La rinegoziazione dei mutui a tasso variabile - la convenzione ABI MEF

Un'ulteriore possibilità offerta al cliente che intende rinegoziare il mutuo a tasso variabile è quella di trasformare il contratto in un mutuo a rata fissa (ridotta in base alla media dei tassi del 2006) e durata variabile.

Questa possibilità, che costituisce un diritto esercitabile dai clienti, anche in ritardo nei pagamenti, titolari di un mutuo a tasso e rata variabile per l'intera durata del contratto, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, prima del 29 maggio 2008, e destinati all'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale ( a questi fini, per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente) è stata introdotta da un recente provvedimento legislativo che ha portato alla stipula di una Convenzione tra il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Associazione Bancaria Italiana (firmata il 19 giugno 2008).

L'elenco delle banche aderenti è consultabile sui siti internet del Ministero dell'Economia e delle Finanze (www.tesoro.it) e dell'ABI (www.abi.it). L'elenco indica anche le specifiche condizioni migliorative, rispetto a quelle previste dal provvedimento normativo, applicate dalla banca aderente(questa rinegoziazione si applica anche ai mutui che sono stati oggetto di operazione di cartolarizzazione qualora la banca, aderendo alla convenzione, abbia offerto alla clientela tale condizione migliorativa).

Con la rinegoziazione basata sulla Convenzione l'importo delle rate del mutuo - da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 - viene ridotto ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando, all'importo e alla scadenza originari del mutuo, il tasso di interesse che risulta dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell'anno 2006 (anno in cui i tassi erano più bassi di quelli attuali).

Se il mutuo è stato stipulato o rinegoziato dopo il 31 dicembre 2006, si considera la prima rata successiva alla stipula o alla rinegoziazione.

La differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l'importo della rata che risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio.

Il conto di finanziamento accessorio produce interessi, capitalizzabili annualmente, ed è regolato al tasso che si ottiene in base al tasso di interesse fisso (IRS) a dieci anni alla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread massimo di 0,50 punti percentuali. Banche e intermediari potranno comunque proporre alla clientela interessata condizioni economicamente più favorevoli - in particolare per quanto riguarda lo spread - rispetto a quelle previste dalle disposizioni normative.

L'eventuale debito che risulta dal conto accessorio, alla data di scadenza originaria del mutuo, per effetto dell'accumulo di differenze tra rata originaria e rata rinegoziata, viene rimborsato dal cliente con rate costanti uguali a quelle che sono state definite con la rinegoziazione.

Se, dopo la rinegoziazione, la differenza tra gli importi della rata del mutuo originario e quella rinegoziata genererà differenze di rata a favore del cliente, queste differenze concorreranno a ridurre il debito del conto di finanziamento accessorio.

Qualora i tassi subissero una riduzione rilevante, la differenza di rata - positiva per il cliente - potrebbe anche determinare la completa estinzione del conto di finanziamento accessorio e, da quel momento, una riduzione dell'importo della rata con il ritorno alla durata originaria del mutuo. Ovviamente, qualora i tassi subissero successivamente un nuovo aumento, il cliente tornerebbe a pagare un importo non superiore a quello della rata che risulta per effetto della rinegoziazione, e la differenza rispetto alla rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario verrebbe addebitata sul conto di finanziamento accessorio.

In sintesi, la rinegoziazione in base alla Convenzione non porta ad una operazione di mutuo a tasso fisso, ma garantisce al cliente che se i tassi di mercato salgono la rata non aumenta ma si determina solo un allungamento della scadenza del finanziamento, con rate costanti pari al valore determinato nella rinegoziazione; se invece i tassi scendono si riduce il maggior periodo di rimborso o, addirittura, si riduce l'importo della rata.

La rinegoziazione basata sulla Convenzione è esente da imposte, tasse e da oneri di qualsiasi natura, anche notarili. Inoltre, non fa venir meno i benefici fiscali acquisiti in precedenza, come quelli relativi alla detrazione per il cliente degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui contratti per l'acquisto, costruzione, ristrutturazione dell'abitazione principale.

I clienti titolari di mutui a tasso variabile ricevono dalle banche che aderiscono alla convenzione, entro il 29 agosto 2008, la proposta di rinegoziazione che - oltre ai contenuti dell'offerta di rinegoziazione in relazione al contratto in essere - include elementi che consentano al cliente di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell'importo delle rate, nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell'evoluzione dei tassi di interesse.

Il cliente che accetta la proposta dovrà comunicarlo alla banca entro 3 mesi dalla comunicazione della proposta stessa.

L'accettazione dovrà essere corredata da una dichiarazione con la quale il cliente attesta il ricorrere dei requisiti per l'accesso alla rinegoziazione (il modello viene fornito dalla banca assieme alla proposta di rinegoziazione - Si tratta di una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà resa ai sensi della normativa vigente).

Le nuove rate partiranno al più tardi dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell'accettazione della proposta di rinegoziazione, per le rate del mutuo in scadenza successivamente al 1° gennaio 2009.

Se il cliente volesse estinguere l'operazione, può estinguere senza alcuna penale sia il saldo del conto di finanziamento accessorio che il debito residuo del mutuo rinegoziato.

Attenzione: la rinegoziazione in base alla Convenzione potrebbe comportare un esborso complessivo maggiore di quello che si sosterrebbe continuando a rimborsare il mutuo secondo il piano di ammortamento iniziale: si può determinare infatti un allungamento della durata del finanziamento.

Simulazione dell'impatto della rinegoziazione del mutuo in base alla convenzione abi- ministero dell'economia e delle finanze sulla durata del mutuo originario

Mutui di 100.000 euro a tasso variabile (Euribor a 3 mesi + 1,5%) stipulati a gennaio 2004 con durate iniziali pari a 15, 20 e 25 anni. Nell'esempio i tassi di interesse applicati al mutuo originario sono ipotizzati costanti a partire dalla data di rinegoziazione per tutta la durata del finanziamento. La rata è stata calcolata sulla base del piano di ammortamento del capitale definito all'atto della stipula e il cui andamento è stato fissato per tutta la durata del mutuo.

tabella-rinegoziazione
ATTENZIONE: in caso di ulteriori incrementi dei tassi di interesse variabili applicati al mutuo originario, si ottiene un allungamento ulteriore della durata del finanziamento. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando un nuovo incremento dell'1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata aggiuntiva per il mutuo 1 si allungherebbe a 15 mesi, per il mutuo 2 a 42 mesi, per il mutuo 3 a 98 mesi. Naturalmente, in caso invece di riduzione dei tassi di interesse sotto il livello del 2006 si assisterebbe ad una riduzione della durata del mutuo. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando una riduzione dell'1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata per il mutuo 1 si ridurrebbe a 3 mesi, per il mutuo 2 a 9 mesi, per il mutuo 3 a 21 mesi.

Si tenga presente che:

1) La media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 è pari al 2,1%. Il valore del 3,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 (2,1%) lo spread contrattuale ipotizzato pari all'1,5%.
2) La media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 è pari al 3,1%. Il valore del tasso del 4,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 lo spread contrattuale ipotizzato pari all'1,5%.
3) Relativamente al tasso l'Euribor a 3 mesi si è ipotizzato che questo rimanga stabile sul valore medio del 2008 (pari al 4,75%;
di conseguenza, essendo lo spread pari all'1,5%, il tasso variabile è atteso pari al 6,25%). Nella simulazione, le rate attese del mutuo risultano decrescenti.
4) Nell'esempio questa differenza è stimata ridursi nel tempo visto l'andamento decrescente delle rate.
5) Il capitale residuo da pagare alla scadenza del finanziamento è stato calcolato ipotizzando che l'IRS a 10 anni da applicare al conto di finanziamento accessorio sia pari a quello risultante dalla media di tassi IRS a 10 anni nel 2008 +
0,5% (pari al 4,63% + 0,5% = 5,13%).

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Stai leggendo La rinegoziazione dei mutui a tasso variabile - la convenzione ABI MEF Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 22 agosto 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 5 aprile 2018 Classificato nella categoria decisioni Arbitro Bancario Finanziario in tema di clausole vessatorie portabilità violazione dovere buona fede contrattuale risarcimento Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

Commenti e domande

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  • nicola capece 14 gennaio 2010 at 08:02

    Vorrei sapere quando si prescrive il mancato pagamento di una rata di rimborso di mutuo fondiario ovvero se i 10 anni decorrono dalla scadenza della rata o dalla scadenza del mutuo?

    • cocco bill 14 gennaio 2010 at 09:01

      La prescrizione parte dalla data di scadenza della rata, indipendentemente dalla scadenza del contratto di mutuo.

  • stella celentano 19 ottobre 2009 at 05:54

    Suggerimenti per chi si accinge a stipulare un mutuo

    Per i mutui stipulati dopo Febbraio 2007 non avete penali di estinzione e altra news importante, la surroga e la rinegoziazione sono gratuiti per cui potrete passare quando volete dal fisso al variabile.

    Alcune banche però mettono dei limiti al numero di volte le quali si può chiedere la rinegoziazione, per cui leggete bene il contratto di mutuo prima di firmare qualcosa e combinare un bel pastrocchio!

    Attenzione anche alla clausola floor, che ti stende al tappeto!Nel nostro sito abbiamo parlato più volte di questa problematica, puoi leggere negli altri articoli del nostro sito a riguardo, cercando la parola chiave “clausola floor“.

    Inoltre prima di firmare un mutuo qualsiasi sia il tasso fatevi specificare quanto è lo spread, in quanto è inutile avere un tasso basso e lo spread del 3%!

    Se posso darvi un consiglio utilizzate una tipologia di mutuo ibrida e veramente utile per il risparmiatore, il mutuo a tasso misto. Siamo infatti in un momento del mercato in cui l’ Euribor è ai minimi storici con il costo del denaro al minimo storico.

    Dunque per i prossimi due anni fatevi fare un mutuo a tasso variabile con l’opzione di portarlo a fisso quando i tassi Euribor si saranno rialzati (2011?).

    Ciò per evitare qualsiasi equivoco contrattuale con la banca che può mettere nel contratto delle clausole del numero di rinegoziazioni di diritto del mutuatario.

  • rodolfo spina 22 settembre 2009 at 14:10

    L’Antitrust ha comminato a Bnl una multa da 180mila euro per pratiche commerciali scorrette. Alla base della decisione dell’Autorita’ ci sono i ritardi e i comportamenti dilatori nell’applicazione della procedura semplificata della cancellazione dell’ipoteca.

    In particolare, per le obbligazioni principali estinte prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge sulle liberalizzazioni del 2007, la condotta contestata consiste nell’adottare comportamenti dilatori rispetto alle richieste dei clienti di rilascio della quietanza oppure nell’omettere sistematicamente le risposte alla corrispondenza inviata dai consumatori.

    Per le obbligazioni principali estinte dopo la data di entrata in vigore della legge, invece, il comportamento contestato consiste nel rilasciare al mutuatario la quietanza che attesta la data di estinzione dell’obbligazione e nel trasmettere al conservatore la relativa comunicazione con una tempistica molto lunga piu’ rispetto ai 30 giorni previsti dalla legge.

    Per motivi analoghi erano stati condannati altri ‘primari’ istituti bancari.

  • Anonimo 5 settembre 2009 at 23:08

    E per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, come si applica la penale di estinzione?

    • marina leuca 6 settembre 2009 at 06:11

      In caso di estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007 (acquisto prima casa) o prima del 3 aprile 2007 (acquisto o ristrutturazione di unità immobiliare adibite ad abitazione, o allo svolgimento della propria attività), la penale è dovuto nell’importo massimo fissato dall’Accordo ABI-Associazioni dei consumatori siglato il 2/5/2007: le penali stabilite dall’accordo sono le seguenti:

      a) Mutuo a tasso variabile:

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      b) Mutuo a tasso fisso stipulato antecedentemente all’anno 2001

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      c) Mutuo a tasso fisso stipulato nel 2001

      * 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      d) Mutuo a tasso misto stipulato prima del 2001

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      e) Mutuo a tasso misto stipulato dal 2001

      e1) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche pari o inferiori ai due anni

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      e2) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche superiori ai due anni

      se il tasso è variabile al momento dell’estinzione:

      * 0,50 % penale soglia
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      se il tasso è fisso al momento dell’estinzione:

      * 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
      * 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
      * 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

      Il periodo di ammortamento da considerare (ai fini dell’applicazione delle misure massime delle penali 1,90 e 1,50) è circoscritta alla parte dello stesso regolata a tasso fisso, vigente al momento dell’estinzione anticipata del mutuo.

      Clausole di salvaguardia: nel caso in cui il contratto di mutuo preveda penali pari o inferiori alle misure massime stabilite dall’accordo, bisognerà applicare le seguenti riduzioni:

      * Mutui a tasso variabile / mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: riduzione 0,20%
      * Mutui a tasso fisso stipulati dal 2001:
      * se la penale contrattuale è pari o superiore a 1,25 %: riduzione 0,20 %
      * se la penale contrattuale è inferiore a 1,25 %: riduzione 0,15 %

  • matteo 5 settembre 2009 at 15:59

    Buongiorno, io vorrei estinguere il mutuo sulla prima casa stipulato nel febbraio 2004 e mi è stato chiesta una penale pari al 1% della cifra residua.

    Non essendo esperto in materia chiedo se, dato la legge Bersani, l’estinzione anticipata è soggetta alla penale.

    • marina leuca 6 settembre 2009 at 06:04

      Riassumiamo brevemente il contenuto della normativa.

      Il c.d. Decreto Bersani bis, convertito nella legge 40/2007, prevede la nullità delle clausole penali per l’estinzione anticipata dei mutui, cioè di quelle clausole dei contratti di mutuo che prevedono il pagamento alla banca di una somma – compresa solitamente tra lo 0,5% ed il 3% del capitale restituito in anticipo – nei casi in cui il mutuatario rimborsi anticipatamente alla banca tutto il capitale mutuato o parte di esso.

      L’art. 7, rubricato “estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali“, stabilisce che è nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita’ economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.

      Eventuali clausole in contrasto con tali nuove disposizioni sono nulle di diritto e non comportano la nullità dell’intero contratto di mutuo.

      La disciplina in esame si applica solo ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge (2 febbraio 2007). Per quanto riguarda i contratti di mutuo stipulati anteriormente alla predetta data, la legge ha previsto che la misura massima dell’importo della penale dovuta in caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo deve essere determinato mediante un accordo tra l’ABI (l’associazione che rappresenta le banche) e le associazioni dei consumatori più rappresentative a livello nazionale (qui il testo dell’accordo ).

      La seconda misura semplificatoria introdotta riguarda la cancellazione delle ipoteche: le nuove disposizioni prevedono che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.

      Prima di questo intervento normativo per procedere alla cancellazione dell’ipoteca a garanzia di mutuo bancario occorreva rimborsare integralmente il mutuo alla banca, stipulare quindi un atto notarile con il quale veniva raccolto il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca ed infine l’esecuzione materiale della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio.

      Questa procedura rimane sempre valida, ma ad essa si affianca quella più breve e meno costosa prevista dalla nuova disciplina: questa prevede ora che l’ipoteca si estingue automaticamente decorsi 30 giorni dall’avvenuto integrale rimborso del mutuo. Non occorre più l’atto notarile.

      La banca, infatti, e’ tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere all’Agenzia del Territorio la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore.

      L’ipoteca da estinguere deve essere “volontaria” e quindi la nuova procedura semplificata NON si applica alle cancellazioni di ipoteche legali o giudiziali.

      La norma prevede tuttavia che l’estinzione non si verifica se la banca, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio e al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi alla scadenza dell’obbligazione che l’ipoteca permane.

      Fatte queste premesse possiamo rispondere alla domanda del sig. Matteo.

      Posto che non si comprende che tipo di mutuo egli abbia stipulato, le conclusioni sono due: o il mutuo in questione e’ stato contratto “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche” ed allora la banca deve applicare le nuove disposizioni normative, oppure si tratta di un mutuo contratto con finalità diverse da quelle sopra previste dal Decreto Bersani bis ed allora questa norma non si applica e troverà piena applicazione il contratto di mutuo stipulato, con la conseguenza di dover pagare per l’estinzione anticipata la penale originariamente prevista.

      L’applicazione della norma è infatti limitata ai mutui contratti per acquistare o ristrutturare gli immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

      Diverso il discorso per la cancellazione dell’ipoteca: se, come ipotizzo, l’ipoteca accesa sul Suo immobile e’ un ipoteca volontaria a garanzia di contratto di mutuo (non importa che si tratti di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa o per altre finalità) troveranno applicazione le nuove disposizioni, che prevedono un meccanismo automatico di cancellazione dell’ipoteca, senza alcun onere per Lei.

  • jacopo armellini 4 settembre 2009 at 08:00

    In caso di surroga su che somma si deve pagare l’assicurazione scoppio e incendio: su quello che ha periziato la banca accettante la surroga o sul prezzo di acquisto dell’immobile?

    • c0cc0bill 4 settembre 2009 at 08:19

      In caso di allungamento del mutuo, alla sua scadenza la polizza incendio e scoppio deve essere integrata. Quindi l’importo sara’ quello che ha periziato la banca subentrante.

      Va comunque detto che non e’ obbligatorio nell’applicazione della legge Bersani sulla portabilita’ del mutuo stipulare una nuova polizza incendio e scoppio.

      Chiaramente il vincolo deve essere pero’ trasferito a favore della banca subentrante nel ruolo di creditore. Il debitore invece puo’, se preferisce, cancellare la sua polizza incendio e scoppio nel caso essa sia pagata annualmente senza o con tacito rinnovo.

      Inoltre,se la polizza incendio e scoppio ha durata decennale e ha pagato almeno 3 annualita’,con la legge Bersani puo’ disdire previa raccomandata con due mesi di anticipo, se ha pagato il precontato.

      Nel caso in cui invece il debitore abbia pagato anticipatamente per tutta la durata del mutuo, la compagnia ha il diritto di non accettare la cancellazione e non rimborsare nulla.

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