La surroga dell'ipoteca da parte del creditore ipotecario insoddisfatto

Il creditore ipotecario insoddisfatto può surrogarsi nell'ipoteca iscritta a favore del creditore ipotecario soddisfatto al fine di esercitare l‘azione ipotecaria su questi altri beni, con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione. Questa disposizione si applica anche ai creditori perdenti per causa di privilegi immobiliari e si applica quando un creditore ipotecario, il quale ha iscritto un‘ipoteca sopra uno o più immobili, ri­mane insoddisfatto perché sul prezzo derivante dalla loro vendita in sede di esecuzio­ne forzata si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore (la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore),

Esempio:

La banca A ha un‘ipoteca sugli immobili X e Y, di proprietà del signor Mair. Anche la banca B ha iscritto un‘ipoteca sull'immobile X del signor Mair ma di grado poste­riore. La banca A si soddisfa parzialmente o totalmente nell'esecuzione forzata a carico dell‘immobile X. Ciò comporterebbe l‘impossibilità per la banca B di sod­disfarsi, ma in forza del'articolo 1203 del codice civile (surrogazione) la banca B può sostituirsi nell'ipoteca della banca A (che è stata già soddisfatta) a carico dell‘immobile Y.

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20 giugno 2013 · Chiara Nicolai

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Commenti e domande

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  • gianni perrucci 11 febbraio 2010 at 11:33

    Campania/ Ipoteche cancellate, arrestato dipendente Equitalia

    Tre persone, tra cui un funzionario di Equitalia Polis, sono destinatarie di un’ordinanza di custodia cautelare per una serie di presunti illeciti per agevolazioni volte alla riduzione oppure alla cancellazione dell’esposizione debitoria proprio con Equitalia.

    Vincenzo Padriciello, 39enne funzionario dell’unità operativa procedure Immobiliari dell’Ente a Caserta, è stato arrestato con l’accusa di falsità materiale, truffa e corruzione per la commissione di atti contrari ai doveri di ufficio.

    Le indagini, condotte dalla Guardia di Finanza di Caserta e coordinate dalla Procura della Repubblica di Santa Maria Capua Vetere, si sono avvalse di intercettazioni telefoniche.

    Il quadro accusatorio si è fondato soprattutto sui benefici ottenuti dalla ‘Costruzioni Diana Srl’ di Villa Literno (Caserta) che vantava un debito con Equitalia. La società aveva goduto dell’indebita cancellazione ipotecaria di circa 370mila euro su quattro immobili situati a Nonantola, comune in provincia di Modena, che figuravano a tutela della riscossione degli ingenti debiti accumulati negli anni, costituiti da varie cartelle di pagamento, relative a crediti vantati dal fisco e da istituti previdenziali.

    Secondo quanto accertato dalle indagini, Padriciello, aveva attestato l’avvenuto pagamento, a estinzione del debito erariale maturato da ‘Costruzioni Diana Srl’, per un importo pari a 170mila euro. Le indagini hanno dimostrato che il funzionario, in più occasioni, aveva ricevuto soldi per ridurre l’importo degli interessi di mora maturati sulle cartelle di pagamento.

    Un caso particolare, scoperto dalle Fiamme Gialle, ha portato alla misura cautelare dell’obbligo di presentazione alla polizia giudiziaria per Francesco Parente, 37 anni, che avrebbe dato 10mila euro in contanti per corrompere.

    Domenico Sarnataro, 51 anni, è infine destinatario della misura cautelare degli arresti domiciliari. L’uomo era il presunto procacciatore di clienti indebitati nei confronti di Equitalia. In cambio l’uomo chiedeva somme di denaro.

    In questo modo l’amministratore del bene, conoscendo i meccanismi dell’ipoteca, vendeva per tempo gli immobili in modo da impoverire il patrimonio societario privando l’erario di un sicuro guadagno.

  • erasmo dell'isola 11 febbraio 2010 at 11:30

    EQUITALIA _ Cancellazioni ipotecarie illegali, un arresto e due denunce

    A seguito delle indagini coordinate dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, la Guardia di Finanza di Caserta ha eseguito un’ordinanza di custodia cautelare nei confronti di 3 persone, di cui un funzionario dell’Equitalia Polis Spa, per i reati di falsità materiale commessa dal pubblico ufficiale in atti pubblici, truffa e corruzione per la commissione di atti contrari ai doveri d’ufficio.

    La complessa attività investigativa, svolta dai militari del Nucleo di Polizia Tributaria anche con l’ausilio di intercettazioni telefoniche, ha consentito di scoprire l’invalso agire di persone fisiche e giuridiche che si rivolgevano a dipendenti dell’Equitalia compiacenti, per ricevere indebite agevolazioni, attraverso la riduzione dell’esposizione debitoria e in alcuni casi la “fittizia” cancellazione della propria posizione nei confronti dell’Ente di riscossione.

    Il quadro accusatorio si è fondato essenzialmente sul beneficio ottenuto dalla società “Costruzioni Diana Srl” di Villa Literno, attraverso un’indebita cancellazione ipotecaria del valore di circa € 370.000 su quattro immobili di proprietà della predetta società, siti nel comune di Nonantola (MO), ed iscritta in favore dell’Equitalia Polis S.p.a a tutela della riscossione degli ingenti debiti accumulati negli anni, costituiti da varie cartelle di pagamento, relative a crediti vantati dal fisco e da istituti previdenziali.

    L’illecita condotta dell’amministratore si perfezionava attraverso la conseguente, tempestiva, vendita degli immobili così operando il depauperamento del patrimonio societario, e privando l’Erario di un sicuro introito.

    L’attività intercettizia svolta dai militari della Guardia di Finanza disvelava, in tale contesto, la complicità alla realizzazione del disegno criminoso di Padriciello Vincenzo n. il 12.07.1970, destinatario dell’Ordinanza applicativa della misura cautelare della custodia in carcere, funzionario dell’Unità Operativa Procedure Immobiliari dell’Equitalia Polis Spa di Caserta.

    In particolare, l’azione criminosa perpetrata da quest’ultimo si concretizzava con l’attestazione dell’avvenuto pagamento, ad estinzione del debito erariale maturato dalla Costruzioni Diana S.r.l., per un importo pari a circa € 170.000,00.

    Ulteriori sviluppi investigativi consentivano, altresì, di acclarare che il Padriciello Vincenzo, in più occasioni, si rendeva disponibile a compiere atti contrari ai doveri del proprio ufficio ricevendo, in cambio, somme di denaro per ridurre l’importo degli interessi di mora maturati sulle cartelle di pagamento.

    Tale condotta ha portato all’esecuzione della misura cautelare dell’obbligo di presentazione alla polizia giudiziaria per Parente Francesco n. il 07.09.1973, che ha corrisposto la somma in contanti di € 10.000,00.
    Nell’attività di corruttela il predetto funzionario si avvaleva di SARNATARO Domenico n. il 02/12/1959, destinatario della misura cautelare degli arresti domiciliari, in ragione del ruolo di procacciatore di clienti potenzialmente gravati da debiti nei confronti della EQUITALIA Polis Spa, ricevendo parimenti somme di denaro.

  • enrico sposato 18 gennaio 2010 at 21:05

    eg. avv.to le sarei molto grato se mi può aiutare a risolvere il seguente problema:può equitalia per un cartella esattoriale contestata con procedimento pendente tuttora presso la commissione provinciale tributaria, iscrivere afronte di un debito presunto di euro 40000 ipoteche su tutti i beni immobiliariil cui valore è di oltre 10 miliardi di lire.Ringraziandola la saluto cordialmente enrico

    • cocco bill 18 gennaio 2010 at 21:34

      Equitalia può iscrivere ipoteca sui beni immobili del debitore e dei suoi co-obbligati ex art. 77 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602.

      Articolo 77

      1. Decorso inutilmente il termine di cui all’articolo 50, comma 1, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per cui si procede (1).

      2. Se l’importo complessivo del credito per cui si procede non supera il cinque per cento del valore dell’immobile da sottoporre ad espropriazione determinato a norma dell’articolo 79, il concessionario, prima di procedere all’esecuzione, deve iscrivere ipoteca. Decorsi sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto, il concessionario procede all’espropriazione.

      L’iscrizione di ipoteca rappresenta un misura cautelare per l’escussione del debito. Il ricorso alla CTP sospende comunque l’espropriazione.

    • enrico 19 gennaio 2010 at 11:46

      iIn sostanza se ho capito bene Equtalia può bloccare un intero asse ereditario per svariati miliardi a fronte di un debito di40000euro. bloccando tutti i coobligati apoter vendere un immobile qualsiasi per potere fare fronte al pagamento del debito?Sinceramente mi sembra una cosa mostruosa.il debito di 40000euro è già di per sè garantita da uno qulsiasi degli appartamenti il cui valore è di400milaeuro.Non capisco quale sia la necessità di porre le ipoteche atutto il patrimonio.se può darmi una motivazione.oun chiarinento in tal senso le rarei molto grato enrico

  • giustino imperatore 15 gennaio 2010 at 14:08

    Sono estese agli agenti della riscossione, le procedure telematiche per gli adempimenti in materia di trascrizioni iscrizioni e annotazioni degli atti relativi ai diritti sugli immobili. La novità, contenuta nel provvedimento sottoscritto dall’Agenzia delle Entrate, l’Agenzia del Territorio e il Dipartimento per gli affari di Giustizia, riguarda tutte le società partecipate da Equitalia e consente di accelerare l’adozione delle misure esecutive nei confronti dei debitori iscritti a ruolo.

    Il provvedimento stabilisce che l’invio telematico dei documenti potrà avvenire per la presentazione della nota di trascrizione, dell’avviso di vendita per l’esecuzione del pignoramento immobiliare e per l’iscrizione di ipoteca sui beni immobili.

    Attraverso la procedura telematica sarà possibile altresì chiedere la cancellazione, con la relativa domanda di annotazione, delle ipoteche e dei pignoramenti immobiliari.

  • loris assante 13 gennaio 2010 at 11:49

    A seguito delle iscrizioni ipotecarie effettuate dall’Agente della Riscossione i contribuenti i – a loro insaputa – vengono automaticamente iscritti in CRIF ed altre banche dati le quali raccolgono informazioni pregiudizievoli anche presso le Conservatorie immobiliari.

    Il problema nasce quando le iscrizioni ipotecarie sono illegittime come spesso capita, vuoi perché il cittadino ha proposto regolare opposizione ed ha ottenuto sentenza favorevole, o perché le iscrizioni sono avvenute per crediti inferiori ad ottomila euro o, ancora peggio, quando i tributi sono prescritti e/o annullati preventivamente dal Giudice competente. Anche in questi casi il cittadino si ritrova oltre che con il suo immobile ipotecato, che lui stesso, figura segnalato come cattivo pagatore o soggetto inaffidabile presso le principali banche dati.

    Iscrizioni di ipoteca per un credito inferiore ad ottomila euro.

    L’art. 76 del D.P.R. n° 602/73 prevede un limite al di sotto del quale il Concessionario della Riscossione non può iscrivere ipoteca sull’immobile del contribuente (presunto) debitore.
    Infatti numerose sentenze sia di Tribunale, che del Giudice di Pace in tal senso, ottenute dai legali di noiconsumatori.it. hanno ribadito che l’ipoteca iscritta ex art. 76 del D.P.R. n° 602, per un credito inferiore ad ottomila euro è illegittima.

    Iscrizione di ipoteca e fermo amministrativo del veicolo in virtù di violazioni del Codice della Strada. Inoltre, come confermato dalla maggiore giurisprudenza e richiamato da non ultimo dalla recente sentenza della Cassazione n.2214 del 01/02/2007, viene affermato che il fermo ed ipoteca sono previsti come mezzi speciali di esecuzione forzata ad iniziativa dell’esattore solo ed esclusivamente per le imposte sui redditi e per gli altri tributi, tasse od imposte, dovuti allo Stato o agli Enti Pubblici. Nessuna norma è reperibile nel nostro ordinamento che autorizzi il Concessionario a disporre il fermo amministrativo degli autoveicoli, e l’ipoteca sugli immobili, di proprietà del debitore, per le sanzioni amministrative. “…..il campo di applicazione di questi speciali provvedimenti è dunque strettamente limitato ai carichi tributari, nulla del genere essendo previsto per le sanzioni amministrative vere e proprie, in particolare per quelle relative alle violazioni del Codice della Strada. Ne deriva che l’assenza di una norma rende illegittimo di per se il provvedimento di iscrizione ipotecaria per le sanzioni amministrative.”

    Quindi, gli Agenti della Riscossione che continuano ad iscrivere le ipoteche anche in virtù di ruoli derivanti da violazioni al Codice della Strada compiono un atto illegittimo, al fine di costringere gli utenti a pagare per evitare effetti pregiudizievoli della propria posizione soggettiva, come ad esempio una eventuale segnalazione presso le Banche Dati o l’impossibilità di vendere il proprio immobile ipotecato. Tali illegittime iscrizioni ipotecarie, quindi, si possono evincere anche presso le Banche Dati – quale ad es. il CRIF – e compromettono implicitamente l’accesso al credito in danno dei cittadini, risultando altresì in contrasto con la normativa in materia di privacy – D.Lgs 196/2003 – stante l’illegittimità dell’iscrizione e mancata cancellazione della stessa, nonché aggiornamento dei dati personali. Ed infatti, il Concessionario che non segue le vicende storiche di possibili contenziosi in opposizione ai ruoli risulta essere responsabile della derivante errata segnalazione presso le predette Banche Dati, facendo implicitamente figurare apparenti morosità in capo al cittadino. Chi ha ingiustamente subito una iscrizione ipotecaria che ha comportato una ingiusta segnalazione e, quindi, un illecito trattamento dei propri dati, ben potrebbe agire nei confronti del Concessionario ai sensi dell’Art. 15 del Decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 il quale prevede che “chiunque cagiona danno ad altri per effetto del trattamento di dati personali è tenuto al risarcimento ai sensi dell’articolo 2050 del codice civile”.

  • renzo marras 22 dicembre 2009 at 14:24

    Equitalia continua a sostenere la legittimità delle iscrizioni ipotecarie di beni immobili per crediti inferiori ad 8000 Euro, quale atto propedeutico e funzionale all’espropriazione

    Domenica 20 Dicembre 2009 è stato ospite della trasmissione televisiva “Uno mattina” in onda su Raiuno, il Vice Direttore Generale di Equitalia, dott. Renato Raffaele Vicario.

    Tra gli argomenti affrontati, si è toccato anche quello della legittimità delle iscrizioni ipotecarie di immobili per crediti inferiori ad 8000 Euro.

    Equitalia continua a sostenere la legittimità delle iscrizioni ipotecarie di beni immobili per crediti inferiori ad 8000 Euro, quale atto propedeutico e funzionale all’espropriazione.

    Noi invece sosteniamo che:

    Le iscrizioni ipotecarie sugli immobili di contribuenti con debiti inferiori agli ottomila euro, messe in atto dagli agenti della riscossione facenti capo ad Equitalia, per il recupero di ogni tipo di credito non rispettano i limiti di legge ed i criteri di proporzionalità e trasparenza.

    Infatti non avrebbe senso l’iscrizione ipotecaria ex art. 77 del D.P.R. 602/73, che per dottrina e giurisprudenza unanime è atto funzionale all’espropriazione immobiliare (e, infatti, l’articolo è inserito nella sezione IV del capo II, titolo II, del D.P.R. 602/73, relativa alle “disposizioni particolari in materia di espropriazione immobiliare) se, poi, l’azione esecutiva non fosse consentita dalla stessa legge, perché il credito da realizzare è inferiore a quello per il quale tale tipo di procedura, di tipo speciale, è consentita.

    Ne deriva, perciò, che per crediti inferiori a €.8000, l’unica procedura consentita dalla legge risulta essere quella dell’espropriazione dei beni mobili registrati, capo III del D.P.R. 602/73, semmai preceduta dal fermo dei beni mobili registrati, art. 86 dello stesso dpr, come oramai stabilito da Giurisprudenza costante in materia che inizia a far rispettare specificamente la relativa normativa ponendo un freno al pericolo di veder ipotecate tutte le case degli italiani per pochi euro.

    Con questo nostro ribadire l’illegittimità delle iscrizioni ipotecarie sugli immobili per crediti inferiori ad ottomila euro, desideriamo augurare buon Natale e buon anno 2010 a tutti gli Italiani, sperando che il nuovo anno ci riservi meno ingiustizie.

    Viva l’Italia!

  • angelo pisani 25 novembre 2009 at 20:03

    Cartelle esattoriali – Nessuna ipoteca sulla casa se il debito è inferiore ad 8 mila euro

    Equitalia non può ipotecare le case se il debito dei contribuenti non supera gli 8.000 euro. Il monito arriva dai giudici tributari di Napoli, una delle città dove si registra il maggior numero di ipoteche immobiliari basate su cartelle esattoriali.

    I giudici della commissione tributaria del capoluogo campano, con la sentenza 50 della sezione 23, hanno così accolto il ricorso di un contribuente che si era visto ipotecare la propria abitazione da Equitalia Polis, la società di riscossione partecipata dall’Agenzia delle Entrate.

    Alfonso M., difeso dall’avvocato Angelo Pisani dell’associazione Noiconsumatori, aveva scoperto, il 3 maggio 2007, che sulla sua casa era stata iscritta un’ipoteca per alcune cartelle esattoriali riferite a contravvenzioni risalenti ad anni compresi tra il 1987 e il 1995 e a mancati versamenti per la tassa sui rifiuti. Il totale richiesto ammontava a poco più di 2.000 euro.

    Alfonso M. è ricorso alla giustizia tributaria sottolineando da lato che sia i verbali delle contravvenzioni, sia i tributi per la Tarsu non erano mai stati notificati, e d’altro canto l’avvocato Pisani ha evidenziato che ”l’articolo 76 del Dpr 602 del 1973, che regola la riscossione, prevede espressamente che l’iscrizione di ipoteca è vietata quando il valore del credito da riscuotere è inferiore a 8.000 euro”.

    A questa eccezione l’ufficio legale di Equitalia ha replicato affermando che l’ipoteca andrebbe considerata semplicemente come ”una forma autonoma di garanzia del credito”. Una tesi che è stata respinta dalla commissione tributaria: ”la garanzia ipotecaria – scrivono i giudici – è atto preordinato all’espropriazione con la conseguenza che qualora la vendita forzata non possa essere iniziata”, come nel caso in cui il credito non superi il tetto minimo stabilito, ‘’si deve escludere anche la possibilità dell’iscrizione stessa”.

    Inoltre, per quanto riguarda la mancata notifica dei verbali e delle cartelle esattoriali, la commissione ha precisato che ”la semplice dichiarazione della concessionaria per la riscossione, secondo la quale le notifiche sono regolari, non può essere una prova” in mancanza di documenti che lo dimostrino. Infine, come non bastasse, Equitalia avrebbe avuto l’obbligo, prima di iscrivere ipoteca, di inviare un nuovo avviso invitando a pagare entro cinque giorni.

    E in mancanza di risposta avrebbe dovuto procedere con l’ipoteca entro i successivi 180 giorni. Insomma, una sentenza che costituisce un decalogo per i diritti del contribuente.

  • matteo sances 25 novembre 2009 at 19:57

    Ancora sulle cartelle esattoriali mute e sull’iscrizione ipotecaria muta

    Il fatto che il decreto c.d. milleproroghe (DL nr.248/2007, convertito in legge il 27/02/2008) in passato abbia sanato le cartelle di pagamento “mute” non esime il Concessionario della Riscossione dall’obbligo di indicare il responsabile del procedimento negli altri atti dallo stesso emessi, come ad esempio nella comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria.

    L’avviso di ipoteca, infatti, è frutto di un procedimento del Concessionario (Equitalia) e – non essendo stato coinvolto dalla recente disposizione “sanatoria” che ha coinvolto solo le cartelle di pagamento mute – necessita imprescindibilmente dell’indicazione del responsabile del procedimento.

    Per poter giungere a tale conclusione occorre senza dubbio esaminare alcune recenti pronunce della Commissione tributaria ma prima è bene ricordare quanto avvenuto in passato con le cd cartelle “mute”.

    L’ordinanza 377/2007 e il Decreto Milleproroghe

    Come sancito, infatti, dalla oramai famosa ordinanza della Corte Costituzionale nr.377, datata 9 novembre 2007, il Concessionario deve assicurare la massima trasparenza durante lo svolgimento della propria attività, la quale deve “necessariamente” adeguarsi ai principi del procedimento amministrativo.

    Principi che, nel caso di specie, la Corte era stata chiamata a valutare in riferimento ad una cartella di pagamento cd “muta”, in quanto priva dell’indicazione del responsabile del procedimento e ritenuta, pertanto, illegittima.

    L’illegittimità di un atto privo del predetto responsabile, deriva dal fatto che al cittadino/contribuente viene preclusa la possibilità di interfacciarsi direttamente con la persona che materialmente ha agito nei suoi confronti e quindi di ottenere da quest’ultima chiarimenti in merito.

    A seguito di tale situazione era corso ai ripari il legislatore, il quale, con una disposizione ad hoc – per l’appunto il decreto milleproroghe – aveva sostanzialmente legittimato l’operato del Concessionario.

    Con tale artifizio legislativo, infatti, veniva stabilito che una cartella priva dell’indicazione del responsabile del procedimento era pienamente legittima fino al 31 maggio 2008, diventando invece gravemente viziata il giorno successivo (in merito si veda “il milleproroghe non salva il fermo e l’ipoteca anonimi” pubblicato su ItaliaOggi del 17/04/2008 ad opera dello stesso autore).

    L’iscrizione ipotecaria “muta”

    Come già evidenziato, dunque, occorre considerare che la cartella di pagamento non costituisce l’unico provvedimento a cura del Concessionario.

    Quest’ultimo, infatti, ha la possibilità di adottare una serie ulteriore di atti quali ad esempio il fermo amministrativo sui veicoli o l’iscrizione ipotecaria.

    Ebbene, per quanto riguarda questi provvedimenti si ritiene che nulla sia mutato e che Equitalia sia tenuta necessariamente ad applicare le norme relative al procedimento amministrativo.

    D’altronde, nella sopra citata ordinanza è la stessa Corte Costituzionale a ribadire che “… ogni provvedimento amministrativo è il risultato di un procedimento, sia pure il più scarno ed elementare …” e in quanto tale deve essere garantita al cittadino/contribuente “la piena informazione … e la garanzia del diritto di difesa, che sono altrettanti aspetti del buon andamento e dell’imparzialità della pubblica amministrazione predicati dall’art. 97, primo comma, della Costituzione” (Ord. Corte Cost. nr.377 del 9/11/2007).

    Principi, quelli sopra evidenziati, sostanzialmente condivisi da una serie di recenti pronunce (si vedano: sentenza della CTP Pescara numero. 248 del 30/06/2009; sentenza della CTP Cosenza numero 253 del 19/03/2009; sentenza della CTP di Cosenza numero 257 del 6/04/2009) le quali hanno accolto le doglianze dei contribuenti annullando le iscrizioni ipotecarie “mute”.

    Nei procedimenti sopra citati, infatti, le ipoteche sono state ritenute illegittime poiché comunicate al contribuente a mezzo di atti privi degli elementi essenziali richiesti per un provvedimento amministrativo, tra i quali appunto la mancata indicazione del responsabile del procedimento.

    Alla luce di quanto illustrato, quindi, è chiaro che sarà onere del cittadino/contribuente che dovesse ricevere un qualsiasi atto da Equitalia Spa verificare attentamente la legittimità dello stesso – in ordine ai profili sopra evidenziati – al fine di valutare l’opportunità o meno di intraprendere un’azione legale.

  • angelo pisani 25 novembre 2009 at 19:56

    Ipoteca illegittima senza intimazione pagamento

    Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sentenza del 18.09.2009

    La Concessionaria può procedere all’iscrizione ipotecaria sui beni del contribuente per il mancato pagamento del compenso all’esattore e degli interessi di mora, solo se il ricorrente non abbia onorato il pagamento nei tempi previsti per il provvedimento riscossorio emesso ad hoc. Questo è quanto ha stabilito la Commissione Tributaria Regionale della Puglia sez XIV con la sentenza n. 117/14/09 del 18/09/2009.

    La vicenda

    A seguito di un accertamento per una valutazione di un atto successorio, In data 17/07/2006 è stata notificata ad un contribuente una cartella di pagamento portante un carico tributario.

    Nelle avvertenze dell’atto riscossorio veniva riportato quanto segue: “il versamento è dovuto entro 60 giorni dalla data di notifica e in caso di mancato pagamento entro la scadenza indicata la Concessionaria procederà ad esecuzione forzata, nonché al fermo amministrativo di beni mobili registrati, all’ipoteca sugli immobili di proprietà dei contribuenti e ad acquisire presso i suoi debitori notizie sui suoi crediti nei loro confronti. Qualora, invece, il pagamento sia effettuato in ritardo il contribuente dovrà provvedere a pagare gli interessi di mora ed i compensi di riscossioni pari al 4,65% delle somme iscritte a ruolo”.

    La Parte, con un giorno effettivo di ritardo, ha versato l’intero importo della cartella notificatagli senza procedere al computo degli interessi di mora e dei compensi della riscossione.

    La Concessionaria della riscossione, a seguito del parziale pagamento della stessa da parte del Contribuente, dopo aver scomputato dall’importo ricevuto il suo compenso e gli interessi di mora, ha iscritto l’ipoteca sui cespiti immobiliari della Parte senza aver prima invitato il contribuente a pagare l’importo mancante; l’iscrizione è stata effettuata per un importo pari al doppio dell’importo non riscosso così come previsto dall’art 77 1° comma del D.p.r 602/1973 e tale provvedimento restrittivo è stato notificato alla Parte con una nota emessa dal Concessionario il 07/12/2007, ben oltre un anno dalla notifica della cartella di pagamento.

    Il Contribuente ha proposto ricorso in opposizione all’atto emanato dall’Ente preposto alla riscossione specificando che, se pur in ritardo di un giorno, aveva provveduto al pagamento integrale del ruolo. La C.T.P. di Bari con sentenza n. 113/23/08 ha accolto le doglianze del Ricorrente e ha annullato l’iscrizione ipotecaria impugnata. A questo punto la Parte resistente ha proposto appello contro la sentenza della Commissione Provinciale. Nella opposizione ha confermato il suo operato sostenendo che il provvedimento è scaturito dalla riscossione parziale del debito tributario dovuto al ritardo del pagamento. Ed in particolare dal fatto che nel versamento effettuato, la Parte non ha pagato spontaneamente gli ulteriori interessi di mora ed i compensi di riscossione, per cui l’Appellante a tutela del credito ha provveduto all’iscrizione dell’ipoteca sui beni immobili del contribuente per un importo pari al doppio del carico tributario scaduto e non pagato, così come previsto dalla normativa (art 77, 1° comma del D.P.R. 602/1973).

    Sentenza

    La Commissione Tributaria Regionale ha giudicato infondato l’appello della Concessionaria della riscossione e lo ha rigettato. la C.T.R. ha fatto notare che, né dalla comunicazione, né dall’allegato alla stessa, si evince che la Concessionaria dall’importo versato dal Contribuente, si è prima pagata il suo compenso e gli interessi di mora e successivamente ha versato all’Erario la restante parte. Con tale comportamento ha privilegiato in primis i suoi crediti, ed in secondo luogo il debito tributario in totale disaccordo con quanto previsto dall’art 31 comma 3 del D.P.R 602/1973 che testualmente recita: “ nei riguardi delle rate scadute l’imputazione è fatta, rata per rata, iniziando dalla più remota, al debito d’imposta, di sopratassa, di pena pecuniaria e poi al debito per indennità di mora e non può essere fatta ai diritti ed alle spese maturate a favore del concessionario se non dopo la completa estinzione del debito per le rate scadute e relativa indennità di mora”. Per cui l’Ente incaricato a riscuotere, in virtù dell’integrale pagamento della cartella notificata alla Parte, avrebbe dovuto imputare tale somma versata al debito d’imposta. Successivamente, visto che era decorso un anno dalla notifica della cartella, avrebbe dovuto notificare un atto riscossorio di intimazione di pagamento con il dettaglio analitico dell’importo dell’aggio e degli interessi di mora maturati , ai sensi dell’art 50 del D.P.R 602/1973. Solo dopo la mancata riscossione di tale spettanza procedere alla iscrizione ipotecaria.

    Nel caso specifico, visto il pagamento totale dell’imposta dovuta, il credito della Concessionaria sorto a causa del ritardo di pagamento, non è credito erariale assistito da privilegio, ma un comune credito chirografario. Inoltre, così come prescritto dall’art 76 comma 1 del D.P.R 602/1973 “il Concessionario può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera complessivamente ottomila euro”, il debito tributario vantato, in questo caso, è di € 0,00 (il ricorrente ha pagato tutto il debito tributario), tale importo, ovviamente, non supera il limite previsto dalla norma, e quindi non fa sussistere il presupposte per tale forma di garanzia.

    Quindi, la Commissione Tributaria della Regione Puglia ha richiesto in primo luogo l’annullamento dell’iscrizione ipotecaria impugnata, ed in secondo luogo l’emissione del provvedimento riscossorio ad hoc per quanto dovuto dalla ricorrente per il compenso all’esattore e per gli interessi di mora.

    Solo se questa provvedimento non verrà onorato nei tempi previsti e nel suo quantum, la Concessionaria potrà provvedere all’eventuale iscrizione dell’ipoteca.

    Considerazioni

    La sentenza in commento è perfettamente in linea con precedenti sentenze (C.T.P. di Treviso n. 21 del 05/06/2007, e dalla C.T.P di Milano n. 137/03/09, C.T.P. di Benevento n. 34 del 19/03/2008) e con quanto osservato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. Cass SSUU n. 2053 del 31/01/2006). Tale giurisprudenza considera l’ipoteca una misura cautelare conservativa strumentalmente connessa all’espropriazione forzata immobiliare e dunque soggetta all’applicazioni non solo della disposizione dell’art 77 del DPR n. 602/73 (Espropriazione immobiliare) ma anche ai precetti consacrati negli articoli 49 e seguenti (Espropriazione forzata – Disposizioni generali). Tuttavia , la sentenza a commento si discosta da altra giurisprudenza (C.T.P. di Bari sentenza del 13/03/2008 n. 21 C.T.P. di Salerno del 06/06/2007 n.167, C.T.P. di Enna del 18/07/2008 n.162) che ritiene che la prescrizione del secondo comma dell’art 50 del Dpr 602/73 concernente la preventiva notificazione di una intimazione ad adempiere, riguarda il procedimento di espropriazione forzata e che quindi tale notificazione non è esigibile dal contribuente come atto propedeutico all’iscrizione di ipoteca, che ha una sua propria funzione cautelare. Da tali giudizi si evince che il ruolo, decorsi inutilmente il termine di 60 giorni dalla notifica della cartella, costituisce il titolo per l’iscrizione dell’ipoteca.

  • massimo rosarno 25 novembre 2009 at 19:55

    Niente iscrizione ipotecaria se il contribuente ha già ricevuto il fermo amministrativo.

    I giudici toscani si sono trovati alle prese con un contribuente al quale il concessionario aveva emesso due fermi amministrativi su quattro veicoli per un importo complessivo pari a circa 173mila euro.

    Evidentemente non soddisfatto della misura inflitta, l’ente aveva provveduto all’iscrizione di ipoteca per un valore pari al doppio (circa 311 mila euro) su un terreno di proprietà del privato.

    Quest’ultimo ha proposto tempestivamente ricorso eccependo che la misura cautelare fosse nulla perchè viziata da un’irregolarità formale.

    In sostanza il contribuente affermava che secondo l’articolo 50 del Dpr 602/1973 l’espropriazione iniziata dopo un anno dalla notifica della cartella di pagamento dovesse essere preceduta dalla notifica di un avviso contenente l’intimazione ad adempiere, avviso che nel caso concreto non era stato consegnato.

    La commissione provinciale ha dato ragione al privato in quanto ha ritenuto che già il fermo fosse sufficiente a garantire il debito nei confronti del Fisco e che l’eventuale misura cautelare avrebbe rappresentato un danno finendo inevitabilmente per ledere l’integrità patrimoniale del contribuente.

    Nella sentenza si legge, inoltre, che il contribuente aveva già provveduto a saldare parte di quanto dovuto avendo già pagato la prima rata.

    Comportamento questo sicuramente da premiare secondo i giudici toscani. Per concludere, quindi, la commissione ha accolto il ricorso dichiarando illegittima (quindi da cancellare) l’iscrizione ipotecaria eseguita dal concessionario.

  • mary corsi 25 novembre 2009 at 19:52

    Ipoteca “illegittima” senza la notifica dell’intimazione di pagamento

    Concessionario della riscossione (Equitalia SpA) prima di iscrivere ipoteca su un immobile è tenuto ha notificare al contribuente atto di intimazione di pagamento.

    Ciò è quanto emerge da una recentissima pronuncia della Commissione Tributaria Provinciale di Milano (sent. nr.137/03/09), la quale ha accolto il ricorso di una contribuente che si è vista iscrivere ipoteca per crediti relativi a cartelle notificatele molti anni prima.

    Nel caso di specie, infatti, la ricorrente ha sostenuto che l’iscrizione ipotecaria era affetta da insanabile nullità, in quanto il Concessionario non aveva proceduto alla preventiva notifica dell’intimazione di pagamento, ai sensi dell’art. 50, secondo comma, del DPR n. 602/1973.

    È bene ricordare che nel contesto tributario l’ipoteca si atteggia come una misura cautelare conservativa strumentalmente connessa all’espropriazione forzata immobiliare e dunque soggetta all’applicazione non solo della disposizione dell’art. 77 del DPR n. 602/1973 (Espropriazione immobiliare) ma anche dei precetti consacrati negli art. 49 e seguenti (Espropriazione forzata – Disposizioni Generali).

    L’ipoteca, infatti, sebbene non sia un atto di espropriazione forzata in senso stretto, rimane comunque un provvedimento funzionale alla fase esecutiva.

    Come giustamente osservato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, (sent. Cass. SSUU n. 2053 del 31.01.2006), l’iscrizione d’ipoteca – equiparabile al fermo amministrativo – “è preordinata all’espropriazione forzata e dunque è un atto funzionale all’espropriazione medesima, ovvero un mezzo teso ad agevolare la realizzazione del credito”.

    Tanto premesso, è indiscutibile che espropriazione, ipoteca legale e fermo amministrativo, benché non vincolati gli uni agli altri, vantano comunque identici presupposti e condizioni, posto che gli stessi dipendono direttamente e immediatamente dalla concreta ed attuale piena efficacia della prodromica notifica della cartella di pagamento.

    Nel caso, quindi, sia decorso più di un anno dalla notificazione della cartella, l’espropriazione potrà essere avviata – e l’iscrizione ipotecaria potrà essere disposta – solo dopo la notifica dell’intimazione di pagamento di cui al secondo comma dell’art. 50 del DPR n. 602/1973.

    La mancata attivazione della fase espropriativa nel termine annuale fissato dalla predetta disposizione, determina il venir meno della capacità del ruolo (ossia del credito contenuto nella cartella esattoriale) a valere come titolo esecutivo, essendo la sua efficacia sospesa ex lege sino a quando non è ripristinata dalla notificazione dell’intimazione ad adempiere.

    Della stessa opinione appaiono i giudici di prime cure, i quali ritengono la notifica dell’intimazione un “aspetto molto importante da seguire prima di procedere all’iscrizione di ipoteca” (pagina 3 della sentenza).

    Infine, altro aspetto ritenuto importante dalla Commissione Tributaria, riguardava il fatto che alcune somme richieste fossero già state pagate e che quindi l’importo vantato era inferiore a €uro 8.000,00.

    La ricorrente evidenziava, infatti, che se si considerava la pretesa globale del Concessionario (€uro 34.005,78) e si sottraeva da essa l’importo relativo alle due cartelle ritenute illegittime (ossia quella di €uro21.112,64 + €uro 7.210,54 = € 28.323,18), si otteneva un credito restante di € 5.682,60, il quale non avrebbe permesso al Concessionario di iscrivere ipoteca, in quanto l’art. 76 del DPR 602/73 prevede un importo minimo di €uro 8.000,00.

    Va da sé, quindi, che anche nell’ottica della ragionevolezza tale forma di garanzia non avrebbe avuto i presupposti per esistere.

    A tal riguardo, infatti, la Commissione dichiara che “Tenuto conto del debito tributario che rimaneva da saldare” (pagina 2 della sentenza). da parte della ricorrente (cartelle esattoriali non pagate) secondo il Collegio, per l’ufficio Equitalia Esatri SpA non sussisteva il minimo imponibile per poter iscrivere ipoteca …

    Alla luce di quanto illustrato, quindi, è chiaro che sarà onere del cittadino/contribuente che dovesse ricevere un avviso di iscrizione ipotecaria, verificare attentamente la legittimità dello stesso – in ordine ai profili sopra evidenziati – al fine di valutare l’opportunità o meno di un’azione legale.

    Come sempre, chiunque si trovi di fronte a tali problematiche o abbia necessità di ulteriori chiarimenti potrà contattare senza timore l’autore dell’articolo ed avere tutte le informazioni necessarie.

    a cura dell’avv. Matteo Sances

  • andrea pessina 8 novembre 2009 at 04:43

    LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA

    Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta “estinzione” dell’ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.

    Sono contenute nell’articolo 2878 e riguardano i casi in cui:

    1. il debito a cui l’ipoteca è collegata viene estinto;
    2. il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall’ipoteca;
    3. il creditore dichiara di rinunciare all’ipoteca;
    4. viene raggiunto l’eventuale termine a cui l’ipoteca è stata limitata;
    5. si verifica l’eventuale condizione risolutiva che prevedeva l’annullamento dell’ipoteca;
    6. decorrono venti anni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
    7. il bene ipotecato perisce;
    8. il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

    Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che “estinzione” e “cancellazione” dell’ipoteca non sono la stessa cosa.

    L’estinzione dell’ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.

    Per esempio l’ipoteca si estingue con l’integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l’impressione che essa sussista ancora.

    Così un eventuale acquirente dell’immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.

    La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita “cancellazione di ipoteca” e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.

    IPOTECHE VOLONTARIE

    La cancellazione dell’ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile.

    Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l’avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.

    Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l’azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita “senza alcun onere per il debitore” (comma 8 septies).

    Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell’ipoteca.

    NOTA: Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare al creditore una richiesta scritta, affinché l’obbligo venga rispettato.

    Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

    NOTA: Quando bisogna intervenire con un nuovo mutuo subito dopo l’estinzione del precedente, la strada della cancellazione automatica diventa piuttosto difficile da praticare.

    Ciò perché la banca che ha comunicato l’avvenuta estinzione dispone per trenta giorni della facoltà di opporsi alla cancellazione dell’ipoteca, in presenza di un giustificato motivo.

    Sebbene si tratti di un’eventualità remota, è improbabile che il nuovo finanziatore si renda disponibile a rilasciare un nuovo mutuo prima che sia decorso tale periodo.

    In tali frangenti l’unica soluzione resterà quella di tornare ad utilizzare il metodo tradizionale, con l’intervento del notaio.

    Nei casi in cui si preferisce o si è costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato “atto di assenso alla cancellazione di ipoteca”.

    Sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all’annullamento dell’iscrizione a proprio favore.

    Le spese relative resteranno a carico del debitore. Il costo notarile ammonterà ad un importo compreso tra un terzo e metà del costo aggiornato per l’iscrizione di un’ipoteca di pari importo.

    Anche la banca richiederà un contributo per l’intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo.

    Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all’origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell’importo iscritto.

    NOTA: Alcune banche hanno in passato utilizzato una clausola contrattuale che le autorizzava ad assentire alla cancellazione ipotecaria dopo due anni dall’estinzione anticipata del mutuo.

    Se il mutuo è fondiario questa richiesta, intesa a proteggerle dai rischi di revocatoria fallimentare sui pagamenti, non trovava tuttavia fondamento. Ciò in considerazione dell’esplicita tutela stabilita al riguardo dal Testo Unico Bancario (art. 39, comma 4).

    Va oggi osservato come tale indicazione risulti implicitamente in contrasto con lo spirito del Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, secondo cui l’ipoteca “si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall’avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”. Il che consente di ipotizzare l’inapplicabilità di tale patto.

    IPOTECHE GIUDIZIALI

    L’ipoteca giudiziale viene iscritta in base ad una disposizione del giudice.

    Per ottenerne la cancellazione non sarà perciò sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, ma bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un “ordine di cancellazione” emesso dal magistrato.

    Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l’ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.

    CANCELLAZIONE EFFETTIVA

    Un’ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.

    Ciò significa che nel frattempo l’ipoteca continuerà a risultare come esistente.

    Durante tale periodo l’insussistenza dell’ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l’atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l’ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).

    Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il “Registro delle Comunicazioni”, tenuto dall’Agenzia del Territorio.

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