Prezzo valore – necessità di dichiarare il prezzo reale dell'immobile


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E’ sbagliato ritenere che si possa stare tranquilli dichiarando un prezzo inferiore a quello vero, purchè esso superi il valore catastale dell’immobile. Oggi infatti (aggiornamento al 13 ottobre 2007), a seguito delle recenti modifiche normative, tese a combattere l’evasione fiscale, per quasi tutte le compravendite di immobili vige la regola che una volta valeva solo per i terreni edificabili, vale a dire che l’Agenzia dell Entrate può effettuare sempre accertamenti di valore, anche se si è dichiarato “il valore catastale”.

Il valore dell’immobile preso a base dalla agenzia delle entrate per effettuare i controlli

Il valore che è preso a base dalla agenzia delle entrate per effettuare i suoi controlli è ora il “valore normale in comune commercio”, che viene calcolato dall’Agenzia stessa sulla base di calcoli complessi partendo da diversi coefficienti. Sempre in virtù di queste norma, se per acquistare la casa si chiede un finanziamento, la somma presa a mutuo dalla banca è considerata il minimo “valore normale dell’immobile” a fini fiscali.

Si consideri poi che nelle vendite cui è applicabile la disciplina del “prezzo – valore”, la relativa agevolazione è applicabile solo a condizione che venga dichiarato il prezzo vero.

Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l’immobile.

29 Novembre 2007 · Piero Ciottoli

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Commenti e domande

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  • Anonimo 2 Ottobre 2018 at 13:49

    Non credo che sia cosi visto che se io, non interdetto, vendo un immobile con atto notarile a mia nuora a prezzo inferiore del valore commerciale, mia nuora rischierebbe un giorno alla mia morte che gli altri miei figli avvino un’azione giudiziale di riduzione della donazione e restituzione, come se io avessi donato immobile a mia nuora o donazione mista. Quindi non credo che si possa vendere un immobile a prezzo stracciato: oltre al fisco ci potrebbe essere un problema di eredità e legittimità della quota ereditaria.

    • Annapaola Ferri 2 Ottobre 2018 at 14:04

      Il suo ragionamento non fa una piega: effettivamente sussiste il rischio che lei paventa.

  • Anonimo 28 Marzo 2018 at 23:10

    Sono interessato a comprare un immobile, il valore economico della casa é il doppio di quando é messo in vendita visto che il venditore ha deciso di trasferirsi dalla figlia a Milano, per cui se io acquisto quella casa a 45 mila euro ma il valore economico é 90/100 mila euro, rischierei una volta acquistata qualcosa in futuro, magari alla morte dell’attuale proprietario la figlia mi farebbe causa dicendo che ho imbrogliato il papà a vendere ad un costo così basso? Non mi vorrei trovare nella situazione che compro la casa è tra qualche anno, mi ritrovo una lettera della figlia che rivuole la casa indietro…che faccio? Io altri soldi per quella casa non ne ho se debbo spendere di più preferisco andare su altre case e altre zone ma a questo prezzo non posso dir di no …quindi secondo VOI rischio un giorno magari una collazione, e perdo pure questi soldi che avrei pagato per la casa (45 mila euro)?

    • Simone di Saintjust 29 Marzo 2018 at 06:07

      Se chi vende non è interdetto e l’atto di vendita viene stipulato da un notaio, non avrà problemi con gli eredi dell’attuale proprietario. Piuttosto, mi preoccuperei dell’aspetto fiscale: è probabile che le tasse dovrà pagarle in relazione al valore commerciale dell’immobile e non a quello di acquisto.