Ipoteca » Spiegazione, termini, cancellazione e considerazioni

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Ipoteca » Di cosa si tratta

Domandiamoci cosa sia l'ipoteca, quando e come si estingue, se una volta estinta viene cancellata dal registro immobiliare, se toglie il possesso dell'immobile e dura per sempre.

L’ipoteca è un diritto di pegno su beni immobili. E' un istituto molto importante nei casi di finanziamento a lungo termine da parte delle banche e nel caso di acquisto o di recupero di un immobile.

Ipoteca » Tratti caratteristici

L‘ipoteca ha i seguenti tratti caratteristici:

  1. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto diritti intavolabili o una parte di questi. L’ipoteca si estende anche agli accessori del bene immobile, all'accessione o ai successivi miglioramenti del bene immobile (ad es. quando vengono costruiti nuovi edifici, quando l’edificio viene ristrutturato o sopraelevato). Ai sensi dell'articolo 2810 del codice civile sono oggetto di ipoteca anche il diritto di usufrutto e di superficie, nonché gli autovei­coli, gli aeromobili e le navi.
  2. è un diritto reale: se il credito non viene soddisfatto, il creditore ipotecario può soddisfarsi sul bene ipotecato.
  3. ha natura accessoria: può sussistere soltanto in relazione ad un credito valido.
  4. è indivisibile: sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
  5. A differenza dal pegno (garanzia reale su un bene mobile) i beni immobili gravati da ipoteca devono essere indicati in modo preciso e l’ipoteca può essere concessa soltanto per una somma determinata di denaro.
  6. Principio d’iscrizione: l’ipoteca viene costituita soltanto mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (libro fondiario). In seguito all‘iscrizione tavolare, il bene immobile esplica la garanzia del credito indipendentemente da chi ne divenga proprietario o possessore. Con l’iscrizione inoltre il diritto del creditore ipotecario viene portato a conoscenza del pubblico. Il credito è così garantito anche nei confronti di terzi.

Ipoteca » legale

L’ipoteca legale viene concessa dalla legge in presenza di determinati presupposti di natura legale e reale a garanzia di un credito. I presupposti sono elencati nell’articolo 2817 del codice civile

E’ concessa la possibilità di iscrivere ipoteca legale ai seguenti soggetti:

  • l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
  • i coeredi, i soci ed altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
  • lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Si noti che l’ipoteca legale deve essere tavolarmente iscritta d’ufficio per il prezzo d’acquisto del bene ove non risulti dal contratto che il prezzo è stato pagato o che le parti hanno rinunciato espressamente all'iscrizione dell'ipoteca (eventualmente inserire detta formulazione nel contratto).

Ipoteca » giudiziale

L'ipoteca giudiziale, sui beni del debitore, può essere iscritta sulla base di un titolo che può essere rappresentato anche da qualsiasi sentenza e da qualsiasi provvedimento giudiziale cui consegua la condanna al pagamen­to di una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno.

Non è necessario che il provvedimento giudiziale sia passato in giudicato. Anche una sentenza appellata o un decreto ingiuntivo opposto costituiscono titolo per l’iscrizione o per la prenotazione del diritto di ipoteca.

Le sentenze che prevedono il risarcimento del danno non devo­no necessariamente determinare l’ammontare dello stesso; è sufficiente la decisione sull‘“an debeatur” ( è dovuto qualcosa); la condanna che prevede il “quantum” (quanto è dovuto) spesso avviene in un secondo momento o in un processo diverso.

Esempio - Iscrizione dell'ipoteca a garanzia del versamento dei contributi al mantenimento: in base alla sentenza di separazione la signora X ha diritto a ricevere un contributo al mantenimento da parte del suo ex-marito. La signora X vuole tutelarsi anche per il fu­turo e chiede in forza della predetta sentenza l’iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene immobile dell‘ex marito. Se quest‘ultimo non paga il mantenimento, la signora X può notificargli l‘atto di precetto e cominciare successivamente l’esecuzione forzata.

Ipoteca » Volontaria

L’ipoteca volontaria è quella iscritta a garanzia di un credito concesso.

Ad esempio: La banca vuole garantire il mutuo concesso con una ipoteca. Il mutuatario signora X è d’accordo e dunque iscrive ipoteca volontaria a carico del suo immobile al li­bro fondiario. L’ipoteca volontaria può essere concessa anche da un terzo non-debitore.

Esempio - Il signor X deve 100 al signor Y. Il signor X non ha proprietà immobiliari, allora il signor Z concede un‘ipoteca sul proprio immobile a garanzia della pretesa del signor Y. La concessione dell'ipoteca avviene mediante una dichiarazione di volontà unilaterale del terzo (signor Z) per atto scritto ed autenticato dal notaio. La conces­sione di un’ipoteca volontaria non può avvenire mediante il testamento.

Ipoteca » Estinzione e cancellazione

L’estinzione dell'ipoteca comporta il suo annullamento. Ciò significa che l’ipoteca, una volta estinta, non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta.La cancellazione dell'ipoteca consiste, invece, nell’eliminazione definitiva di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari.

L’estinzione non comporta necessariamente la sua cancellazione dal registro immobiliare mentre la cancellazione comporta sempre l’estinzione dell'ipoteca.

L'ipoteca si estingue quando:

  • Il creditore la cancella
  • Il creditore non provvede a rinnovarla decorsi venti anni dalla sua iscrizione;
  • Si estingue l’obbligazione per la quale era stata iscritta(per es. il debitore finisce di pagare il mutuo);
  • Si distrugge l’immobile sul quale grava
  • Il creditore vi rinuncia
  • Scade il termine o la condizione ai quali era stata limitata;
  • Il tribunale emette il provvedimento con cui espropria il bene su cui grava l’ipoteca e ordina la cancellazione di quest’ultima.

Una volta estinta, l’interessato può chiederne la cancellazione dal registro immobiliare in modo che l’immobile risulti pubblicamente libero da vincoli. La cancellazione avviene con modalità differenti a seconda del tipo di ipoteca (volontaria o giudiziale).

La cancellazione dell'ipoteca volontaria avviene:

  • con modalità automatica e gratuita, a condizione che sia stata iscritta a garanzia di un contratto di mutuo o finanziamento: la banca o (l’interessato stesso) comunica all'Agenzia del Territorio l’avvenuta estinzione affinché gli uffici competenti provvedano alla cancellazione;
  • mediante atto notarile: in questo caso è il notaio a comunicare l’avvenuta estinzione agli uffici competenti, presentando un atto che attesta il consenso del creditore alla cancellazione.
    Nel caso di mutui estinti dopo il 2 giugno 2007 [4

    , è la banca a doverspontaneamente inviare notifica dell'avvenuta estinzione del mutuo (e dell'ipoteca) all'Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione del vincolo.

L’ipoteca giudiziale può essere cancellata:

  • solo tramite ordine del giudice, provvedimento che presuppone un’apposita procedura giudiziale.

Ipoteca » I termini

Se vi è stata iscritta un'ipoteca su un immobile non dovete temere che questa rimanga per sempre. Infatti, dopo molto tempo, le ipoteche cessano da sole, se non vengono rinnovate.

L’ipoteca si costituisce tramite iscrizione nei pubblici registri immobiliari e la sua efficacia dura 20 anni dalla data di iscrizione. Dopo questo tempo, l’ipoteca muore ed il bene torna libero.

È tuttavia facoltà, per il creditore, rinnovare l’iscrizione.

Comunque è bene notare che:

  1. Se la rinnovazione avviene prima della scadenza del termine, la stessa ipoteca continuerà a produrre effetti, senza interruzione, per altri vent’anni.
  2. Se, invece, la rinnovazione avviene dopo la scadenza dei primi vent’anni, la precedente ipoteca si estingue e se ne costituisce una nuova che produce effetti a far data dalla seconda iscrizione.

Tuttavia, se prima della nuova iscrizione l’immobile è stato acquistato da terzi e questi hanno già trascritto il titolo di acquisto, la nuova ipoteca non ha effetto nei loro confronti.

Quando ci sono più ipoteche

Su uno stesso immobile possono esistere più ipoteche iscritte da più creditori: in questi casi si dice che ognuna ha un suo grado progressivo e i creditori vengono soddisfatti secondo l’ordine di iscrizione.

Se sullo stesso bene ci sono più ipoteche, verranno denominate:

  1. ipoteca di primo grado
  2. ipoteca di secondo grado
  3. eccetera

Se viene meno la prima ipoteca, la seconda ipoteca diventa di primo grado e così via.

Questo vuol dire che, in presenza di più ipoteche, pagare solo uno dei creditori ipotecari non servirà a liberare l’immobile dai pesi.

Ipoteca » Non si tratta di una espropriazione dell'immobile

Contrariamente a quanto spesso si dice, l’ipoteca non è in se per se un’espropriazione dell'immobile. Infatti, non è con l’iscrizione dell'ipoteca che viene avviata un’esecuzione forzata e la casa viene messa all'asta.

L’ipoteca è solo una causa legittima di prelazione: essa cioè consente al creditore che l’ha iscritta, qualora egli o altri creditori decidano di procedere alla vendita del bene ipotecato di essere preferito, rispetto a tutti gli altri creditori, nella distribuzione del denaro ricavato dalla vendita medesima.

Dunque, come già accennato, l’ipoteca è un diritto costituito su un immobile o su un bene mobile registrato a garanzia di un credito: il creditore che la iscrive ha quindi la possibilità , ma non l'obbligo, di espropriare il bene.

L’ipoteca, però, non toglie al proprietario la proprietà o il possesso dell'immobile, ma “vincola” il bene a garanzia del debito.

16 Settembre 2013 · Andrea Ricciardi