Tutto quello che si deve conoscere riguardo il leasing immobiliare abitativo
Tutto quello che si deve conoscere riguardo il leasing immobiliare abitativo
Con l'articolo in questione vogliamo realizzare una chiara ed ampia guida riguardo il leasing immobiliare abitativo, introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016: una realtà, quella del leasing immobiliare, importante per le imprese ma sconosciuta ai privati che fino ad oggi non hanno avuto alcuna convenienza economica e fiscale ad acquisire in leasing un’abitazione.
Per cominciare, è bene notare che a partire dal 1° gennaio 2016 sono state previste una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale.
A parere del Dipartimento delle Finanze il numero dei possibili beneficiari con un reddito massimo di 55.000 euro, uno dei requisitirichiesti per l’applicazione dei benefici fiscali, è di oltre un milione di contribuenti: 200.000 i giovani tra i 25 ed i 34 anni che fruirebbero al 100% delle agevolazioni fiscali e oltre 830.000 i contribuenti con età superiore a 35 anni, per i quali i limiti di detraibilità si applicherebbero al 50%.
Il prosieguo dell'articolo, comunque, chiarirà le caratteristiche fondamentali del leasing immobiliare abitativo e i dubbi più frequenti: quali sono le tutele per il cittadino e per la società di leasing e quali regimi fiscali si applicano.
Che cosa si intende per leasing immobiliare e differenze dalle altre forme di acquisto immobiliare
Che cosa si intende per leasing immobiliare e differenze dalle altre forme di acquisto immobiliare.
Con l'operazione di locazione finanziaria (leasing), a fronte della stipula del contratto:
- il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);
- la società di leasing mette a disposizione dell'utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l'utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
- l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all'utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l'obbligo a carico dell'utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall'immobile o causati a terzi).
Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un'operazione di finanziamento che consente all'utilizzatore di ottenere l'utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.
Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l'utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.
Il leasing immobiliare si differenzia:
- dal mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l'acquisto dell'immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull'immobile così acquistato; con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del richiedente l'immobile, che l'utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;
- dalla vendita con riserva di proprietà: con questa forma di vendita la proprietà del bene passa all'acquirente al pagamento dell'ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automaticamente col pagamento dell'ultimo canone; il passaggio avviene solo se l'utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene pagato il prezzo di riscatto (deve essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferisce la proprietà del bene all'utilizzatore);
- dalla locazione: sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l'utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone periodico. Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene) non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;
- dal rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.
Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all'utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.
La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:
- un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxicanone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);
- il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);
- il prezzo predeterminato che l'utilizzatore dovrà pagare per l'eventuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).
Le operazioni di locazione finanziaria possono essere realizzate, in qualità di concedente, solo ed esclusivamente da una banca o da un intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'art. 106 del testo unico bancario.
Le reti di vendita di una società di leasing presso cui il potenziale cliente si può rivolgere per stipulare un contratto di leasing sono sostanzialmente tre:
- reti di vendita diretta: distribuzione attraverso filiali della società di leasing ovvero propri dipendenti che si recano presso la potenziale clientela
- gruppo bancario: distribuzione attraverso società appartenenti allo stesso gruppo bancario della società di leasing mediante canale bancario tradizionale (es. sportello) o rete indiretta che fa capo al gruppo (promotori, agenti)
reti indirette: distribuzione attraverso il ricorso a soggetti terzi rispetto alla società di leasing e al gruppo bancario di appartenenza
Gli elementi caratterizzanti un contratto di leasing sono i seguenti:
- costo del bene finanziato;
- durata del contratto;
- periodicità dei canoni: è mensile nella gran parte dei casi, ma è comunque possibile prevedere una periodicità diversa (ad es. bimestrale, trimestrale, semestrale) o forme di periodicità disegnate in modo coerente a seconda del tipo di cliente;
- tasso leasing;
- canone leasing
- anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istruttoria, sotto forma di maxicanone (è un canone a tutti gli effetti calcolato in % sul costo originario del bene ed è concordato anche secondo le esigenze dell'utilizzatore);
- valore di riscatto del bene: è calcolato in % sul costo originario del bene;
- spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in contratto.
- la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
- la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
- solo una volta;
- per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell'esecuzione del contratto medesimo.
- la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
- i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
- spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
- il prezzo pattuito per l'esercizio del riscatto finale.
- il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisire o far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore e, ove vengano fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
- il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell'obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l'immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l'immobile abitativo) scelto dall'utilizzatore al fine, poi, di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.
- procedere, in caso di consenso del concedente, al “riscatto” anticipato per poi cedere a terzi l’immobile in tal modo acquistato (e proprio per garantirsi tale possibilità è opportuno che l’utilizzatore lo specifichi nel contratto di leasing);
- cedere a terzi il medesimo contratto di leasing immobiliare; la cessione, peraltro, può avvenire, secondo le regole ordinarie14 solo col consenso dell’altra parte, ossia del concedente il quale deve essere
messo in grado di verificare l’affidabilità economica del terzo subentrante (la Legge di Stabilità 2016 favorisce questa seconda soluzione prevedendo un regime fiscale agevolato per la cessione del contratto
di leasing immobiliare abitativo;). - un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
- non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
- una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
- una detrazione pari al 19% del costo di "riscatto" a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.
- una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;
- una detrazione pari al 19% del costo di "riscatto" a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.
- le detrazioni IRPEF vengono riconosciute solo a soggetti con reddito inferiore a 55.000 euro, che non siano titolari dei diritti di proprietà su altri immobili abitativi, e in misura diversa a seconda dell'età (sopra o sotto i 35 anni);
- le agevolazioni "prima casa" in tema di imposta di registro vengono riconosciute solo ad abitazioni diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e solo nel caso in cui l'utilizzatore possieda i requisiti soggettivi per accedere a tale tipo di agevolazione.
- la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
- i canoni a scadere attualizzati;
- il prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto;
- spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, altro.
Il leasing immobiliare disciplinato dalla Legge di Stabilità 2016
La Legge di Stabilità 2016 ha disciplinato una figura particolare di leasing nell'ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare: si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del "contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.
Soggetti
Concedente esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d'Italia, iscritto all'albo di cui all'articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia e quindi un operatore professionale abilitato all'esercizio dell'attività di leasing.
Utilizzatore deve essere una persona fisica che destini l'immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale.
Oggetto
Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile; un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing; un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.
Nel contratto dovrà essere esplicitata l'intenzione dell'utilizzatore di adibire ad abitazione principale l'immobile messogli a disposizione dal concedente.
Per quanto concerne la nozione di abitazione principale si ritiene si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nel Testo Unico delle imposte sui redditi, in considerazione anche delle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) collegate a questa forma di leasing immobiliare; pertanto per abitazione principale deve intendersi "quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente."
Responsabilità per perimento
L'utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull'immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento.
Di norma viene posto a carico dell'utilizzatore l'onere di stipulare apposita polizza di assicurazione per i danni subiti dall'immobile o causati a terzi, con vincolo a favore del concedente.
Facoltà di acquisto (riscatto)
La legge prevede che "alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito". L'utilizzatore in quanto titolare di una facoltà è libero di decidere se procedere o meno all'acquisto alla scadenza del termine convenuto.
la sospensione del contratto di leasing
L'utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo in alcuni casi: vediamo quali sono.
L'utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di leasing, si verifichi:
La sospensione potrà essere chiesta:
Ad esempio, se si chiede una sospensione di soli 6 mesi l'utilizzatore non ne può chiedere un'altra per altri 6 mesi.
In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione.
Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l'opzione finale di acquisto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.
Di fatto, è come se il piano di ammortamento finanziario originario slittasse in avanti, per il periodo pari alla sospensione accordata, senza alterare la sequenza e l'importo delle quote capitali e interessi fissate contrattualmente.
Il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.
La sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
Per chiedere la sospensione sarà necessario presentare apposita richiesta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accettazione al ricorrere dei presupposti di legge.
Risoluzione del contratto di leasing per inadempimento
Con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell'utilizzatore l'obbligo al pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto.
Nel caso in cui l'utilizzatore non pagasse i canoni il concedente risolverà il contratto per inadempimento dell'utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing.
È quindi opportuno che le ipotesi di risoluzione per inadempimento siano espressamente disciplinate nel contratto.
A seguito della risoluzione la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene.
È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell'immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto6, ossia con lo stesso procedimento "speciale" previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell'inquilino; giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.
Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell'utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell'immobile, deve procedere alla vendita dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria).
La Legge di Stabilità 2016 prevede che nell'attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell'utilizzatore.
In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l'immobile, dovrà adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell'interesse anche dell'utilizzatore, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle "procedure competitive" che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza).
Sotto questo profilo fondamentale sarà il ruolo del notaio essendo, oramai, generalmente ammesso anche nella contrattazione tra privati, il ricorso, a titolo di esempio, all'istituto dell'offerta al pubblico di cui all'art. 1336 c.c., sul quale è innestata una selezione su base d'asta, quale procedimento tecnico che consente l'individuazione del soggetto disposto all'acquisto alle migliori condizioni possibili.
Questo procedimento pertanto potrà essere delegato a un notaio, a garanzia del suo corretto svolgimento o addirittura, in un'ottica ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene.
Una volta venduto e/o ricollocato il bene (ad esempio attraverso la rilocazione, anche finanziaria, dell'immobile), nel rispetto delle condizioni di trasparenza e pubblicità imposte dalla nuova norma, il concedente dovrà restituire all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:
Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l'utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza.
È proprio in relazione a quest'ultima possibilità che il legislatore ha prescritto l'obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l'appunto, di evitare la "svendita" dell'immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente esborso a carico dell'utilizzatore.
Fallimento del venditore dell'immobile concesso in leasing
In caso di fallimento del venditore/costruttore, ossia del soggetto che ha venduto al concedente l'abitazione poi messa a disposizione dell'utilizzatore, l'immobile così acquistato non è soggetto a revocatoria fallimentare.
Tenuto conto che il contratto di leasing è finalizzato a procurare all'utilizzatore il godimento di una casa che egli intende destinare ad "abitazione principale", è ragionevole applicare il disposto della legge fallimentare, secondo il quale sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a giusto prezzo, aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
In caso di fallimento della società di leasing (ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione), invece, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista per tale ipotesi dalla legge fallimentare a prescindere dal tipo di bene oggetto di leasing.
Pertanto il contratto prosegue e l'utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto. In pratica nessuna conseguenza negativa si produce a danno dell'utilizzatore in caso di fallimento del concedente.
La struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo
Veniamo ora a studiare l'organizzazione della struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo.
Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano far riferimento non tanto a un unico contratto quanto a una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:
Il legislatore, nella Legge di Stabilità 2016, considera pertanto i due momenti (stipula del leasing immobiliare abitativo e acquisto ad opera del concedente dell'immobile abitativo) strettamente collegati tra di loro.
Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione della redazione disgiunta e separata dei due diversi contratti (in prima battuta il leasing e successivamente la compravendita dell'immobile abitativo in adempimento dell'obbligo assunto col primo contratto) appare preferibile, per i motivi sopra esposti, la soluzione di un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita. Una contestualità questa che presenta vantaggi e maggiori garanzie sia per il concedente che per l'utilizzatore.
Il primo, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione (utilizzato per le cause civili che, per la loro natura, il giudice ritenga possano essere decise sulla base di un'istruzione sommaria).
Il secondo avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull'attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio.
La contestualità documentale appare soluzione valida anche per ragioni di carattere fiscale, essendo le varie agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 subordinate al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro.
L'Agenzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire di dette agevolazioni "potranno essere rese dall'utilizzatore sia nell'atto di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all'atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell'immobile.
In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni 'prima casa' che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all'atto di trasferimento dell'immobile.
Ovviamente in caso di stipula di unico atto non vi sarebbe un problema di individuazione della sede ove inserire la dichiarazione dell'utilizzatore.
Uscita dal contratto di leasing
L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici ovvero che per le ragioni più svariate debba trasferirsi in altra città e quindi cambiare casa, previo esclusivo consenso del concedente, potrà uscire dal contratto di leasing in alcuni casi.
L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici ovvero che per le ragioni più svariate debba trasferirsi in altra città e quindi cambiare casa, previo esclusivo consenso del concedente, potrà:
Può essere opportuno, nell'interesse di tutte le parti coinvolte, procedere anche alla cessione del contratto di leasing immobiliare abitativo mediante atto pubblico, così da poter contare, anche in questa fase di gestione del rapporto, sull'attività di controllo propria del notaio.
Gli oneri di manutenzione e riparazione dell'immobile
La Legge di Stabilità 2016 non prevede una disciplina specifica per il leasing immobiliare abitativo in ordine agli oneri di manutenzione e riparazione. Pertanto il contratto potrà liberamente disciplinarli, tenendo conto che la finalità dell'operazione è il definitivo trasferimento all'utilizzatore, a seguito del riscatto.
Analogamente a quanto previsto in materia di locazione, l'utilizzatore (che al pari del conduttore ha il godimento dell'immobile) dovrà far fronte alle spese relative alla manutenzione ordinaria (quali, a titolo esemplificativo, piccole riparazioni, spese dirette alla conservazione dell'immobile e tutte le attività che non incidano sulla struttura del fabbricato).
In un normale contratto di locazione, le riparazioni straordinarie e quindi tutti gli interventi che rivestono carattere di eccezionalità (ad esempio la riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia) sono a carico del proprietario dell'immobile.
Nel leasing abitativo, considerato che la causa del contratto è di finanziamento, le spese per riparazioni straordinarie sono a carico dell'utilizzatore.
In ogni caso, le spese straordinarie che trovano causa nella negligenza dell'utilizzatore (che non abbia provveduto all'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria) saranno a carico dell'utilizzatore stesso.
Diritti e oneri condominiali Gli oneri condominiali seguono la regola delle spese ordinarie e straordinarie sopra indicata, per cui tutti gli oneri condominiali, sia per interventi di ordinaria che per interventi di straordinaria manutenzione, saranno a carico dell'utilizzatore.
L'utilizzatore avrà il diritto di partecipazione e di voto in tutte le assemblee che hanno all'ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le spese di ordinarie o straordinaria manutenzione, le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell'aria.
Salvo diversa previsione contrattuale, l'utilizzatore provvede ad informare preventivamente la società di leasing in merito alla convocazione di assemblee condominiali in cui all'ordine del giorno siano posti argomenti che possano implicare spese condominiali relative a periodi eccedenti la durata del contratto di leasing, ovvero ad argomenti che attengono direttamente alla proprietà dell'immobile e delle parti comuni.
Decesso dell'utilizzatore del leasing immobiliare
Gli eredi subentrano nell'intera posizione giuridica del defunto e quindi, nel caso in cui quest'ultimo abbia stipulato un leasing immobiliare abitativo, nel contratto di locazione finanziaria.
Ciò comporta l'assunzione di tutti i diritti e gli obblighi discendenti, salvo diversa ipotesi espressamente contenuta nel contratto di leasing sottoscritto dall'utilizzatore deceduto che faccia scaturire dal decesso lo scioglimento del rapporto.
Agevolazioni fiscali per il leasing abitativo
La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, sempre con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Peraltro la disciplina fiscale ha una valenza limitata nel tempo, essendo destinata ai contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.
Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF (imposte sui redditi delle persone fisiche) per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all'atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:
Occorre tenere presente un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, ovvero l'età del cliente all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.
Sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione
dell'imposta sui redditi, di:
Dai 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell'imposta sui redditi, di:
Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l'immobile oggetto dell'operazione di leasing immobiliare abitativo venga destinato dall'utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
A tal fine si considera abitazione principale secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi "quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente".
Non è quindi richiesto che nell'immobile dimori abitualmente l'utilizzatore in prima persona.
È sufficiente che vi dimori un familiare.
Per familiari, sempre ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.
L'agevolazione in oggetto, invece, prescinde dalle caratteristiche oggettive dell'immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (escluse invece dalle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).
Il trattamento riservato al leasing immobiliare abitativo, sotto il profilo delle detrazioni IRPEF, appare più favorevole di quello riservato al mutuo: infatti nel primo caso la detrazione del 19% fino a un importo massimo di 8.000 o 4.000 euro riguarda l'intero canone (quota capitale e quota interessi) mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% per un importo massimo di euro 4.000 interessa la sola quota degli interessi passivi.
In caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto.
Ad esempio nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto.
Le detrazioni in oggetto trovano applicazione sino al 31 dicembre 2020. Tale limitazione temporale deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescindere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020.
10 cose da sapere sul leasing immobiliare
Dieci fondamentali aspetti del leasing immobiliare che ogni acquirente in odore di affare deve conoscere.
Proprietà immobile
Nel contratto di leasing finanziario "prima casa", la società di leasing è proprietaria dell'immobile fino a che l'utilizzatore non eserciti l'opzione finale di acquisto (riscatto). Una volta esercitata l'opzione finale di acquisto si perfeziona il trasferimento del diritto di proprietà dalla società di leasing al soggetto utilizzatore.
Opzione finale di acquisto (riscatto)
L'opzione finale di acquisto rappresenta una facoltà dell'utilizzatore il quale può anche scegliere di non esercitarla. In tal caso deve restituire l'immobile alla società di leasing.
In quale modo il cliente dimostra di possedere i requisiti per le detrazioni IRPEF previste in caso di stipula di un leasing immobiliare abitativo
Il requisito principale richiesto per il riconoscimento delle detrazioni IRPEF è che il reddito complessivo dell'utilizzatore non sia superiore a 55.000 euro su base annua; tale reddito è desunto dall'ultima dichiarazione dei redditi disponibile.
Tutti i requisiti cui sono subordinati il riconoscimento e la misura delle detrazioni IRPEF (reddito annuo, non titolarità dei diritti di proprietà di altri immobili abitativi, età) sono, peraltro, facilmente riscontrabili dall'Agenzia delle Entrate in sede di verifica, in quanto dati già in possesso degli Uffici finanziari o dalla stessa facilmente acquisibili.
Se una coppia è cointestataria di un leasing prima casa e possiede entrambi i requisiti (ciascuno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un' età inferiore a 35 anni) cosa succede?
Si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% (salvo il caso di coniuge fiscalmente a carico). Pertanto ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro al momento del riscatto.
Niente imposta sostitutiva
Contrariamente al mutuo per il quale è prevista l'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo mutuato, nel leasing non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva.
Cosa succede quando il contratto di leasing è stato stipulato prima dei 35 anni ma questa età venga superata prima del 31 dicembre 2020?
Nulla. Le condizioni dell'età e del reddito complessivo devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto di leasing.
Chi paga IMU, TASI e TARI
IMU, TASI e TARI, a norma di legge, sono a carico dell'utilizzatore (e non del concedente proprietario) il quale se utilizza direttamente l'abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto al pagamento né dell'IMU né della TASI, dal cui pagamento sono esentati gli immobili destinati ad abitazione principale dei titolari.
Da tale esenzione sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Qualsiasi immobile per ottenere agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016?
Sì, per quanto riguarda le detrazioni IRPEF che prescindono dalle caratteristiche oggettive dell'immobile e possono pertanto riguardare anche immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
No, per quanto riguarda le agevolazioni per acquisto "prima casa" (registro all'1,5%) non applicabili a immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Se il cliente ha più di 35 anni può acquistare l'abitazione principale con un leasing?
Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e dalla proprietà di altri immobili abitativi; sono invece subordinate a specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016:
Cosa succede se il contratto di leasing è risolto perché il cliente non paga più i canoni di leasing?
A seguito della risoluzione il concedente ha diritto alla restituzione del bene. Al tal fine può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie.
Ottenuto il bene il concedente dovrà procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene a valori di mercato, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità (in sostanza ricorrendo alle "procedure competitive"), pagando così all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, al netto di quanto spettante alla società di leasing concedente pari a:
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