Ipoteca su immobile e dichiarazione raccolta dal notaio – Mai fidarsi se il venditore asserisce che il debito è stato estinto
Esaminiamo il caso di una compravendita immobiliare nella quale il notaio raccoglie una dichiarazione in cui la parte venditrice, in presenza dell'acquirente, asserisce che, pur essendo l'immobile gravato da ipoteca, il debito garantito è stato estinto e si assume contestualmente l'impegno di provvedere alla sua cancellazione.
Supponiamo che, successivamente l'acquirente scopre che il debito non era stato rimborsato e che sull'immobile continua ad essere iscritta ipoteca.
Può l'acquirente invocare la responsabilità del notaio e chiedere il risarcimento dei danni patiti?
Al quesito hanno risposto i giudici della Corte di cassazione con la sentenza 21792/15: non si può estendere la responsabilità del notaio anche alle dichiarazioni di una delle parti rese in presenza dell'altra e da questa accettate.
La responsabilità per le dichiarazioni mendaci e per il mancato rispetto dell'impegno assunto devono essere fatte valere dall'acquirente esclusivamente nei confronti della parte venditrice.
Spiegano infatti i giudici che sul rapporto fra venditore ed acquirente, il notaio non può intervenire dal momento che non è prevista dalla legge un'attività di accertamento, e di verifica preventiva delle dichiarazioni rese, da porre in essere a fronte di una espressione del potere di valutazione del contraente.
A parere degli ermellini, il notaio, dando atto dell'esistenza dell'ipoteca, della dichiarazione della parte venditrice che il debito era stato estinto e dell'impegno della stessa parte venditrice a cancellarla a sua cura e spese, ha adempiuto diligentemente alle obbligazioni professionali assunte, non rientrando tra i doveri del notaio anche l'accertamento dell'estinzione, o meno, del debito.
Se l'acquirente non ha contestato, ma ha accettato il contenuto fattuale della dichiarazione, spetta a lui soltanto l'onere di valutare la credibilità del suo contraente ed il rischio contrattuale da accettare.