Ipoteca non dichiarata » Si a risoluzione del preliminare di vendita
Si alla risoluzione del preliminare di vendita se l'ipoteca sull'immobile non è dichiarata » Sentenza Cassazione
Ipoteca sull'immobile taciuta? Sì alla risoluzione del preliminare di vendita
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione la quale, con la sentenza 13208/13, ha sancito che: Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l’obbligo, ai sensi dell'articolo 1482, comma 1, del codice civile, applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'articolo 1453, comma 2, del codice civile, il promittente venditore non può attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia; inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'articolo 1482, comma 1, del codice civile.
A parere degli Ermellini, quindi, se l'ipoteca sull’immobile non è dichiarata, il venditore ha l’obbligo di cancellarla, pena la risoluzione del contratto.
Si alla risoluzione del preliminare di vendita se l'ipoteca sull'immobile non è dichiarata » Il fatto
L'oggetto del contendere era la mancata cancellazione di un’ipoteca iscritta sull’immobile da vendere, che aveva pregiudicato la possibilità delfuturo acquirente di ottenere un mutuo bancario a mezzo del quale saldare il prezzo di vendita.
Inoltre, era stata omessa l'informazione, in sede di stipula del preliminare, di un’ulteriore ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia di crediti condominiali.
La sentenza in esame, confermando l’orientamento giurisprudenziale risalente alla pronuncia numero 15380 del 1.12.2000, ha riconosciuto la facoltà del promittente acquirente di agire in via principale per la risoluzione del preliminare, senza essere obbligato della previa richiesta della fissazione di un termine al promittente venditore, entro il quale liberare il bene dal vincolo reale che ne pregiudica il trasferimento.
Il caso che mi é stato sottoposto ed a cui non o ancora trovato soluzione è il seguente: Tizio e Caio sono comproprietari di un terreno e sottoscrivono un contratto preliminare di vendita a Sempronio. Al momento della stipula dell’atto notarile, si scopre che il terreno promesso in vendita é gravato da ipoteca sulla sola quota indivisa pari al 50% di Tizio che aveva taciuto la circostanza. Il comproprietario Caio ha qualche responsabilità?
Come precisato nel testo del contenuto dell’articolo a commento, il promissario acquirente di un immobile (Sempronio), dichiarato da Caio e da Tizio (promittenti venditori), libero da ipoteca nel contratto preliminare di vendita (ove trascritto), ma, in realtà, gravato da vincolo ipotecario (sulla quota indivisa di proprietà di Tizio) come emerso nella fase precedente ed ostativa alla sottoscrizione del contratto definitivo (rogito notarile), può chiedere la risoluzione del preliminare, per effetto dell’articolo 1453, comma 2, del codice civile. Qualora il promissario acquirente Sempronio scegliesse questa opzione (invece di avvalersi della facoltà di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore Tizio), allora Caio potrà citare Tizio in Tribunale per chiedere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza della mancata vendita nonché il rimborso del 50% del doppio della caparra oppure del maggior danno liquidato dal giudice a favore di Sempronio (rimedio alternativo e non cumulabile al diritto di ricevere il doppio della caparra).
Insomma. se Caio ha sottoscritto il preliminare di vendita insieme a Tizio, ne condivide la responsabilità circa la veridicità del contenuto, non potrà eccepire di ignorare l’esistenza del vincolo ipotecario ove esistente, ed è obbligato solidalmente nei confronti di Sempronio per la doppia caparra o per il risarcimento dei danni, salvo esercitare, successivamente, il diritto di rivalsa nei confronti di Tizio che gli aveva taciuto la circostanza (sempre che riesca a dimostrarlo). Diversa sarebbe stata la situazione se ciascuno dei due venditori Tizio e Caio avesse perfezionato con Sempronio un preliminare di vendita autonomo della propria quota di proprietà.