Cosa è l'ipoteca a garanzia del mutuo

La ipoteca è un diritto reale di garanzia, mediante il quale il creditore (la banca) ha il potere di espropriare il debitore insolvente (cioè che non ha pagato le rate) del bene ipotecato (l'immobile dato a garanzia del mutuo).

In altre parole, nel caso in cui il mutuatario non paghi le rate, l'ipoteca consente alla banca il diritto di porre in vendita il bene e, con il ricavato, di soddisfare il proprio credito residuo.

Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la banca pretende che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado, ovvero che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.

Oggetto dell'ipoteca possono essere solo beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane, però, in godimento del proprietario.

Un'altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità. Essa si estende cioè all'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. Questo sta a significare che essa grava anche sulle “pertinenze” dell'immobile (garage, cantine, ecc).

La garanzia ipotecaria ha un duplice effetto per la banca: da un lato, le attribuisce il diritto di vincolare i beni a garanzia del proprio credito; dall'altro, le consente di essere soddisfatta con preferenza sul prezzo ricavato.

Tale diritto è collegato al sistema di pubblicità, che consiste nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari.

La ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata. La ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui, alla scadenza dei 20 anni, il debito non sia ancora estinto.

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Stai leggendo Cosa è l'ipoteca a garanzia del mutuo Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 26 luglio 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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  • giorgio tavi 1 maggio 2011 at 08:35

    Stipulando un mutuo per l’acquisto di un immobile, gli istituto di credito prevedono la presenza di alcune garanzie per il creditore che coprono il rischio di inadempienza dello stesso. Esistono due tipi di garanzie: personali o reali.

    Una garanzia personale è ad esempio la “fideiussione”, ossia un sistema che si regge sulla presenza di qualcuno che si pone da garante tra il debitore principale e il creditore. In caso di inadempienza del debitore principale (nel caso specifico colui che stipula il mutuo), è il fideiussore a pagare personalmente il debito al creditore.

    Al contrario della garanzia peronale, quelle reali ricadono non sul debito ma sul bene: è il caso dell’ipoteca, che assicura il creditore nel caso in cui il debitore principale non riesca ad adempiere ad i suoi impegni. In quest’ultimo caso il bene ipotecato spetta di diritto al creditore, anche se ceduto successivamente a terzi, tutelando il diritto dello stesso.

  • andrea pessina 8 novembre 2009 at 04:43

    LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA

    Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta “estinzione” dell’ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.

    Sono contenute nell’articolo 2878 e riguardano i casi in cui:

    1. il debito a cui l’ipoteca è collegata viene estinto;
    2. il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall’ipoteca;
    3. il creditore dichiara di rinunciare all’ipoteca;
    4. viene raggiunto l’eventuale termine a cui l’ipoteca è stata limitata;
    5. si verifica l’eventuale condizione risolutiva che prevedeva l’annullamento dell’ipoteca;
    6. decorrono venti anni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
    7. il bene ipotecato perisce;
    8. il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

    Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che “estinzione” e “cancellazione” dell’ipoteca non sono la stessa cosa.

    L’estinzione dell’ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.

    Per esempio l’ipoteca si estingue con l’integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l’impressione che essa sussista ancora.

    Così un eventuale acquirente dell’immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.

    La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita “cancellazione di ipoteca” e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.

    IPOTECHE VOLONTARIE

    La cancellazione dell’ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile.

    Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l’avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.

    Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l’azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita “senza alcun onere per il debitore” (comma 8 septies).

    Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell’ipoteca.

    NOTA: Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare al creditore una richiesta scritta, affinché l’obbligo venga rispettato.

    Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

    NOTA: Quando bisogna intervenire con un nuovo mutuo subito dopo l’estinzione del precedente, la strada della cancellazione automatica diventa piuttosto difficile da praticare.

    Ciò perché la banca che ha comunicato l’avvenuta estinzione dispone per trenta giorni della facoltà di opporsi alla cancellazione dell’ipoteca, in presenza di un giustificato motivo.

    Sebbene si tratti di un’eventualità remota, è improbabile che il nuovo finanziatore si renda disponibile a rilasciare un nuovo mutuo prima che sia decorso tale periodo.

    In tali frangenti l’unica soluzione resterà quella di tornare ad utilizzare il metodo tradizionale, con l’intervento del notaio.

    Nei casi in cui si preferisce o si è costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato “atto di assenso alla cancellazione di ipoteca”.

    Sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all’annullamento dell’iscrizione a proprio favore.

    Le spese relative resteranno a carico del debitore. Il costo notarile ammonterà ad un importo compreso tra un terzo e metà del costo aggiornato per l’iscrizione di un’ipoteca di pari importo.

    Anche la banca richiederà un contributo per l’intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo.

    Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all’origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell’importo iscritto.

    NOTA: Alcune banche hanno in passato utilizzato una clausola contrattuale che le autorizzava ad assentire alla cancellazione ipotecaria dopo due anni dall’estinzione anticipata del mutuo.

    Se il mutuo è fondiario questa richiesta, intesa a proteggerle dai rischi di revocatoria fallimentare sui pagamenti, non trovava tuttavia fondamento. Ciò in considerazione dell’esplicita tutela stabilita al riguardo dal Testo Unico Bancario (art. 39, comma 4).

    Va oggi osservato come tale indicazione risulti implicitamente in contrasto con lo spirito del Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, secondo cui l’ipoteca “si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall’avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”. Il che consente di ipotizzare l’inapplicabilità di tale patto.

    IPOTECHE GIUDIZIALI

    L’ipoteca giudiziale viene iscritta in base ad una disposizione del giudice.

    Per ottenerne la cancellazione non sarà perciò sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, ma bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un “ordine di cancellazione” emesso dal magistrato.

    Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l’ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.

    CANCELLAZIONE EFFETTIVA

    Un’ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.

    Ciò significa che nel frattempo l’ipoteca continuerà a risultare come esistente.

    Durante tale periodo l’insussistenza dell’ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l’atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l’ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).

    Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il “Registro delle Comunicazioni”, tenuto dall’Agenzia del Territorio.

  • marcello bucchi 9 settembre 2009 at 06:23

    Il Terzo Datore di ipoteca

    Quando si contrae un mutuo ipotecario le parti interessate sembrano apparentemente due, cioè finanziatore e debitore.

    Le figure implicate nel contratto invece sono tre, implicando anche il “datore di ipoteca”. Egli è colui che disponendo della proprietà dell’immobile acconsente all’iscrizione della garanzia sul proprio bene. Quando tutti i proprietari (o gli acquirenti) richiedono il mutuo, i ruoli di mutuatari e datori di ipoteca si fondono insieme.

    Tuttavia il padrone dell’immobile non è costretto a diventare anche contraente del debito. Così può succedere che uno dei proprietari, o tutti, non risultino mutuatari.

    In tal caso essi sottoscriveranno l’atto notarile solo ai fini della costituzione dell’ipoteca. Risultando “terzi” rispetto al rapporto di mutuo diventeranno “terzi datori di ipoteca”.

    Essi non avranno alcuna relazione con le vicende del finanziamento, salvo il rischio di rimetterci l’immobile posto a garanzia se il debitore non rimborsasse il debit.

    Naturalmente alcuni scelgono di intestare il mutuo solo agli acquirenti che dispongono di reddito, con l’intento di beneficiare al massimo della detrazione fiscale.

    Tale vantaggio non pare tuttavia sufficiente a giustificare lo squilibrio dei doveri contrattuali. Nel caso subentrasse una modificazione nelle relazioni, per esempio a causa di divorzio o successione ereditaria, la scelta potrebbe rivelarsi incauta.

    In rari casi, nei mutui destinati all’acquisto si procede prima alla sottoscrizione dell’atto di mutuo e poi alla vendita ai mutuatari dell’immobile già ipotecato.A quel punto la parte datrice di ipoteca sarà rappresentata nell’atto di mutuo dai venditori. Poiché tuttavia poco dopo cederanno l’immobile, essi non verranno coinvolti in eventuali problemi che insorgessero in seguito.

    Un risvolto sgradevole per il terzo datore potrebbe provenire dall’effetto sulla sua immagine nel caso di un’azione giudiziaria contro l’immobile che gli appartiene.

    Soprattutto se agisce come imprenditore, in una circostanza del genere le banche con cui collabora potrebbero insospettirsi ed assumere un atteggiamento restrittivo nei suoi confronti, almeno fino a quando avrà chiarito la sua posizione.

  • faletti ugo 6 settembre 2009 at 05:49

    In termini giuridici l’ipoteca è un diritto reale di garanzia

    Essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione sul bene, che serve a tutelarlo contro il pericolo dell’insolvenza.

    Oggetto dell’ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. automobili).

    Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).

    L’ipoteca si distingue dal pegno prima di tutto per l’oggetto, che può essere costituito da: beni immobili, diritti reali sugli immobili, beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi aerei) ed inoltre si distingue in quanto per la sua costituzione ha bisogno di una speciale formalità, ossia l’iscrizione nei pubblici registri.

    L’ipoteca rappresenta la garanzia tipica del contratto di mutuo, in forza della quale la banca erogatrice, in caso di insolvenza del mutuatario, ha diritto di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta, rivalendosi sul ricavato dall’espropriazione.

    Inoltre l’ipoteca è fornita del cosiddetto diritto di sequela, ossia che “segue” il bene su cui grava anche quando cambia il proprietario.

    Pertanto vi è la possibilità di espropriare il bene anche se esso viene alienato in confronto di un terzo acquirente.

    L’ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.

    L’estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione.

    Altra caratteristica dell’ipoteca è l’indivisibilità perché si estende sull’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori.

    L’ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell’alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.

    Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

    L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente.

    Dal momento dell’iscrizione e in base al numero d’ordine l’ipoteca si definisce di primo, secondo, terzo grado.

    Inoltre dall’iscrizione nei registri l’ipoteca diviene efficace giuridicamente, con il cosiddetto consolidamento dell’ipoteca L’ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

    – il “titolo”, ovvero il documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca;
    – l’ “iscrizione”;
    – il “bene immobile”;
    – il “credito da garantire”.

    Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento.

    Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico.

    La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca.

    L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue “pertinenze” (ad esempio un garage).

    Si ha diritto ad ottenere la riduzione della somma iscritta nell’ipoteca o la liberazione di uno o più immobili ipotecati ogni qual volta il mutuatario abbia estinto almeno la quinta parte del debito originario.

    La riduzione è ottenibile in misura proporzionale alla somma iscritta.

    In materia di “restituzione ipotecaria” è consentito al mutuatario il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per la somma ancora dovuta i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.

    La banca può richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca. La garanzia aggiuntiva assume un’impronta funzionale e, generalmente, viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell’esatto adempimento a restituire il debito contratto.

    L’iscrizione dell’ipoteca a fronte di un mutuo avviene per atto pubblico in presenza di un notaio.

    L’iscrizione costituisce la condizione insostituibile dell’efficacia del titolo, ossia del documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca. Il titolo può derivare:

    A) dalla legge (ipoteca legale): l’ipoteca legale è un’ipoteca che nasce indipendentemente dalla volontà del debitore o di terzi e può essere iscritta solo nei casi espressamente previsti dalla legge.
    Hanno ipoteca legale:
    1) l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
    2) i coeredi
    3) lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile;

    B) da una convenzione fra le parti (ipoteca volontaria): l’ipoteca è senz’altro la più diffusa delle ipoteche. Viene infatti iscritta volontariamente dal proprietario bene quale garanzia di un debito. Quando si sceglie di stipulare un mutuo si sottoscriverà spontaneamente questo tipo di garanzia, ai fini della concessione del finanziamento. Se il bene è contestato ciascuno dei proprietari avrà facoltà di iscrizione per la sua frazione di competenza. L’ipoteca volontaria nasce o da un contratto o da una dichiarazione unilaterale di volontà – escluso il testamento da farsi sempre per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Tale ipoteca ha come oggetto i beni immobili e l’usufrutto sugli stessi, il diritto di superficie, il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico, le navi, gli aeromobili, gli autoveicoli e le rendite dello Stato. Coloro che possono concedere volontaria sono il proprietario e il titolare di diritto reale limitato (in caso di ipoteca su tale diritto);

    C) da un provvedimento giudiziario (ipoteca giudiziaria): l’ipoteca è giudiziale quando scaturisce da una sentenza di condanna (anche generica) o da un provvedimento giudiziale avente pari efficacia. Le sentenze, queste devono essere di condanna e non di accertamento; devono essere pronunciate da un’autorità giudiziaria; devono avere quale oggetto l’adempimento di un’obbligazione; non è necessario che siano esecutive. Passando agli altri provvedimenti giudiziari, occorre che la legge riconosca al provvedimento stesso efficacia per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, e ciò anche quando il provvedimento contenga la condanna al pagamento di un debito.

  • gianna pucillo 31 agosto 2009 at 15:05

    L’ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore.

    Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.

    Oggetto dell’ipoteca possono essere di regola soltanto beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).

    L’ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.

    Altra caratteristica dell’ipoteca è l’indivisibilità perché si estende sull’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori.

    La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall’altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

    In ogni caso, l’ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell’alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.

    Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell’iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.

    L’ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

    il “titolo”, ovvero il documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca;
    l’ “iscrizione”;
    il “bene immobile”;
    il “credito da garantire”.

    L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente.

    Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico.

    La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull’identità dei singoli beni, determinano la nullità dell’iscrizione ipotecaria.

    Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca.

    L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue “pertinenze” (ad esempio un garage). Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile.

    Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C’è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.

  • sergio benvenuto 31 agosto 2009 at 14:58

    Ipoteca – si cancella senza notaio

    Per la cancellazione delle ipoteche c’è la procedura semplificata. Dal 2 giugno 2007, infatti, sono entrate in vigore le disposizioni della legge Bersani per la cancellazione “d’ufficio” e senza alcun onere a carico del debitore, neppure quello della richiesta.

    Sarà la banca, o il soggetto che ha erogato il prestito, a dover comunicare alla conservatoria l’estinzione del pagamento, e la conservatoria dovrà provvedere all’annullamento dell’iscrizione. Le disposizioni operative sono contenute in due decreti dell’Agenzia del territorio pubblicati sulla gazzetta Ufficiale del 29 maggio 2009.

    In concreto, al termine del pagamento del mutuo la banca è tenuta a rilasciare al debitore l’attestazione dell’avvenuta estinzione del finanziamento e, contestualmente, a trasmettere alle conservatorie – che sono uffici dell’Agenzia del territorio – la relativa comunicazione.

    La comunicazione dovrà essere inviata entro 30 giorni dal pagamento. La procedura, come dicevamo, è del tutto automatica: non occorre, quindi, chiedere alla banca di attivarsi, ma l’istituto di credito ha l’obbligo di procedere per legge. Le procedure semplificate riguardano anche i finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti.

    L’estinzione non è immediata, perché entro i 30 giorni previsti la banca, che dovesse riscontrare problemi reali, potrà comunicare all’Agenzia del territorio ed al debitore che l’ipoteca permane anche al termine del pagamento.

    In questo caso l’Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all’annotazione in margine all’iscrizione dell’ipoteca. Il fatto che la cancellazione non sia immediata comporta che chi deve vendere non sempre potrà far ricorso a questa procedura, a meno di non avere i soldi per estinguere il mutuo prima del rogito. Allo stesso modo occorrerà ricorrere ancora al notaio quando si sostituisce un mutuo con un altro, perché altrimenti la nuova banca non potrà iscrivere l’ipoteca.

    Le ipoteche, comunque, vengono estinte automaticamente dopo 20 anni dall’iscrizione, a meno che nel frattempo non siano rinnovate. Per cui non sempre la richiesta di cancellazione è necessaria.

    Comunque chi ha qualche dubbio sullo stato del suo immobile, prima di scrivere alla banca, potrà effettuare una visura on line. Infatti previa registrazione obbligatoria, è possibile consultare direttamente via internet la banca dati della conservatoria e ottenere una visura ipotecaria in tempo reale al costo di soli 9 euro.

  • eleonora pasteris 31 agosto 2009 at 13:13

    L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che fornisce al creditore un diritto di rivalersi sul bene in tutela di possibili insolvenze.

    Possono essere oggetto d’ipoteca beni sia mobili che immobili registrati, il bene oggetto di ipoteca rimane comunque in godimento del proprietario che lo può utilizzare liberamente.

    L’ipoteca viene definita come diritto accessorio, ciò significa che in caso di pieno adempimento agli oneri di debito l’ipoteca si esaurisce in quanto non ha più ragione di esistere.

    L’ipoteca ha una durata di venti anni ed in caso di mutui con durate maggiori questa deve essere rinnovata per altri venti anni.

    Inoltre l’ipoteca è definita indivisibile in quanto si estende sull’intero bene e su tutte le sue parti.

    L’ipoteca viene costituita tramite l’iscrizione nei registri immobiliari, ed è formata da: il titolo, che è il documento che comprova l’acquisizione dell’ipoteca, l’iscrizione, il bene immobile e il credito da garantire.

    Secondo il diritto civile, l’ipoteca è dunque “un diritto reale di garanzia” su un bene di un’altra persona, che deve avere la funzione di assicurare in qualche modo la restituzione del credito rilasciato.
    Grazie all’ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l’estinzione del debito, l’istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all’asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.

    L’iscrizione all’ipoteca, mediante il deposito del contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare, deve essere fatta dal notaio con una durata legale di 20 anni.

    Se dopo i 20 anni il mutuo non è estinto si può rinnovare il contratto; se, invece, il mutuo viene estinto prima si può richiedere la cancellazione dell’ipoteca.

    È comunque sconsigliato richiedere la cancellazione, a meno che non vi sia una reale necessità (ad esempio vendita dell’immobile), poiché la pratica è lunga e costosa.

    Conviene lasciar decadere l’ipoteca con una cessazione naturale che scatta automaticamente dopo i 20 anni previsti.

    L’ipoteca immobiliare si spande anche ai “beni accessori” all’immobile stesso, come: box, cantina, soffitta, posto auto, ecc.

    Chi accende un mutuo prima casa, garantendo l’immobile con un’ipoteca, apre un mutuo detto “ipotecario”. Solitamente, il contratto prevede la definizione della percentuale di ricavato che l’istituto mutuante potrà percepire dalla vendita all’asta del bene in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario: tra il 150% ed il 300% della somma finanziata. In questo modo il creditore si tutela per recuperare anche gli interessi e le spese, oltre al capitale.

    In conclusione si può riassumere il concetto di ipoteca considerandola di fatto una cauzione.




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