Che cosa si intende per leasing immobiliare e differenze dalle altre forme di acquisto immobiliare

Che cosa si intende per leasing immobiliare e differenze dalle altre forme di acquisto immobiliare.

Con l'operazione di locazione finanziaria (leasing), a fronte della stipula del contratto:

  • il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (con­cedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);
  • la società di leasing mette a disposizione dell'utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l'utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
  • l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prez­zo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all'utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l'obbligo a carico dell'utilizzatore di stipulare apposita polizza assicura­tiva per i danni subiti dall'immobile o causati a terzi).

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un'o­perazione di finanziamento che consente all'utilizzatore di ottenere l'uti­lizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni perio­dici e del prezzo di riscatto.

Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l'utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Il leasing immobiliare si differenzia:

  • dal mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richieden­te una somma di denaro per l'acquisto dell'immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull'immobile così acquistato; con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del ri­chiedente l'immobile, che l'utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;
  • dalla vendita con riserva di proprietà: con questa forma di vendi­ta la proprietà del bene passa all'acquirente al pagamento dell'ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automatica­mente col pagamento dell'ultimo canone; il passaggio avviene solo se l'utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene pagato il prezzo di riscatto (deve essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferi­sce la proprietà del bene all'utilizzatore);
  • dalla locazione: sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l'utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone pe­riodico. Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene) non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;
  • dal rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.

Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all'utilizzatore, alla fine del contratto, di acqui­stare il bene a un prezzo prestabilito.

La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:

  • un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxi­canone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);
  • il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);
  • il prezzo predeterminato che l'utilizzatore dovrà pagare per l'even­tuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

Le operazioni di locazione finanziaria possono essere realizzate, in qualità di concedente, solo ed esclusivamente da una banca o da un intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'art. 106 del testo uni­co bancario.

Le reti di vendita di una società di leasing presso cui il potenziale cliente si può rivolgere per stipulare un contratto di leasing sono sostanzial­mente tre:

  • reti di vendita diretta: distribuzione attraverso filiali della società di leasing ovvero propri dipendenti che si recano presso la potenziale clientela
  • gruppo bancario: distribuzione attraverso società appartenenti allo stesso gruppo bancario della società di leasing mediante canale bancario tradizionale (es. sportello) o rete indiretta che fa capo al gruppo (promotori, agenti)
  • reti indirette: distribuzione attraverso il ricorso a soggetti terzi rispetto alla società di leasing e al gruppo bancario di appartenenza

Gli elementi caratterizzanti un contratto di leasing sono i seguenti:

  • costo del bene finanziato;
  • durata del contratto;
  • periodicità dei canoni: è mensile nella gran parte dei casi, ma è co­munque possibile prevedere una periodicità diversa (ad es. bimestrale, trimestrale, semestrale) o forme di periodicità disegnate in modo coe­rente a seconda del tipo di cliente;
  • tasso leasing;
  • canone leasing
  • anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istrut­toria, sotto forma di maxicanone (è un canone a tutti gli effetti calco­lato in % sul costo originario del bene ed è concordato anche secondo le esigenze dell'utilizzatore);
  • valore di riscatto del bene: è calcolato in % sul costo originario del bene;
  • spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in con­tratto.
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