Effetti dell’iscrizione ipotecaria in caso di mancato rinnovo prima della scadenza ventennale
Come è noto, il codice civile (articolo 2847) dispone che l'ipoteca su un immobile conserva il suo effetto per venti anni dalla data di iscrizione: l'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.
Tuttavia, il termine ventennale è volto a disciplinare soltanto gli effetti dell'iscrizione ipotecaria, vale a dire gli effetti della pubblicità: il termine ventennale, pertanto, non riguarda né il diritto di credito, né la garanzia ipotecaria intesa come diritto nascente dal titolo ipotecario e nemmeno il diritto a successive re-iscrizioni ipotecarie.
In altre parole, è escluso che l'efficacia ventennale dell'iscrizione ipotecaria impedisca il decorso del termine di prescrizione del diritto di credito. Ma è anche escluso che la mancata rinnovazione estingua definitivamente il diritto dipendente dal titolo ipotecario ed impedisca quindi una nuova iscrizione ipotecaria, dato che questa può essere effettuata anche dopo il ventennio.
E' anche escluso che la mancata rinnovazione sia equiparabile alla cancellazione, trattandosi di fatti diversi che spiegano effetti distinti, dal momento che, mentre la cancellazione della iscrizione toglie valore a quest'ultima, in modo tale che non si possa procedere ad una nuova iscrizione, la mancata rinnovazione nel ventennio produce effetti più limitati, perché se il titolo ipotecario sussiste, nonostante la sopravvenuta inefficacia dell'iscrizione, si può procedere ad una nuova iscrizione.
Ne segue che il termine ventennale è un termine che regola l'efficacia dell'iscrizione ipotecaria non tanto e non solo nei rapporti tra il creditore ipotecario ed il debitore originario, ma soprattutto nei rapporti tra il primo e gli altri creditori: il suo decorso, infatti, comporta lo scambio del grado di ipoteca (postergazione) fra il creditore antecedente che lascia decadere il termine ventennale senza rinnovare l'ipoteca, e i creditori ipotecari successivi.
In più, la decadenza del termine ventennale estingue il diritto dipendente dal titolo ipotecario rispetto ai terzi acquirenti dell'immobile ipotecato.
La rinnovazione, che è cosa diversa dalla nuova iscrizione, non comporta esercizio di un diritto, ma proroga gli effetti dell'iscrizione originaria. Essa quindi opera sul piano della pubblicità immobiliare e serve per far conoscere la situazione di libertà o meno di un immobile a colui che consulta i registri immobiliari.
Quelle appena riportate sono le indicazioni che emergono dalla lettura della sentenza della Corte di cassazione 7498/2012.
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