Il mutuo – domande e risposte

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Il mutuo è il prestito di una somma di denaro, di solito legato all’acquisto di un immobile, da un soggetto ad un altro con l’impegno, da parte di chi riceve denaro, di restituirlo con l’aggiunta di una somma a titolo di interesse.

I mutui sono praticati da Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie e la durata è variabile dai 5 ai 30 anni (più raramente fino ai 40 anni), tuttavia i mutui più diffusi hanno una durata dai 20 ai 30 anni.

Il consumatore, prima di concludere il contratto di mutuo, ha diritto ad avere una copia completa del testo del contratto, con anticipo sufficiente per poterlo o poterlo far visionare, ed eventualmente richiedere correzioni o modifiche. Al contratto deve anche essere unito un “documento di sintesi” che fornisce un chiaro riassunto delle condizioni contrattuali ed economiche più importanti.

È importante, per avere chiaro nel proprio bilancio familiare a cosa si va incontro, richiedere al soggetto che eroga il mutuo, il “piano di ammortamento”: si tratta di una tabella dove sono riportate, seppur indicativamente, tutte le rate da pagare (suddivise per capitale e interessi) e le date di scadenza.

Questo tipo di finanziamento a lungo termine può essere garantito da un’ipoteca sull’immobile stesso (ossia, l’immobile serve come garanzia per il pagamento). L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti a un notaio e attribuisce al soggetto che eroga il prestito la possibilità, in caso di insolvenza del debitore (impossibilità di pagare), di far vendere il bene stesso e di essere pagato con il ricavato.

Per concedere un mutuo, chi eroga il prestito, deve tenere conto anche della “capacità economica del debitore” di pagare le rate (viene valutata, ad esempio, sulla base della dichiarazione dei redditi); per questo, alle volte, viene richiesta una fideiussione da parte di una terza persona che si assume l’impegno di pagare al posto del debitore se questi non riesce a far fronte alle rate.

Il mutuo ipotecario rappresenta la tipologia di finanziamento abitualmente utilizzata dalle famiglie italiane per l’acquisto di immobili.

Ecco alcune delle domande più frequenti alle quali cerchiamo di dare una risposta sintetica come prima informazione utile per destreggiarsi nei meandri delle questioni economiche finanziarie relative al mutuo. Ovviamente per approfondire le questioni occorre rivolgersi agli esperti.

Cos’è un mutuo?

Il Codice Civile definisce il mutuo semplicemente come un prestito, indipendentemente dalla natura dell’oggetto del contratto. Nel caso di un immobile, si parla di mutuo ipotecario: il mutuante (chi eroga il prestito) concede al mutuatario (chi beneficia del prestito) una somma destinata all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile. La concessione del mutuo comporta l’iscrizione di ipoteca di I grado sull’immobile quale garanzia per il fi nanziatore. Il valore dell’ipoteca varia, a seconda delle banche, dall’1,5 al 3% dell’importo finanziato. L’ipoteca consiste nel diritto del creditore di espropriare l’immobile vincolato a garanzia del suo credito nel caso di mancato pagamento. Il mutuo ipotecario viene stipulato in forma di atto pubblico, alla presenza di un notaio. Il mutuo ipotecario può essere erogato da una banca o da una fi nanziaria. Tra le banche alcune sono specializzate esclusivamente nei mutui. Un mutuo finanzia tra il 50 e il 75% del valore dell’immobile (alcune banche prevedono un plafond massimo). Esiste la possibilità di ottenere anche il 100% del valore dell’immobile offrendo garanzie accessorie. La durata è compresa tra 5 e 30 anni, e la rata può essere mensile, trimestrale o semestrale. I tempi di erogazione sono compresi tra 20 e 60 giorni.

E’ preferibile un tasso fisso, uno variabile o uno misto?

Il tasso di interesse applicato alle rate di rimborso può essere fisso, variabile o misto. La scelta però dipende da vari aspetti. Vediamo però innanzi tutto le differenze.

• Il tasso fisso. E’ il tasso che resta invariato per tutta la durata del mutuo. Ha il vantaggio di preservare il mutuatario da eventuali sgradevoli sorprese legate a variazioni sfavorevoli dei tassi di interesse legate all’andamento dei mercati fi nanziari. Per contro, esso non consente di beneficiare di eventuali variazioni favorevoli, ed inoltre la sua maggior sicurezza si paga con tassi più elevati.
• Il tasso variabile. E’ soggetto a periodiche revisioni legate alle variazioni di alcuni indici riportati sul contratto. Quelli più utilizzati sono il Ribor, il Libor, il Tus e il Pra.

• RIBOR Rome Interbank Offered Rate. E’ il prezzo della lira interbancaria sulla piazza di Roma
• LIBOR London Interbank Offered Rate. E’ il prezzo della lira interbancaria sulla piazza di Londra
• TUS Tasso Ufficiale di Sconto
• PRA Prime Rate ABI. E’ un tasso a debito applicato in genere alla migliore clientela, calcolato ogni 15 giorni circa dall’Associazione Bancaria Italiana.

Il tasso è maggiorato di una commissione a favore della banca mutuante (0,8-3%). Il mutuo a tasso variabile di norma è inizialmente più basso rispetto a quello fisso, ed è soggetto a variazioni positive o negative a seconda dell’andamento dei mercati finanziari. Sebbene sia più conveniente all’inizio, dunque, comporta qualche rischio dovuto all’impossibilità di prevedere l’andamento dei tassi nel medio e lungo periodo.

Il tasso misto. Il mutuo a tasso misto, come si può intuire, prevede l’applicazione di un tasso fi sso per un periodo fi ssato contrattualmente (2-5 anni), mentre per il periodo residuo si applica un tasso variabile.

Cosa sono gli “oneri accessori?”

Sotto questa voce sono compresi:

• l’onorario del notaio (da 1.250 a 1600 Euro per un mutuo di 50.000-75.000 Euro)
• l’imposta ipotecaria
• le spese di perizia (150- 280 Euro)
• le spese di istruttoria (100-800 Euro)
• l’assicurazione obbligatoria incendio/scoppio da vincolare a favore del mutuante (circa 300 Euro per un mutuo di 50.000 Euro da restituire in 15 anni)
• l’imposta sostitutiva (0,25%) del valore del mutuo.

Quali sono i documenti necessari per richiedere un mutuo?

Per ottenere un mutuo è necessario produrre i seguenti documenti:

DOCUMENTI PERSONALI

• fotocopia di un documento di identità valido e del codice fi scale dei richiedenti
• certificato di residenza
• stato di famiglia in carta semplice
• certificati di nascita e di cittadinanza (solo per alcuni istituti)

DOCUMENTI DI TIPO REDDITUALE

• per i dipendenti: modello 101, ultime buste paga e attestato di servizio
• per gli autonomi: ultimi due modelli 740 con ricevute di pagamento Ilor, Irpef,
• iscrizione alla Camera di Commercio o ad un albo professionale fotocopia degli estratti conto bancari degli ultimi mesi.

DOCUMENTI TECNICI

• per l’acquisto di un’abitazione: fotocopia del compromesso, fotocopia dell’atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale;
• se l’abitazione è ancora da costruire: fotocopia dell’atto di provenienza del terreno, copia della concessione o della licenza edilizia, copia del progetto approvato dal Comune e preventivo dei costi di costruzione;
• per la ristrutturazione di un immobile: atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale, preventivo dei costi, fotocopia delle autorizzazioni o licenze comunali (se necessarie ai lavori).

E’ importante verificare all’atto dell’acquisto:

• che il costruttore abbia regolare licenza o concessione;
• che durante la costruzione o dopo la sua ultimazione non siano stati commessi abusi, se sono state rilasciate sanatorie o che la domanda di condono sia stata presentata e che siano stati pagati l’oblazione e il contributo;
• che sull’area dove è stato costruito l’edificio non esistessero vincoli di edificabilità
• che sia stata rilasciata la licenza di abitabilità o di agibilità;
• Non pagare niente prima di fissare il compromesso;
• Indicare con precisione la somma dovuta al mediatore e solo al momento della conclusione del contratto al rogito, pagare la somma.
• Al momento della conclusione del rogito e al pagamento dell’intera somma, pretendere la consegna delle chiavi.

E se per la sottoscrizione di un contratto ci si avvale di un mediatore (o di un’agenzia)?

E’ necessario innanzi tutto verificare che l’agente sia iscritto all’albo. E’ opportuno, poi, esaminare con calma ed attenzione le clausole contrattuali, in particolare, per il venditore, la durata dell’incarico. Infatti se non si comunica per tempo e con le modalità richieste l’intenzione di revocare l’incarico, il contratto si rinnova tacitamente.

Il diritto al compenso sorge solo con la conclusione dell’affare, mentre per quanto concerne il rimborso delle spese sostenute, ad es. per la pubblicità, devono essere rimborsate all’agente da chi ha conferito l’incarico solo se documentate analiticamente. L’acquirente deve controllare che la proposta contenga l’esatta descrizione dell’immobile, con l’indicazione di eventuali vincoli o pesi gravanti sullo stesso.

Nel momento in cui si sottoscrive un’offerta di acquisto accettata dal venditore, si realizza un vero e proprio contratto che vincola le parti a darvi esecuzione, pena le conseguenze previste dal codice civile in tema di inadempimento. Per tale motivo, prima di aderire ad un’offerta di vendita con un’adesione scritta, è opportuno valutare con attenzione l’impegno che si assume.

Che differenza c’è tra acconto e caparra?

• Acconto: è un’anticipazione del prezzo versato dal compratore al momento del rogito e va imputato al prezzo complessivo. Va restituito se il rogito non si stipula.
• Caparra confirmatoria: è la somma che va a favore del venditore se si conclude il contratto. Se il venditore è inadempiente deve restituire il doppio alla controparte che recede dal contratto. Se non adempie l’acquirente il venditore può recedere dal contratto e tenersi la somma.
• Le caparre possono essere fi ssate tra il 10-30% del prezzo totale dell’immobile. Quando si supera questa cifra può essere considerato un acconto.

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9 Novembre 2007 · Piero Ciottoli

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