Il popolo dei mutui

Il cittadino medio spesso instaura con la banca un rapporto organico che deriva dalla richiesta di un mutuo. Il mutuo è un prestito che la banca concede al cliente per l'acquisto di un immobile (in Italia circa l'86% delle famiglie è proprietaria della casa dove risiede). Con il mutuo la banca può solo guadagnarci e, come in tutte le operazioni che intrattiene, non corre alcun rischio. La somma data in prestito, infatti, è ampiamente assicurata dall'accensione di un'ipoteca per un valore doppio rispetto al capitale anticipato. Per questo motivo, le banche ben difficilmente anticipano un capitale superiore al 60% del valore dell'immobile, anche se ultimamente alcuni istituti di credito riescono ad anticipare circa l'80%.

Sui mutui la fantasia contrattuale delle banche si esprime al suo meglio. Già all'inizio, la scelta per il cliente è obbligata. Se le analisi di mercato danno come probabile un rialzo dei tassi di interesse, la banca offrirà al cliente solo mutui a tasso variabile, perché, in questo modo, potrà lucrare maggiori profitti con l'aumento dell'Euribor (un tasso interbancario al quale sono solitamente agganciati i mutui immobiliari).

Se invece le analisi inducono a ritenere che i tassi tenderanno a decrescere, allora la banca offrirà solo mutui a tasso fisso. Dirà proprio così: “In questo momento, non abbiamo mutui a tasso variabile”, come se fossero cassette di pomodori di cui momentaneamente è sprovvisto il magazzino! Il cliente girerà molti istituti e troverà più o meno le stesse condizioni, salvo qualche banca che offrirà un mutuo a tasso variabile ma con un tasso limite in alto e in basso, in modo tale che, anche in caso di discesa dei tassi al di sotto della soglia, gli interessi rimarranno fermi a quel livello. Insomma guadagno assicurato e rischio annullato.

Interessi e portabilità del mutuo. Dolori ancora maggiori il cliente subisce quando vuole estinguere il mutuo. Già il metodo di capitalizzazione utilizzato dalle banche è iniquo, perché si fonda sul cosiddetto “piano di ammortamento alla francese”. Senza voler entrare nei dettagli tecnici, basterà dire che questo tipo di ammortamento consente alla banca di incassare quasi interamente la maggior parte degli interessi verso la metà del periodo di finanziamento. In questo modo, il debitore non ha alcuna convenienza ad estinguere il mutuo prima della scadenza, perché avrà già pagato quasi tutti gli interessi. Oltre a ciò, prima dell'entrata in vigore del decreto sulle liberalizzazioni di Bersani, le banche facevano pagare pesanti penali a coloro che trasportavano il mutuo in qualche altro istituto di credito, limitando in questo modo, e in maniera pesante, la libera concorrenza. Con il decreto Bersani, queste penali sono state vietate ma molte banche non hanno rispettato la legge, dimostrando ancora una volta il loro potere.

Su tale materia l'Antitrust ha avviato 23 istruttorie per accertare gli ostacoli frapposti all'applicazione del decreto Bersani. Antonio Catricalà, presidente dell'Authority, nella sua relazione per il 2008, ha sottolineato che “nonostante la nostra tempestiva presa di posizione e nonostante un intervento della Banca d'Italia, molte banche si sono ostinatamente attardate in una prassi che noi riteniamo abusiva della legge che impone la portabilità dei mutui senza oneri per i risparmiatori”

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