La definizione giuridica del mutuo ipotecario
La definizione giuridica del mutuo ipotecario
Il mutuo è un contratto di prestito e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario” che si impegna a restituirlo entro un determinato tempo e secondo modalità concordate dettagliatamente definite nel contratto sottoscritto tra le parti.
Il mutuo è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.
Il mutuo ipotecario
Si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un'ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario oppure di altro soggetto (terzo datore di ipoteca) disponibile a fornire tale garanzia.
Il mutuo ipotecario può essere disciplinato da particolari norme proprie delle operazioni di credito fondiario.
Un credito ipotecario a medio e lungo termine è fondiario quando l'importo del finanziamento da concedere non supera l'80% del valore dell'immobile offerto in garanzia.
Il mutuo è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale provvederà:
- a redigere il contratto;
- a trascriverlo nei pubblici registri;
- ad iscrivere l'ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.
La forma dell'atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo. Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato (mettendolo in vendita) senza bisogno di ottenere una sentenza del giudice.
Che differenza c'è tra mutuo fondiario e mutuo edilizio?
Non esiste una diversità di tipo giuridico e nell’uso corrente di questi termini la differenza è solo di scopo: nel primo caso non è precisato, nel secondo si intende comunemente che il finanziamento è destinato alla costruzione (oppure a ristrutturazione o ampliamento) di immobili e si prevede che l’erogazione del finanziamento avvenga in più frazioni, man mano che le opere vengono realizzate.
Oggetto della materia è la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio-lungo termine (normalmente da 5 a 20 anni, ma si può arrivare anche a 40 anni) garantiti da ipoteca su beni immobili, che beneficia di un termine abbreviato (10 giorni dalla data di iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari anziché svariati mesi) per il suo consolidamento (cioè piena validità).
Un creditore si potrebbe rendere disponibile a concedere gli immobili di sua proprietà al proprio debitore, quale garanzia di un mutuo ipotecario a favore di quest’ultimo? Con ciò, ovviamente, permettendo al debitore di ottenere un finanziamento da una banca attraverso il quale corrispondere il dovuto al creditore e ristrutturare il proprio debito.
La formula da lei immaginata è contemplata nel nostro ordinamento: il creditore svolgerebbe il ruolo tecnico di terzo datore di ipoteca, ovvero del soggetto che concede di iscrivere ipoteca su un proprio immobile, per garantire un debito altrui. Tuttavia, nella fattispecie, l’operazione avrebbe poco senso: pur soddisfatto da quanto ricevuto dal proprio debitore con il finanziamento erogato dalla banca, in caso di inadempimento da parte del debitore nel rimborso alla banca del mutuo ipotecario, il creditore terzo datore di ipoteca verrebbe espropriato dell’immobile offerto in garanzia e saremmo punto a capo. Anzi, peggio, dal momento che il creditore terzo datore di ipoteca, nella nuova situazione, si vedrebbe addirittura espropriato di un proprio bene, restando creditore di un importo maggiore di quello che vantava in precedenza. Insomma, si tratterebbe di un rimedio peggiore del male, come si suol dire.
E’ lecito un contratto di mutuo ipotecario a favore di un debitore il quale, come garanzia, offre ipoteca su immobili dello stesso creditore?
S. T.
Ci scusi, sarà colpa nostra sicuramente, ma il quesito non ci è chiaro. Che cosa vuol dire che il debitore, come garanzia, offre ipoteca su immobili dello stesso creditore?
Se sei in grado di offrire garanzie (ad esempio è importante il valore della casa che già possiedi al netto della ipoteca che grava su di essa), se la banca valuta congrua la tua capacità di restituzione del debito, puoi senz’altro accedere ad un altro mutuo.
Ovviamente rinunciando ai benefici fiscali previsti per le imposte per l’acquisto e per le detrazioni IRPEF delle rate del mutuo.
alora io vorei sapere una delle cose che non sono stati menzionati in nessuno dei vostri documenti .io ad esempio poso avere un mutuo ipotecario anche se io ho gia una casa che non ho ancora finito di pagare?