce all’Antitrust possono essere inoltrate semplicemente contattando il Call center al numero verde 800.166.661
Ciarisco meglio il commento appena fatto sopra: la rinegoziazione può avvenire solo con la banca con cui si è stipulato il mutuo. La surroga viene fatta con altra banca,soltanto che si deve tener conto delle spese notarili in tutto o in parte. Ho chiesto la surroga per un mio mutuo a quattro banche diverse. Tutte mi hanno chiesto di contribuire alle spese notarili oltre al pagamento di eventuali penali per l’estinzione del mutuo stesso. Ti ringrazio in anticipo per i chiarimenti.
Non è chiara la differenza tra rinegoziazione e surroga o portabilità. Ti sarei grato per chiarimento. Grazie.
Rilancio in grande stile della portabilità con l’abolizione dei costi di notaio nell’intesa Tesoro-banche per la rinegoziazione dei mutui. Il testo della convenzione appena firmato prevede infatti che le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità siano esenti da imposte e tasse di
qualsiasi genere, e che non si debbano più pagare commissioni bancarie e costi notarili, a qualunque titolo richiesti. Quanto alla possibilità di passare da rata variabile a fissa a tasso “calmierato”, viene proposta dall’accordo stesso come ultima opzione, mentre le banche si impegnano, nero su bianco, a favorite tutte le altre forme di rinegoziazione a partire, appunto, dalla portabilità. Inoltre il tasso calmierato potrà essere più basso di quello previsto dall’accordo e l’operazione potrà riguardare anche chi era già in ritardo con i pagamenti alla data del 28 maggio scorso.
Via il notaio sulla surroga – Il testo dell’accordo in tema di portabilità, dunque, è quanto mai chiaro: tutte le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. Al cliente non può essere addebitato alcun costo amministrativo, ivi incluse commissioni bancarie, conseguenti alle operazioni di rinegoziazione e per tutta la durata residua del mutuo, anche sulle eventuali rate aggiuntive finali, e neppure costi notarili. Un accordo che porta la firma dell’Abi, e che quindi dovrebbe essere applicato da tutte le banche. Tutta l’intesa, d’altra parte, punta a garantire – finalmente – la massima informazione al cliente, non solo e non tanto sulla possibilità di aderire alla proposta di rate “calmierate” ma anche e soprattutto di scegliere le altre opzioni più convenienti. L’adesione alla convenzione non è obbligatoria, ma non c’è dubbio che la scelta di aderire non potrà che avere un ritorno d’immagine positivo. Infatti da un lato consente di offrire comunque condizioni migliori, e dall’altro offre una notevole visibilità alle banche che aderiscono, che faranno parte di un elenco consultabile on line.
La portabilità dei mutui immobiliari rischia di essere frenata dalla rigidità dei costi e delle pratiche di risoluzione dei contratti assicurativi che accompagnano i prestiti. A lanciare l’allarme è il presidente dell’Isvap, Giancarlo Giannini che, nella relazione annuale sull’attività dell’istituto di vigilanza, ha posto l’attenzione anche sulle lamentele dei mutuatari riguardo alle difficoltà incontrate nella scelta di cambiare banca.
In tanti infatti hanno avuto non pochi problemi a sciogliere i vincoli della polizza legata al mutuo.
“La portabilità dei mutui – ha avvertito Giannini- non può essere vanificata da rigidità del settore assicurativo e da accordi compagnie-banche troppo onerosi per il cliente”. Secondo il numero uno dell’Isvap, dunque, occorre subito un accordo tra banche e assicurazioni.
Il meccanismo prevede infatti che, quando si accende un mutuo presso la banca, l’istituto di credito faccia sottoscrivere una polizza a garanzia. Premio e commissione, spiega il presidente Isvap, anche per un mutuo decennale sono generalmente pagate subito in un unica soluzione. Se si vuole cambiare banca, la nuova banca, chiede altrettanto al cliente, ma se il costo per estinguere la vecchia polizza è ingiustificatamente alto perché non si recuperano il premio e le commissioni, il cambio di banca è “scoraggiato”.
Secondo Giannini “è interesse del sistema delle imprese nelle loro relazioni con la clientela, andare oltre il tenore letterale delle norme sulla rescindibilità delle polizze poliennali: l’autorità – prosegue Giannini – sollecita la definizione di un accordo globale che dia concreta attuazione al principio di piena portabilità sancito dalla legge e garantisca al cliente la possibilità di ottenere quanto meno la restituzione della quota di premio assicurativo non goduta nell’ipotesi di estinzione anticipata del mutuo prodromica a conseguimento di questo risultato, è comunque auspicabile in ogni caso, è la riconsiderazione della misura delle provvigioni riconosciute alle banche mutuanti, in quanto fortemente penalizzanti per la clientela. L’accordo – ha concluso Giannini – sarebbe anche un buon test per la neonata federazione Abi-Ania”.
Dal 31 maggio scorso è attiva la procedura elettronica di colloquio interbancario nella portabilità del mutuo che consente lo scambio diretto di informazioni sul debito residuo e sulla data di formalizzazione dell’operazione di portabilità tra la banca originaria e la banca subentrante in 10 giorni.
Altro strumento innovativo a disposizione delle famiglie italiane è la rinegoziazione dei mutui, operazione esente da imposte e tasse, o oneri di altro genere per il cliente, che non fa venire meno i benefici fiscali e non richiede ulteriori garanzie per il mutuatario.
Infine c’è l’accordo con i Caf che mira a favorire, con certezza dei tempi e semplificazione degli adempimenti, l’acquisizione da parte dei contribuenti di tutte le informazioni necessarie per beneficiare della detrazione di una quota degli interessi passivi e relativi oneri accessori in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili.
Noi dell’ ABI Ci auguriamo inoltre che a breve il Governo dia attuazione alle disposizioni contenute nella Legge Finanziaria 2008 inerenti il Fondo di solidarietà per i mutui che consente a livello nazionale la sospensione dell’ammortamento dei mutui proprio per i soggetti che si trovano in temporanea difficoltà.