Il mutuo e le normative di legge

La scelta del mutuo

L'acquisto di una casa è per molte famiglie il coronamento di un sogno, il raggiungimento di un obiettivo importante. Chi non dispone per intero dell'importo necessario ad effettuare l'acquisto trova nel mutuo immobiliare uno strumento estremamente utile.

La scelta di un mutuo tuttavia va valutata con attenzione: comporta un impegno finanziario notevole e soprattutto produce effetti che per un lungo periodo di tempo legano il budget familiare all'andamento dei mercati finanziari. Per questo è una scelta che spesso è utile riesaminare nel corso della vita del mutuo.

Nel tempo possono infatti intervenire sia fattori esterni (collegati ad esempio a variazioni dei tassi di interesse) sia ragioni personali e familiari che possono modificare notevolmente le motivazioni che avevano portato alla scelta di un determinato tipo di mutuo.

Vediamo qualche semplice esempio:

1. si è verificato un forte aumento dei tassi di mercato e quindi un mutuo a tasso variabile ha determinato un sensibile aumento delle rate con un forte impatto sull'equilibrio finanziario della famiglia;
2. a seguito di una forte discesa dei tassi, il mutuo a tasso fisso prevede rate sensibilmente più elevate rispetto ad uno stesso mutuo stipulato a tasso variabile;
3. il miglioramento della situazione finanziaria del nucleo familiare (ad esempio a seguito dei propri successi professionali o di un'inaspettata eredità) rende possibile l'eventualità di una riduzione della durata o addirittura di un rimborso anticipato del mutuo.

In casi come questi, il mercato offre alla clientela una vasta gamma di soluzioni che sono state recentemente migliorate grazie all'introduzione di alcune importanti novità legislative.
Oggi infatti è più facile:

- trasferire il mutuo da una banca ad un'altra tramite la cosiddetta portabilità del mutuo
- rinegoziare il mutuo con la propria banca
- estinguere anticipatamente il mutuo e cancellare l'ipoteca sull'immobile dato a garanzia di un mutuo che è stato estinto.

Vediamole in dettaglio, tenendo presente che naturalmente questa Guida riporta informazioni di carattere generale sui mutui e ciascuno può rivolgersi alla propria banca per ottenere tutte le informazioni specifiche dettagliate sulla propria posizione.

La portabilità del mutuo verso una nuova banca

In cosa consiste la portabilità del mutuo

Una possibile soluzione per modificare le condizioni contrattuali di un mutuo è il trasferimento del mutuo da una banca ad un'altra tramite la cosiddetta operazione di portabilità.

La portabilità consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

Questo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario.

La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio quelli relativi all'acquisto, costruzione, ristrutturazione della abitazione principale.

Per la portabilità è necessaria l'annotazione della surroga (ossia l'annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell'ipoteca iscritta a suo tempo (Per l'annotazione della surroga sono infatti previsti, quali requisiti minimi di forma dell'atto, la scrittura privata autenticata da un notaio - (o da altro pubblico ufficiale abilitato - o accertata giudizialmente, oppure l'atto pubblico. La clientela non sostiene costi notarili ove esistenti).

Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti:

- la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata;
- l'annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l'istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

L'operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell'ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

La portabilità del mutuo come conseguirla

Dopo aver verificato sul mercato le migliori condizioni offerte, e individuato quindi la banca con cui effettuare l'operazione, il cliente può richiedere direttamente alla nuova banca di effettuare la portabilità senza necessità di rivolgersi alla banca originaria.

Questo è possibile anche grazie ad una procedura di colloquio elettronico ("cambiomutuo") che consente, in maniera rapida ed efficiente, lo scambio di informazioni tra la banca originaria e la nuova banca sull'importo del debito residuo del mutuo in essere e sulla data di possibile formalizzazione dell'operazione.

Così, di norma entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, anche il cliente potrà conoscere queste informazioni e fissare la data di formalizzazione dell'operazione di trasferimento del mutuo alla nuova banca.

Un esempio di operazione di portabilità del mutuo da una banca ad un’altra con riduzione dello spread

Mutuo originario
Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata residua pari a 15 anni
RATA MENSILE = 675 EURO

Nuove condizioni del mutuo trasferito attraverso la riduzione dello
spread dello 0,5%, mantenendo inalterata la durata residua.

Nuovo mutuo
Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata residua pari a 15 anni
NUOVA RATA MENSILE = 653 EURO

La rinegoziazione del mutuo con la propria banca

La rinegoziazione del mutuo concordata con la banca

La rinegoziazione, ovvero la modifica dei termini del contratto di mutuo (durata, tasso di interesse, etc.) è un'ulteriore opportunità offerta al cliente che ha stipulato un mutuo e desidera rivedere i termini del proprio contratto per ricondurre il rimborso del prestito a condizioni più in linea con la sua pianificazione finanziaria, ad esempio riducendo l'impatto delle rate.

Si tratta dunque di un'operazione che garantisce al cliente di poter trovare soluzioni più soddisfacenti alla propria condizione economico-finanziaria.

Per realizzare la rinegoziazione è opportuno rivolgersi alla propria banca per spiegare con precisione le proprie necessità e ricercare insieme una soluzione condivisa.

Questa soluzione si basa infatti sull'accordo di entrambe le parti: né la banca, né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni, a meno che questo non sia espressamente previsto dal contratto (ad esempio, nel caso dei cosiddetti mutui con opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al mutuo).

Naturalmente, prima di fare ciò, è necessario compiere assieme alla banca un'attenta valutazione delle proprie esigenze nel tempo, esaminando una serie di fattori quali, ad esempio, l'età del cliente alla fine della restituzione del nuovo mutuo, come egli prevede che evolverà la sua situazione finanziaria nel lungo termine, etc.

Ma in particolare quali elementi del mutuo possono essere oggetto di rinegoziazione? I più importanti sono:

- la tipologia di mutuo; ad esempio è possibile passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso per garantire la stabilità del valore delle rate al verificarsi di fluttuazioni dei tassi. È ovviamente anche possibile passare da un mutuo a tasso fisso ad un mutuo a tasso variabile;
- il livello del tasso di interesse applicato, rivedendo ad esempio la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento (ad esempio l'Euribor o il tasso IRS);
- la durata del mutuo, passando ad esempio da un mutuo ventennale ad uno trentennale, con il conseguente aumento complessivo degli interessi, ma anche con l'immediata diminuzione dell'importo delle singole rate di rimborso.

Oggi, come hanno precisato recenti norme in materia, si può rinegoziare il mutuo senza spese tramite una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza l'intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato. È sufficiente un accordo scritto tra banca e cliente.

La rinegoziazione inoltre - come nella portabilità - non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza, come ad esempio quelli relativi all'acquisto, costruzione, ristrutturazione dell'abitazione principale.

a) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite allungamento della durata del mutuo

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con allungamento della durata (di 5 anni)

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 25 anni
NUOVA RATA MENSILE = 644 EURO

N.B.: a fronte di una rata di rimborso minore si utilizza per un periodo maggiore il credito della banca e quindi si paga complessivamente una somma di interessi maggiori dovuta all'allungamento della durata del mutuo. Nell'esempio precedente tale maggiore somma di interessi è pari a 21.347 euro.

b) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite riduzione del tasso di interesse del mutuo mantenendo la stessa durata

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con riduzione del tasso dello 0,5% mantenendo la stessa durata

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata pari a 20 anni
NUOVA RATA MENSILE = 688 EURO

La rinegoziazione dei mutui a tasso variabile - la convenzione ABI MEF

Un'ulteriore possibilità offerta al cliente che intende rinegoziare il mutuo a tasso variabile è quella di trasformare il contratto in un mutuo a rata fissa (ridotta in base alla media dei tassi del 2006) e durata variabile.

Questa possibilità, che costituisce un diritto esercitabile dai clienti, anche in ritardo nei pagamenti, titolari di un mutuo a tasso e rata variabile per l'intera durata del contratto, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, prima del 29 maggio 2008, e destinati all'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale ( a questi fini, per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente) è stata introdotta da un recente provvedimento legislativo che ha portato alla stipula di una Convenzione tra il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Associazione Bancaria Italiana (firmata il 19 giugno 2008).

L'elenco delle banche aderenti è consultabile sui siti internet del Ministero dell'Economia e delle Finanze (www.tesoro.it) e dell'ABI (www.abi.it). L'elenco indica anche le specifiche condizioni migliorative, rispetto a quelle previste dal provvedimento normativo, applicate dalla banca aderente(questa rinegoziazione si applica anche ai mutui che sono stati oggetto di operazione di cartolarizzazione qualora la banca, aderendo alla convenzione, abbia offerto alla clientela tale condizione migliorativa).

Con la rinegoziazione basata sulla Convenzione l'importo delle rate del mutuo - da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 - viene ridotto ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando, all'importo e alla scadenza originari del mutuo, il tasso di interesse che risulta dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell'anno 2006 (anno in cui i tassi erano più bassi di quelli attuali).

Se il mutuo è stato stipulato o rinegoziato dopo il 31 dicembre 2006, si considera la prima rata successiva alla stipula o alla rinegoziazione.

La differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l'importo della rata che risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio.

Il conto di finanziamento accessorio produce interessi, capitalizzabili annualmente, ed è regolato al tasso che si ottiene in base al tasso di interesse fisso (IRS) a dieci anni alla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread massimo di 0,50 punti percentuali. Banche e intermediari potranno comunque proporre alla clientela interessata condizioni economicamente più favorevoli - in particolare per quanto riguarda lo spread - rispetto a quelle previste dalle disposizioni normative.

L'eventuale debito che risulta dal conto accessorio, alla data di scadenza originaria del mutuo, per effetto dell'accumulo di differenze tra rata originaria e rata rinegoziata, viene rimborsato dal cliente con rate costanti uguali a quelle che sono state definite con la rinegoziazione.

Se, dopo la rinegoziazione, la differenza tra gli importi della rata del mutuo originario e quella rinegoziata genererà differenze di rata a favore del cliente, queste differenze concorreranno a ridurre il debito del conto di finanziamento accessorio.

Qualora i tassi subissero una riduzione rilevante, la differenza di rata - positiva per il cliente - potrebbe anche determinare la completa estinzione del conto di finanziamento accessorio e, da quel momento, una riduzione dell'importo della rata con il ritorno alla durata originaria del mutuo. Ovviamente, qualora i tassi subissero successivamente un nuovo aumento, il cliente tornerebbe a pagare un importo non superiore a quello della rata che risulta per effetto della rinegoziazione, e la differenza rispetto alla rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario verrebbe addebitata sul conto di finanziamento accessorio.

In sintesi, la rinegoziazione in base alla Convenzione non porta ad una operazione di mutuo a tasso fisso, ma garantisce al cliente che se i tassi di mercato salgono la rata non aumenta ma si determina solo un allungamento della scadenza del finanziamento, con rate costanti pari al valore determinato nella rinegoziazione; se invece i tassi scendono si riduce il maggior periodo di rimborso o, addirittura, si riduce l'importo della rata.

La rinegoziazione basata sulla Convenzione è esente da imposte, tasse e da oneri di qualsiasi natura, anche notarili. Inoltre, non fa venir meno i benefici fiscali acquisiti in precedenza, come quelli relativi alla detrazione per il cliente degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui contratti per l'acquisto, costruzione, ristrutturazione dell'abitazione principale.

I clienti titolari di mutui a tasso variabile ricevono dalle banche che aderiscono alla convenzione, entro il 29 agosto 2008, la proposta di rinegoziazione che - oltre ai contenuti dell'offerta di rinegoziazione in relazione al contratto in essere - include elementi che consentano al cliente di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell'importo delle rate, nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell'evoluzione dei tassi di interesse.

Il cliente che accetta la proposta dovrà comunicarlo alla banca entro 3 mesi dalla comunicazione della proposta stessa.

L'accettazione dovrà essere corredata da una dichiarazione con la quale il cliente attesta il ricorrere dei requisiti per l'accesso alla rinegoziazione (il modello viene fornito dalla banca assieme alla proposta di rinegoziazione - Si tratta di una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà resa ai sensi della normativa vigente).

Le nuove rate partiranno al più tardi dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell'accettazione della proposta di rinegoziazione, per le rate del mutuo in scadenza successivamente al 1° gennaio 2009.

Se il cliente volesse estinguere l'operazione, può estinguere senza alcuna penale sia il saldo del conto di finanziamento accessorio che il debito residuo del mutuo rinegoziato.

Attenzione: la rinegoziazione in base alla Convenzione potrebbe comportare un esborso complessivo maggiore di quello che si sosterrebbe continuando a rimborsare il mutuo secondo il piano di ammortamento iniziale: si può determinare infatti un allungamento della durata del finanziamento.

Simulazione dell'impatto della rinegoziazione del mutuo in base alla convenzione abi- ministero dell'economia e delle finanze sulla durata del mutuo originario

Mutui di 100.000 euro a tasso variabile (Euribor a 3 mesi + 1,5%) stipulati a gennaio 2004 con durate iniziali pari a 15, 20 e 25 anni. Nell'esempio i tassi di interesse applicati al mutuo originario sono ipotizzati costanti a partire dalla data di rinegoziazione per tutta la durata del finanziamento. La rata è stata calcolata sulla base del piano di ammortamento del capitale definito all'atto della stipula e il cui andamento è stato fissato per tutta la durata del mutuo.

tabella-rinegoziazione
ATTENZIONE: in caso di ulteriori incrementi dei tassi di interesse variabili applicati al mutuo originario, si ottiene un allungamento ulteriore della durata del finanziamento. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando un nuovo incremento dell'1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata aggiuntiva per il mutuo 1 si allungherebbe a 15 mesi, per il mutuo 2 a 42 mesi, per il mutuo 3 a 98 mesi. Naturalmente, in caso invece di riduzione dei tassi di interesse sotto il livello del 2006 si assisterebbe ad una riduzione della durata del mutuo. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando una riduzione dell'1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata per il mutuo 1 si ridurrebbe a 3 mesi, per il mutuo 2 a 9 mesi, per il mutuo 3 a 21 mesi.

Si tenga presente che:

1) La media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 è pari al 2,1%. Il valore del 3,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 (2,1%) lo spread contrattuale ipotizzato pari all'1,5%.
2) La media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 è pari al 3,1%. Il valore del tasso del 4,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 lo spread contrattuale ipotizzato pari all'1,5%.
3) Relativamente al tasso l'Euribor a 3 mesi si è ipotizzato che questo rimanga stabile sul valore medio del 2008 (pari al 4,75%;
di conseguenza, essendo lo spread pari all'1,5%, il tasso variabile è atteso pari al 6,25%). Nella simulazione, le rate attese del mutuo risultano decrescenti.
4) Nell'esempio questa differenza è stimata ridursi nel tempo visto l'andamento decrescente delle rate.
5) Il capitale residuo da pagare alla scadenza del finanziamento è stato calcolato ipotizzando che l'IRS a 10 anni da applicare al conto di finanziamento accessorio sia pari a quello risultante dalla media di tassi IRS a 10 anni nel 2008 +
0,5% (pari al 4,63% + 0,5% = 5,13%).

L’ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

Se il cliente desidera estinguere, totalmente o anche parzialmente, il mutuo prima della scadenza, ad esempio perché procede alla vendita dell'immobile, può farlo senza pagare nessuna penale di estinzione, per i mutui stipulati:

a partire dal 2 febbraio 2007, con banche per l'acquisto della prima casa;
a partire dal 3 aprile 2007, con banche o altri istituti mutuanti per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari, adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale (studio, negozio, …) da parte di persone fisiche (famiglie, lavoratori autonomi, professionisti, …).

Le stesse regole si applicano anche ai mutui accollati a seguito di frazionamento.

Per questi stessi tipi di mutuo, stipulati in precedenza, la misura della penale originariamente prevista in contratto è ridotta grazie ad un Accordo siglato dall'ABI e dalle Associazioni dei consumatori il 2 maggio 2007. Poiché l'importo della penale da pagare dipende da una pluralità di fattori, i casi più rilevanti sono stati evidenziati nella tabella alla pagina seguente.

Per beneficiare della riduzione della penale agli importi predeterminati dall'Accordo, il cliente deve inviare alla banca, insieme con la richiesta, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con cui vengono segnalati gli elementi più rilevanti del contratto per cui si richiede la riduzione della penale.

Contratti di mutuo: misure massime per le penali di estinzione anticipata

penali

In percentuale del debito residuo

Ecco due esempi di mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007:

• nel caso di un mutuo a tasso variabile, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta a 50.000 euro, l'estinzione anticipata comporta il pagamento di una penale massima di 250 euro (ossia lo 0,50% del capitale residuo);
• nel caso di un mutuo a tasso fisso contratto a partire dall'1/1/2001, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta a 50.000 euro, la penale massima è pari a 950 euro (ossia l'1,90% del capitale residuo)

Note:

(1) 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento; 1,50 nella seconda metà.

(2) Con adeguamento del tasso di interesse a cadenza inferiore o uguale a 2 anni. Nel caso dei Mutui a tasso misto stipulati a partire dal 2001 ed entro l'1/2/2007 e per i quali l'adeguamento del tasso di interesse è previsto contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni:

- valgono le stesse regole per i mutui a tasso fisso stipulati tra il 31/12/2000 e l'1/2/2007, se al momento dell'estinzione l'ammortamento è regolato con tasso fisso;
- valgono invece le regole relative ai mutui a tasso variabile stipulati fino all'1/2/2007, se al momento dell'estinzione l'ammortamento è regolato con tasso variabile.

LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA

Quando si conclude il rimborso di un mutuo, l'ipoteca iscritta a garanzia dell'immobile viene automaticamente estinta.

Fino al 2007 però era necessario un atto notarile di cancellazione dell'iscrizione ipotecaria nel registro della Conservatoria immobiliare.
Ora le nuove norme hanno previsto che l'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento si estingue automaticamente e senza spese per il cliente nel momento in cui il mutuo viene estinto, attraverso il pagamento dell'ultima rata del piano di rimborso.

In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza che attesta la data di estinzione del mutuo e a comunicare attraverso una procedura telematica standardizzata, entro 30 giorni dal pagamento dell'ultima rata, l'avvenuto rimborso del prestito alla Conservatoria dei Registri immobiliari che provvederà automaticamente alla cancellazione.

Anche per i mutui estinti prima del 3 aprile 2007 (data in cui sono entrate in vigore le nuove norme) e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata, è possibile far ricorso a questa procedura. In questo caso però il termine dei 30 giorni decorre dalla data della richiesta alla banca della quietanza. Richiesta che il cliente effettua con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Quarta proroga su sospensione rate dei mutui

Prorogato al 31 gennaio 2013 il termine di presentazione delle domande per la sospensione delle rate dei mutui.
ABI e Associazioni dei Consumatori hanno concordato che:

  1. l'arco temporale entro il quale si devono verificare gli eventi che determinano l'avvio della sospensione è prorogato al 31 dicembre 2012;
  2. le domande possono essere presentate entro il 31 gennaio 2013;
  3. sulla base delle disposizioni di vigilanza per le banche, per l'accesso alla misura di sospensione, l'arco temporale per la definizione di ritardo nel pagamento delle rate è rimodulata a 90 giorni;
  4. alla sospensione delle rate dei mutui potranno essere ammesse soltanto le operazioni che non ne abbiano già fruito.

Tetto del 4% sugli interessi dei mutui prima casa a tasso variabile

Sono operativi gli sconti sulle rate dei mutui prima casa a tasso variabile, con tetto al 4% e accollo dello Stato dell'eventuale scarto, previsti dal Decreto legge anticrisi.

E’ stato pubblicato oggi, 5 marzo 2009, il Provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate che, in attuazione del decreto legge numero 185/2008, stabilisce le modalita’ per la comunicazione alle banche e agli intermediari finanziari degli intestatari dei mutui che, sulla base delle informazioni disponibili presso l’Anagrafe tributaria, posseggono i requisiti per godere dell'agevolazione.

L’agevolazione spetta agli intestatari di un mutuo a tasso variabile contratto per l'acquisto, la costruzione e ristrutturazione dell'abitazione principale - eccetto quelle di categoria A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici) - sottoscritto entro il 31 ottobre scorso, sulle rate da corrispondere nel 2009.

Sono agevolati anche i mutui rinegoziati in applicazione del decreto legge numero 93/2008 con effetto sul conto di finanziamento accessorio, oppure, a partire dal momento in cui lo stesso conto ha un saldo pari a zero. Al riguardo, si ricorda che i soggetti aventi diritto, ma non individuati dall'Agenzia delle Entrate, possono comunque richiedere alla banca o all'intermediario finanziario mutuante di poter beneficiare dell'agevolazione, mediante presentazione di una autocertificazione che attesti il possesso dei requisiti.

Le quote delle rate a carico dello Stato, come previsto dal Dl anticrisi, sono anticipate dalle banche e dagli istituti finanziari, a cui è attribuito un credito d’imposta utilizzabile esclusivamente in compensazione. I beneficiari del credito d’imposta, pari alla parte di rata a carico dello Stato, dovranno indicarne l’ammontare maturato e il relativo utilizzo in una sezione ad hoc del modello 770/2010 relativo all'anno 2009.

Il «tetto» al 4% per gli interessi sulle rate da pagare nel corso del 2009 si applicherà anche ai mutui a tasso misto, quelli che prevedono la scelta fra fisso e variabile a scadenze determinate. Il chiarimento, all'indomani della pubblicazione del provvedimento dell'agenzia delle Entrate.

Accordo abi - consulta nazionale dei caf sulle certificazioni degli interessi passivi

Per semplificare le operazioni che i clienti devono eseguire ai fini della detrazione fiscale degli interessi passivi, le banche, su richiesta scritta del cliente - inoltrata anche tramite e-mail - rilasciano la certificazione che attesta il pagamento di interessi passivi e oneri accessori sui mutui garantiti da ipoteca su immobili, inviandola anche, se richiesto, al domicilio del richiedente.

L'attestazione rilasciata contiene le seguenti informazioni standard, concordate con la Consulta Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale:

1. La ragione sociale della banca mutuante;
2. La tipologia di finanziamento (indicare se si tratta di mutuo ipotecario);
3. Il/i nominativo/i del/i cliente/i (se la richiesta viene presentata da uno solo dei cointestatari, l’attestazione riporterà il nominativo dello stesso e il numero complessivo dei cointestatari);
4. La data della stipula;
5. L'ammontare del finanziamento al momento della stipula e di tutti i costi relativi allo stesso pagati alla banca;
6. Il capitale residuo al 31 dicembre;
7. Gli interessi passivi pagati nell'anno……(l’importo degli interessi è indicato al netto di eventuali contributi erogati da enti esterni);
8. Gli oneri accessori pagati nell'anno…… alla banca (dettaglio degli oneri).

Novità sui vantaggi fiscali per i mutui per l'acquisto della abitazione principale

Chi ha stipulato un mutuo ipotecario finalizzato all'acquisto, costruzione, ristrutturazione dell'abitazione principale può realizzare dei risparmi d'imposta. In particolare nella dichiarazione dei redditi è possibile fruire di una detrazione d'imposta pari al 19% su:

• gli interessi sul mutuo per tutto il periodo di rimborso delle rate
• gli oneri accessori (le spese di perizia e di istruttoria, l'onorario del notaio, l'imposta per l'iscrizione dell'ipoteca, etc.)

Questo beneficio non viene meno se il contratto di mutuo originario viene rinegoziato oppure è estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa (compresa l'ipotesi della portabilità). Se il nuovo mutuo (o quello rinegoziato) è di importo superiore rispetto al debito residuo, la detrazione non viene meno, ma si applica solo alla quota di interessi relativa al debito residuo incrementato degli eventuali oneri accessori.

L'importo massimo degli interessi pagati annualmente su cui calcolare la detrazione è stato recentemente incrementato da 3.615,20 a 4.000 euro per la detrazione per l'acquisto della abitazione principale (L’importo in caso di costruzione e ristrutturazione è di euro 2.582,28): a partire dalla dichiarazione relativa ai redditi 2008 il risparmio d'imposta massimo sarà quindi pari a 760 euro (il 19% di 4.000 euro).

Il mutuo ipotecario finalizzato all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali ricorrono le condizioni per beneficiare dell'agevolazione prima casa viene tassato con un'imposta sostitutiva sui finanziamenti dello 0,25%, anziché del 2%.

L'applicazione dell'aliquota agevolata (0,25%), tuttavia, è subordinata ad una dichiarazione del cliente in cui attesta la sussistenza delle condizioni per beneficiarne. Tale dichiarazione deve essere resa nell'atto di mutuo o ad esso allegata.

Proseguiamo l'articolo con la spiegazione dei termini più ricorrenti nei contratti di mutuo e nelle problematiche ad essi correlate.

Ammortamento del mutuo

È il processo di restituzione graduale del capitale preso in prestito mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi.



Estinzione anticipata del mutuo

È il pagamento totale o parziale dell'ammontare residuo del mutuo prima della scadenza. In numerosi casi (indicati a pag. 17) non sono dovute penali o, se dovute, lo sono in misura ridotta rispetto a quanto previsto nel contratto.

Euribor (Euro Interbanking Offered Rate)

Euribor è il tasso interbancario che da gennaio 1999 ha sostituito il Ribor e tutti i parametri di riferimento dei Paesi che hanno aderito all'euro.

Euribor è il tasso al quale avvengono gli scambi dei depositi a breve termine tra banche primarie ed è rilevabile sui principali quotidiani; è il parametro al quale sono spesso agganciati i contratti di mutuo a tasso variabile (dove il tasso del mutuo è appunto l'Euribor più una maggiorazione detta spread).

IRS (Interest Rate Swap)

È il parametro di riferimento che esprime il tasso di interesse atteso dal mercato per il periodo futuro (da 1 a 10 anni) ed è utilizzato per determinare il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso; come l'Euribor anche l'IRS è rilevabile sui principali quotidiani.

ISC - Indicatore Sintetico di Costo

ISC è un indicatore sintetico del costo complessivo del credito espresso in percentuale sull'ammontare del credito concesso. Comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito (come ad esempio le spese di istruttoria; di apertura e chiusura della pratica; le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse).

Mutuo a tasso fisso

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo e rimangono quindi fisse anche le corrispondenti rate di ammortamento. Il mutuo a tasso fisso dà la certezza della misura del tasso (e della rata) indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato.

Mutuo a tasso misto

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto di mutuo. Nel contratto è indicato se l'opzione può essere esercitata dal cliente e in quali modi. Il mutuo a tasso misto consente di alternare, a tempi prestabiliti contrattualmente, rate determinate secondo un tasso fisso e rate determinate secondo un tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse varia con cadenze regolari in relazione all'andamento di uno o più parametri finanziari indicati nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso variabile consente di adeguare, tempo per tempo, il tasso alle variazioni delle condizioni di mercato.

Piano di ammortamento

È il piano temporale di rimborso del mutuo con l'indicazione dell'importo e della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interesse) nonché del corrispondente debito residuo.

Portabilità del mutuo

È l'operazione che consente al mutuatario di estinguere il proprio mutuo accendendone uno nuovo presso una banca diversa, senza che occorra il consenso della banca originaria. L'operazione prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo finanziamento.

Rata del mutuo

Pagamento che il cliente effettua periodicamente per la restituzione del capitale preso a prestito secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, ecc.). La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè una parte dell'importo prestato, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti alla banca per il mutuo.

Rinegoziazione del mutuo

È l'operazione con la quale sono modificati uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo. Come nella portabilità, anche questa operazione è completamente gratuita.

Spread del mutuo

L'interesse applicato dalla banca nel contratto di mutuo è la somma di due componenti: il "parametro di riferimento" del contratto, che è un parametro di mercato (ad esempio Euribor per i mutui a tasso variabile o Irs per i mutui a tasso fisso ed esprime il costo del capitale finanziario "all'ingrosso") e lo spread che è una componente aggiuntiva (espressa in punti percentuali) del tasso applicato che varia da una banca all'altra e da un cliente all'altro ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo "all'ingrosso".

Surroga del mutuo

Consente alla nuova banca, sulla base di un'operazione di portabilità del mutuo, di subentrare nella titolarità della garanzia ipotecaria iscritta a favore della banca che ha stipulato l'operazione di mutuo originario.

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22 agosto 2013 · Piero Ciottoli

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Stai leggendo Il mutuo e le normative di legge Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 22 agosto 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 settembre 2017 Classificato nella categoria decisioni Arbitro Bancario Finanziario in tema di clausole vessatorie portabilità violazione dovere buona fede contrattuale risarcimento Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Commenti e domande

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  • nicola capece 14 gennaio 2010 at 08:02

    Vorrei sapere quando si prescrive il mancato pagamento di una rata di rimborso di mutuo fondiario ovvero se i 10 anni decorrono dalla scadenza della rata o dalla scadenza del mutuo?

    • cocco bill 14 gennaio 2010 at 09:01

      La prescrizione parte dalla data di scadenza della rata, indipendentemente dalla scadenza del contratto di mutuo.

  • stella celentano 19 ottobre 2009 at 05:54

    Suggerimenti per chi si accinge a stipulare un mutuo

    Per i mutui stipulati dopo Febbraio 2007 non avete penali di estinzione e altra news importante, la surroga e la rinegoziazione sono gratuiti per cui potrete passare quando volete dal fisso al variabile.

    Alcune banche però mettono dei limiti al numero di volte le quali si può chiedere la rinegoziazione, per cui leggete bene il contratto di mutuo prima di firmare qualcosa e combinare un bel pastrocchio!

    Attenzione anche alla clausola floor, che ti stende al tappeto!Nel nostro sito abbiamo parlato più volte di questa problematica, puoi leggere negli altri articoli del nostro sito a riguardo, cercando la parola chiave “clausola floor“.

    Inoltre prima di firmare un mutuo qualsiasi sia il tasso fatevi specificare quanto è lo spread, in quanto è inutile avere un tasso basso e lo spread del 3%!

    Se posso darvi un consiglio utilizzate una tipologia di mutuo ibrida e veramente utile per il risparmiatore, il mutuo a tasso misto. Siamo infatti in un momento del mercato in cui l’ Euribor è ai minimi storici con il costo del denaro al minimo storico.

    Dunque per i prossimi due anni fatevi fare un mutuo a tasso variabile con l’opzione di portarlo a fisso quando i tassi Euribor si saranno rialzati (2011?).

    Ciò per evitare qualsiasi equivoco contrattuale con la banca che può mettere nel contratto delle clausole del numero di rinegoziazioni di diritto del mutuatario.

  • rodolfo spina 22 settembre 2009 at 14:10

    L’Antitrust ha comminato a Bnl una multa da 180mila euro per pratiche commerciali scorrette. Alla base della decisione dell’Autorita’ ci sono i ritardi e i comportamenti dilatori nell’applicazione della procedura semplificata della cancellazione dell’ipoteca.

    In particolare, per le obbligazioni principali estinte prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge sulle liberalizzazioni del 2007, la condotta contestata consiste nell’adottare comportamenti dilatori rispetto alle richieste dei clienti di rilascio della quietanza oppure nell’omettere sistematicamente le risposte alla corrispondenza inviata dai consumatori.

    Per le obbligazioni principali estinte dopo la data di entrata in vigore della legge, invece, il comportamento contestato consiste nel rilasciare al mutuatario la quietanza che attesta la data di estinzione dell’obbligazione e nel trasmettere al conservatore la relativa comunicazione con una tempistica molto lunga piu’ rispetto ai 30 giorni previsti dalla legge.

    Per motivi analoghi erano stati condannati altri ‘primari’ istituti bancari.

  • Anonimo 5 settembre 2009 at 23:08

    E per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, come si applica la penale di estinzione?

    • marina leuca 6 settembre 2009 at 06:11

      In caso di estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007 (acquisto prima casa) o prima del 3 aprile 2007 (acquisto o ristrutturazione di unità immobiliare adibite ad abitazione, o allo svolgimento della propria attività), la penale è dovuto nell’importo massimo fissato dall’Accordo ABI-Associazioni dei consumatori siglato il 2/5/2007: le penali stabilite dall’accordo sono le seguenti:

      a) Mutuo a tasso variabile:

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      b) Mutuo a tasso fisso stipulato antecedentemente all’anno 2001

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      c) Mutuo a tasso fisso stipulato nel 2001

      * 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      d) Mutuo a tasso misto stipulato prima del 2001

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      e) Mutuo a tasso misto stipulato dal 2001

      e1) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche pari o inferiori ai due anni

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      e2) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche superiori ai due anni

      se il tasso è variabile al momento dell’estinzione:

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      se il tasso è fisso al momento dell’estinzione:

      * 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      Il periodo di ammortamento da considerare (ai fini dell’applicazione delle misure massime delle penali 1,90 e 1,50) è circoscritta alla parte dello stesso regolata a tasso fisso, vigente al momento dell’estinzione anticipata del mutuo.

      Clausole di salvaguardia: nel caso in cui il contratto di mutuo preveda penali pari o inferiori alle misure massime stabilite dall’accordo, bisognerà applicare le seguenti riduzioni:

      * Mutui a tasso variabile / mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: riduzione 0,20%
      * Mutui a tasso fisso stipulati dal 2001:
      * se la penale contrattuale è pari o superiore a 1,25 %: riduzione 0,20 %
      * se la penale contrattuale è inferiore a 1,25 %: riduzione 0,15 %

  • matteo 5 settembre 2009 at 15:59

    Buongiorno, io vorrei estinguere il mutuo sulla prima casa stipulato nel febbraio 2004 e mi è stato chiesta una penale pari al 1% della cifra residua.

    Non essendo esperto in materia chiedo se, dato la legge Bersani, l’estinzione anticipata è soggetta alla penale.

    • marina leuca 6 settembre 2009 at 06:04

      Riassumiamo brevemente il contenuto della normativa.

      Il c.d. Decreto Bersani bis, convertito nella legge 40/2007, prevede la nullità delle clausole penali per l’estinzione anticipata dei mutui, cioè di quelle clausole dei contratti di mutuo che prevedono il pagamento alla banca di una somma – compresa solitamente tra lo 0,5% ed il 3% del capitale restituito in anticipo – nei casi in cui il mutuatario rimborsi anticipatamente alla banca tutto il capitale mutuato o parte di esso.

      L’art. 7, rubricato “estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali“, stabilisce che è nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita’ economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.

      Eventuali clausole in contrasto con tali nuove disposizioni sono nulle di diritto e non comportano la nullità dell’intero contratto di mutuo.

      La disciplina in esame si applica solo ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge (2 febbraio 2007). Per quanto riguarda i contratti di mutuo stipulati anteriormente alla predetta data, la legge ha previsto che la misura massima dell’importo della penale dovuta in caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo deve essere determinato mediante un accordo tra l’ABI (l’associazione che rappresenta le banche) e le associazioni dei consumatori più rappresentative a livello nazionale (qui il testo dell’accordo ).

      La seconda misura semplificatoria introdotta riguarda la cancellazione delle ipoteche: le nuove disposizioni prevedono che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.

      Prima di questo intervento normativo per procedere alla cancellazione dell’ipoteca a garanzia di mutuo bancario occorreva rimborsare integralmente il mutuo alla banca, stipulare quindi un atto notarile con il quale veniva raccolto il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca ed infine l’esecuzione materiale della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio.

      Questa procedura rimane sempre valida, ma ad essa si affianca quella più breve e meno costosa prevista dalla nuova disciplina: questa prevede ora che l’ipoteca si estingue automaticamente decorsi 30 giorni dall’avvenuto integrale rimborso del mutuo. Non occorre più l’atto notarile.

      La banca, infatti, e’ tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere all’Agenzia del Territorio la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore.

      L’ipoteca da estinguere deve essere “volontaria” e quindi la nuova procedura semplificata NON si applica alle cancellazioni di ipoteche legali o giudiziali.

      La norma prevede tuttavia che l’estinzione non si verifica se la banca, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio e al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi alla scadenza dell’obbligazione che l’ipoteca permane.

      Fatte queste premesse possiamo rispondere alla domanda del sig. Matteo.

      Posto che non si comprende che tipo di mutuo egli abbia stipulato, le conclusioni sono due: o il mutuo in questione e’ stato contratto “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche” ed allora la banca deve applicare le nuove disposizioni normative, oppure si tratta di un mutuo contratto con finalità diverse da quelle sopra previste dal Decreto Bersani bis ed allora questa norma non si applica e troverà piena applicazione il contratto di mutuo stipulato, con la conseguenza di dover pagare per l’estinzione anticipata la penale originariamente prevista.

      L’applicazione della norma è infatti limitata ai mutui contratti per acquistare o ristrutturare gli immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

      Diverso il discorso per la cancellazione dell’ipoteca: se, come ipotizzo, l’ipoteca accesa sul Suo immobile e’ un ipoteca volontaria a garanzia di contratto di mutuo (non importa che si tratti di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa o per altre finalità) troveranno applicazione le nuove disposizioni, che prevedono un meccanismo automatico di cancellazione dell’ipoteca, senza alcun onere per Lei.

  • jacopo armellini 4 settembre 2009 at 08:00

    In caso di surroga su che somma si deve pagare l’assicurazione scoppio e incendio: su quello che ha periziato la banca accettante la surroga o sul prezzo di acquisto dell’immobile?

    • c0cc0bill 4 settembre 2009 at 08:19

      In caso di allungamento del mutuo, alla sua scadenza la polizza incendio e scoppio deve essere integrata. Quindi l’importo sara’ quello che ha periziato la banca subentrante.

      Va comunque detto che non e’ obbligatorio nell’applicazione della legge Bersani sulla portabilita’ del mutuo stipulare una nuova polizza incendio e scoppio.

      Chiaramente il vincolo deve essere pero’ trasferito a favore della banca subentrante nel ruolo di creditore. Il debitore invece puo’, se preferisce, cancellare la sua polizza incendio e scoppio nel caso essa sia pagata annualmente senza o con tacito rinnovo.

      Inoltre,se la polizza incendio e scoppio ha durata decennale e ha pagato almeno 3 annualita’,con la legge Bersani puo’ disdire previa raccomandata con due mesi di anticipo, se ha pagato il precontato.

      Nel caso in cui invece il debitore abbia pagato anticipatamente per tutta la durata del mutuo, la compagnia ha il diritto di non accettare la cancellazione e non rimborsare nulla.




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