Acquistare casa in sicurezza – Guida al compromesso

Acquisto casa in sicurezza - il vademecum

Notai e consumatori stringono un'altra alleanza a garanzia dei cittadini. Questa volta l'obiettivo e' consentire a ciascuno di acquistare una casa in sicurezza dribblando eventuali trappole grazie a una informazione chiara e minuziosa e alla possibilità di fare affidamento su consulenze ad hoc.

Come? Lo strumento messo a punto e' una Guida vera e propria attraverso la cui lettura il cittadino viene condotto per mano a prendere consapevolezza di tutti passaggi che portano a completare un contratto di acquisto evitando di trovarsi in mezzo al percorso o nella sua fase finale in difficoltà' che potrebbero essere evitate se informati con cura prima di compiere i vari passi necessari.

Il focus del vademecum riguarda quindi il cosiddetto compromesso, vale a dire il contratto preliminare di vendita, quel momento determinante e delicatissimo in cui venditore e acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalita' e termini in un contratto.

"L'obiettivo - spiegano - e' quello di tutelare il cittadino fin dalla prima e cruciale fase della contrattazione, garantendo maggiore protezione per l'acquisto, oltre a una consulenza in materia fiscale, civile, tributaria e urbanistica. Grazie ad una corretta informazione, si intende cosi' prevenire l'insorgere di problemi e contenziosi futuri che comporterebbero un aggravio di costi per le parti contraenti e per la collettività'".

Il preliminare, infatti, se ben predisposto, "non solo obbliga entrambi i protagonisti della compravendita, ma al tempo stesso li tutela. Inoltre, il preliminare attraverso la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari da parte del notaio offre una ulteriore garanzia: ad esempio, l'acquirente sara' tutelato addirittura in caso di fallimento del venditore".

Il preliminare di vendita o compromesso per acquisto casa

Il preliminare di vendita, o "compromesso", è il contratto con il quale il venditore e l'acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata:  ad esempio per l'acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.

Con la firma del preliminare il venditore e l'acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d'acquisto, che impegna solo la parte che l'ha firmata. La proposta d'acquisto - di solito un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare - è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di "caparra".

Tale somma resta "bloccata" (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell'acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del "sacrificio" subìto dall'acquirente l'affare venga concluso. La sottoscrizione del  preliminare, che è anch'essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di "caparra", impegna, invece, da subito entrambe le parti.È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

  1. fissare una durata la più breve possibile;
  2. prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l'acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.

Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell'acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest'ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l'accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall'affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.

Quest'ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d'acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell'immobile e le garanzie).

È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

Ricordiamoci che l'acquisto di una casa è un passo importante e spesso costituisce l'investimento più importante della famiglia.

Acquisto casa in sicurezza - La firma del compromesso

L'obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.

Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:

Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell'ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua "scorretta" attività negoziale, potrebbe "subire" azioni sull'immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

C'è comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare,  per la quale è necessario l'intervento del notaio.

Acquisto casa in sicurezza - Perché trascrivere il compromesso

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o "subìti" dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti la norma (2) riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita "forzata" del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Pertanto se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso contrario le parti - in particolare l'acquirente - potranno correre maggiori rischi.

Acquisto casa in sicurezza - Quando trascrivere il compromesso

Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:

Acquisto casa in sicurezza - In cosa consiste la trascrizione del compromesso

La trascrizione consiste nell'inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l'effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

Acquisto casa in sicurezza - Quanto costa la trascrizione del compromesso

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in più:

  1. l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro);
  2. i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro);
  3. l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione.

Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti già in occasione del preliminare).

A titolo puramente esemplificativo, si riportano in dettaglio i costi che l'acquirente dovrebbe sostenere per un preliminare di compravendita di immobile per atto notarile con conseguente trascrizione, nell'ipotesi che il successivo atto definitivo di trasferimento sia predisposto dallo stesso notaio che ha stipulato il preliminare.

Si suppone un prezzo di acquisto di 300.000 euro, con valore catastale di 63.140,39 euro.

Ipotizziamo per completezza un secondo caso dove il prezzo di acquisto sia di 140.000 euro, con valore catastale di 50.941,28 euro.

Per il solo contratto definitivo di vendita, l'onorario notarile ammonterà indicativamente attorno ai 2.000 euro.

Il compenso complessivo per il preliminare e successivo atto di vendita sarà all'incirca di 2.600 euro, di cui 1.200 euro da versare alla firma del preliminare e 1.400 euro al momento dell'acquisto.

Anche in questo caso quindi, con un costo aggiuntivo di circa 600 euro si ottiene una tutela piena ed effettiva.

Va ricordato inoltre che, se si tratta di compravendita tra privati con il sistema del prezzo valore, l'onorario sarà ridotto del 30%.

Acquisto casa in sicurezza - La diffusione del compromesso trascritto

Oggi il preliminare trascritto è sempre più diffuso. Un tempo i preliminari di vendita scritti dalle parti, che riportavano il prezzo reale della vendita, rimanevano chiusi in un cassetto;  davanti al notaio le parti dichiaravano contro la legge un prezzo diverso, più basso, per pagare meno tasse poiché la vendita, fino a qualche tempo fa, era tassata sul prezzo.

Dal 1° gennaio 2006, su richiesta delle parti e per le vendite di abitazioni a privati, soggette a imposta di registro, la tassazione viene fatta sul valore fiscale della casa, ricavato dalla rendita catastale. È il principio del prezzo-valore. Pertanto oggi il preliminare, anche quello trascritto e firmato davanti al notaio, riporta il prezzo reale, quello della vendita, senza che l'acquirente paghi di più.

Acquisto casa in sicurezza - Il contenuto del compromesso

Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l'altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell'esecuzione in forma specifica prevista dall'articolo 2932 del codice civile.

La sentenza del Tribunale rende quel preliminare "definitivo": la proprietà passa all'acquirente e il prezzo deve essere pagato.

Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.

Anche per questo motivo, il contratto preliminare dovrà contenere tutte le clausole di un contratto di vendita, completo ed efficace.

Gli aspetti da considerare sono tanti. Proviamo ad elencare i più importanti.

Acquisto casa in sicurezza - Gli elementi principali della vendita

Il preliminare dovrà senz'altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto.

È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità (3). Si consiglia inoltre di procedere all'identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare.La verifica della proprietà e dell'inesistenza di vincoli La prima e più importante verifica da fare - allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l'atto di compravendita - è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.

Acquisto casa in sicurezza - Le verifiche da effettuare

Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell'acquirente).

La regolarità edilizia

È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa:  se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.

I rapporti condominiali

Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell'assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

Le altre verifiche

Già al momento della predisposizione del preliminare deve essere verificata la sussistenza di tutte le altre condizioni per un valido, efficace, compiuto e sicuro trasferimento di proprietà di un immobile.

Proviamo a elencare le ulteriori verifiche, senza pretesa di completezza:

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.

Ovviamente al fine di poter procedere alla trascrizione del preliminare, il contratto dovrà risultare necessariamente da atto pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente (5).



Acquisto casa in sicurezza - La tutela in caso di inadempimento

Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l'ordinamento riconosce alla parte "non inadempiente" specifici strumenti di "reazione" per la tutela dei propri diritti:

Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte "non inadempiente" laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l'esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell'immobile promesso in vendita dall'impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto;  ovvero al caso della vendita a terzi dell'immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.

Inoltre se il preliminare è trascritto, l'acquirente ha un privilegio sull'immobile (ossia una garanzia particolare simile all'ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

Acquisto casa in sicurezza - La caparra e l’acconto

Di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serietà della propria proposta, una somma di denaro quale caparra confirmatoria.

Si è già detto della funzione che può svolgere la caparra in caso di inadempimento di una delle parti (qualora non si ricorra alla esecuzione in forma specifica o alla risoluzione del contratto).

Quando si perfeziona la vendita, invece, la caparra viene scalata dal prezzo finale.

Oltre al pagamento della caparra può essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo. Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate.

È di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoriao da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni  non trasferibili o bonifici bancari.

Infine la legge dispone che all'atto della vendita le parti dichiarino le modalità di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi.

È opportuno inserire già nel preliminare l'indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.

In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sarà tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.

Acquisto casa in sicurezza - Le scadenze

Al momento del preliminare è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l'altra non è d'accordo.

Dopo tale data sia l'acquirente sia il venditore possono invitare l'altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.

Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte "non inadempiente" potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra (se prevista, come già precisato nel paragrafo "La tutela in caso di inadempimento").

Infine bisognerà indicare tempi e modalità di consegna della casa (ad esempio, con riguardo alle modalità, se nella vendita sono compresi anche gli arredi, se la cantina o il solaio vanno svuotati, etc.), accordandosi per un eventuale sopralluogo da farsi prima della vendita.

Talvolta accade che la parte acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrà magari essere un figlio o un parente ovvero una società che deve ancora essere costituita.

Sarà quindi opportuno che nel preliminare venga prevista una apposita clausola al fine di permettere che la vendita sia firmata da altre persone.

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 numero 122 prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire:

Tali obblighi trovano applicazione solo se ricorrono i seguenti presupposti:

La garanzia fideiussoria

Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione,  la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall'acquirente.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/ promittente venditore incorra in una "situazione di crisi" ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Come sopra già ricordato la consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un "immobile da costruire" ossia un immobile che si trovi in uno stadio di "costruzione" che si colloca tra i seguenti due momenti:

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:

Particolare attenzione deve essere posta nel caso di proposta di acquisto di un immobile da costruire.

In questo caso poiché l'eventuale accettazione del promittente venditore dovrà corrispondere alla proposta del promissario acquirente, e poiché il contratto preliminare, al momento della sua conclusione, dovrà contenere tutti gli elementi di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 122/2005, la proposta dovrebbe già contenere tutta una serie di elementi (caratteristiche del bene, eventuali convenzioni urbanistiche, eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, etc.) che peraltro non sono nella disponibilità del promissario acquirente, ma bensì del promittente venditore.

L'argomento "trasferimento di immobile da costruire", per le molteplici problematiche sorte nella pratica, merita una trattazione più ampia e articolata che non può esaurirsi in questo contesto, e sarà oggetto di una successiva specifica Guida.

Acquisto casa in sicurezza - La registrazione del compromesso

La registrazione consiste nella presentazione del preliminare all'Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte.

È obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare cioè dalla sua firma o comunque da quando l'acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.

Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro trenta giorni.

Le principali imposte da pagare sono l'imposta di registro in misura fissa (oggi pari a 168 euro) e l'imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra. In presenza di acconti prezzo, se la vendita è soggetta a imposta di registro, sarà dovuta anche l'imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto.

L'imposta pagata in relazione alla caparra o a eventuali acconti potrà essere dedotta dall'imposta di registro dovuta per la vendita se questa non è soggetta ad IVA.

Acquisto casa in sicurezza - Tra il preliminare e la vendita

Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla massima  collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto.

Il giorno della vendita, prima della firma, è opportuno inoltre che l'acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, verifichi se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.

Per agevolare le parti si indica di seguito, senza pretesa di completezza, la lista dei documenti e degli adempimenti più importanti.

Acquisto casa in sicurezza - Gli obblighi del venditore

Il venditore dovrà fornire documentazione afferente il proprio atto notarile di acquisto, i provvedimenti edilizi di cui è stato oggetto l'immobile, il certificato di agibilità, la planimetria catastale e il certificato anagrafico di stato civile.

Dovrà quindi comunicare:

Se l'immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:

Dovrà quindi comunicare:

Dovrà inoltre far predisporre all'amministratore di condominio una comunicazione dalla quale risulti:

Dovrà anche farsi consegnare dall'amministratore di condominio copia del provvedimento di agibilità.  All'atto di vendita infine dovrà portare:

Gli obblighi del compratore

Il compratore a sua volta dovrà:

All'atto di vendita il compratore dovrà fornire:

Acquisto casa in sicurezza - Cosa succede se il venditore fallisce prima del rogito definitivo

In caso di fallimento tutto dipende dalle decisioni che vorrà adottare il curatore fallimentare: se il curatore deciderà di dare esecuzione al contratto, l'acquirente otterrà la proprietà del bene e dovrà pagare quanto dovuto a saldo prezzo; se, invece, il curatore deciderà di non dare esecuzione al contratto, l'acquirente avrà soltanto il diritto di ottenere il rimborso delle somme anticipate (sempre che tra i beni rimasti al fallito vi siano le risorse sufficienti).

Solo nel caso di immobile da costruire l'acquirente - al quale, a suo tempo, il costruttore ha consegnato la prescritta fideiussione - può, "anticipando" la decisione del curatore, "imporre" la sua scelta, per ottenere il rimborso garantito dalla polizza fideiussoria, rinunciando invece all'esecuzione del contratto e quindi all'acquisto del bene.

Se il contratto o il preliminare di vendita di una casa di abitazione è trascritto (per la trascrizione nei Pubblici Registri è necessario l'atto notarile) ed è concluso a giusto prezzo, il contratto stesso non può essere revocato se l'immobile è destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Anche per questi motivi è preferibile, a tutela dell'acquirente, la trascrizione del preliminare.

Negli altri casi il preliminare può essere revocato se il fallimento avviene entro un anno dalla firma e se il valore della casa sorpassa di oltre un quarto il prezzo. La parte può evitare la revocatoria se prova di non aver conosciuto lo stato di insolvenza del venditore.

Se il fallimento avviene entro sei mesi dalla firma, la revoca può comunque avvenire a prescindere dal valore e dal prezzo pagato, purché il curatore del fallimento provi che la parte conosceva lo stato di insolvenza del fallito. In caso di revocatoria il promissario acquirente dovrà quindi chiedere, secondo la procedura fallimentare, la restituzione delle somme versate al promittente venditore.

Acquisto casa in sicurezza - il glossario

Caparra

E' necessario operare una distinzione fra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, dal momento che, nel contratto preliminare di vendita di un immobile, esse svolgono funzioni molto diverse.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serietà dell'impegno assunto.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è la somma versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare e funge da corrispettivo per il caso di esercizio del diritto di recesso.

Catasto

Il Catasto è il registro tenuto dall'Agenzia del Territorio nel quale sono elencati tutti i beni immobili presenti in Italia, classificati per Comune con i dati catastali quali i numeri del foglio, della particella (o mappale) ed il subalterno, oltre agli altri dati necessari per calcolare la rendita catastale. La rendita catastale è un valore espresso in euro che costituisce la base per calcolare le imposte sugli immobili. Il catasto ha una funzione fiscale. Anche se riporta i nomi dei proprietari degli immobili, non dimostra chi è proprietario. Per verificare se qualcuno è davvero proprietario di un immobile bisogna consultare i Registri Immobiliari.

Mediatore

Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Penale

La penale consiste nella prestazione (normalmente il versamento di una somma di denaro) cui è tenuta una delle parti del contratto in caso di suo inadempimento o di ritardo nell'adempimento.

La penale ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa (a meno che le parti non abbiano convenuto anche la risarcibilità del danno ulteriore).

Promittente venditore

Si definisce promittente venditore chi ha firmato un preliminare di compravendita per vendere un immobile.

Promissario acquirente

Si definisce promissario acquirente chi ha firmato un preliminare di compravendita per acquistare un immobile.

Registri Immobiliari

I Registri Immobiliari sono i libri nei quali si trovano tutti i contratti di vendita, donazione, permuta e simili, che trasferiscono la proprietà - o altri diritti - di beni immobili nonché le ipoteche, i sequestri, i pignoramenti, etc. I Registri Immobiliari possono essere liberamente consultabili all'Agenzia del Territorio dove si trova l'immobile o anche sul sito internet www.agenziadelterritorio.it.

Rogito definitivo

È l'atto di compravendita che segue il preliminare e con il quale la parte promittente venditrice trasferisce alla parte promissaria acquirente la proprietà dell'immobile, il tutto in esecuzione degli impegni reciprocamente assunti col preliminare suddetto.

Acquisto casa in sicurezza - Riferimenti normativi

1 Articolo 2645 bis del codice civile
2 Articolo 2775 bis del codice civile
3 Ai sensi degli articoli 1346 e 1418 del codice civile
4 decreto legislativo numero 122/2005
5 Articolo 2657 del codice civile
6 Il giudice, peraltro, non può emettere la sentenza se la parte richiedente non ha, a sua volta, eseguito la propria prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che detta prestazione non sia ancora esigibile
7 Articolo 2932 del codice civile; in relazione a quanto previsto in tale norma si consiglia di non accettare clausole che escludano il ricorso all'esecuzione in forma specifica
8 Articolo 6 del decreto legislativo numero 122/2005
9 Decreto Bersani (decreto legge numero 7/2007)

Acquisto casa in sicurezza - Credits

La guida è stata realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato con la collaborazione di Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori,  Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori

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25 aprile 2009 · Piero Ciottoli

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Stai leggendo Acquistare casa in sicurezza – Guida al compromesso Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 25 aprile 2009 Ultima modifica effettuata il giorno 21 settembre 2017 Classificato nella categoria preliminare di compravendita della casa e perfezionamento dell'acquisto Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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  • Rosaria Proietti 28 aprile 2012 at 12:04

    Il preliminare di compravendita, se ben predisposto, “non solo obbliga entrambi i protagonisti della compravendita, ma al tempo stesso li tutela. Inoltre, il preliminare attraverso la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari da parte del notaio offre una ulteriore garanzia: ad esempio, l’acquirente sara’ tutelato addirittura in caso di fallimento del venditore”.

  • Anonimo 29 novembre 2010 at 00:58

    Tempo fa mi sono rivolta presso un’agenzia per un immobile, il prezzo era troppo caro e ho lasciato perdere. Dopo alcuni mesi ho trovato l’annuncio su internet ma l’immobile stesso era in vendita dal proprietario privatamente a prezzo inferiore. ora non vorrei acquistarlo privatamente senza tutela dall’agenzia, ma dopo l’atto notarile l’agenzia puù avvalersi per la provvigione. E’ POSSIBILE Gradirei una risposta – grazie marta
    Non sono sicura se il venditore ha dato disdetta all’agenzia
    quali accertamenti devo fare – grazie

  • mauro 22 gennaio 2010 at 00:51

    i primi di giugno ho fatto una proposta per l’acquisto di immobile, è stata accettata ma nessuno mi ha detto che erano previste, anche se non ancora deliberate, spese per la sostituzione della caldaia condominiale.
    15 giorni dopo l’accettazione della proposta ci troviamo dal notaio per il compromesso e il venditore mi fa presente che ci sono in definizione queste spese e che a breve si terrà l’assemblea condominiale.
    Un mese dopo ci troviamo ancora dal notaio per la stipula del rogito e su questo viene chiaramente indicato che le spese straordinarie fino alla data odierna sono a carico del venditore (29 di luglio).
    Da notare che l’assemblea che delibera le spese straordinarie si è tenuta il 22 di luglio.
    Io non ho più il compromesso e il notaio sostiene di non averlo neanche lui, almeno la copia firmata dalle parti,ma mi ha inviato via mail una copia non firmata in cui si asserisce che le spese straordinarie dal giorno del compromesso sono a carico di chi acquista.
    Chieste spiegazioni il notaio mi ha specificato che si è trattato di un refuso di stampa e che le spese sono a mio carico perchè indicato nel preliminare.
    Ma è veramente cosi?
    E’ vero che il preliminare è un contratto a tutti gli effetti, ma anche il rogito lo è e soprattutto non posso far valere il fatto che queste spese straordinarie mi sono state taciute all’atto dell’accettazione della proposta? Se non erro anche questo è un contratto?

    • cocco bill 22 gennaio 2010 at 11:52

      Mauro, ha ragione il notaio.

  • ennio alessandro rossi 22 dicembre 2009 at 13:06

    Compravendita Immobiliare ‘sulla carta’ Truffe, Imbrogli, Rischi, Mancata trasparenza

    Garanzie per l’ acquirente di immobili “sulla carta” ex Dlgs. 122/2005. Una norma disattesa da riproporre per l’assoluta rilevanza economica favorevole alla parte contraente più debole

    In questo particolare periodo l’aggravamento delle capacità patrimoniali delle imprese di costruzione impone di rievocare la normativa vigente posta a tutela del compratore. Ci riferiamo al possibile rischio e alle rovinose conseguenze derivanti dal Fallimento (e dalle altre procedure concorsuali) cui potrebbe incappare il costruttore-venditore, rischio cui il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 pubblicato in G.U. del 6 luglio 2005 e, in vigore dal 21 luglio 2005 ha cercato di arginare. Purtroppo l’applicazione della norma viene pretesa solo dal 17% dagli aventi diritto.

    21/12/09 – Chi boicotta la legge? Un gran numero di imprese edili e cooperative la disapplicano in modo sistematico, in particolare in alcune aree della penisola, ove la violazione delle norme è pressoché integrale. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che le banche per conto delle imprese costruttrici rilasciano garanzia se l’impresa-cliente è passibile di rivalsa essendo patrimonialmente solida, cosa che spesso non è ; e allora si preferisce trasferire i rischi dell’insolvenza sulla parte più debole, ossia al consumatore, cosa evidente-mente ingiusta .

    Eppure è una legge coerente con le altre legislazioni europee, che afferma principi di civiltà: se un appunto và fatto è che andrebbe rafforzato il sistema sanzionatorio e promossa una campagna capillare di informazione

    Come detto il compito di tutelare gli acquirenti di immobili (specialmente abitativi) dal rischio di perdere tutti o parte dei soldi impiegati nell’ investimento è stata avvertita dal legislatore con la norma in oggetto per far fronte alle rovinose conseguenze dovute al dissesto dell’impresa costruttrice.

    IL PROBLEMA: IL FALLIMENTO DEL VENDITORE

    La soluzione preferita quando si acquista una casa è comperare “sulla carta” ossia sulla base di un progetto di imminente attuazione costruttiva : ciò consente di discutere, personalizzare, e contrattare per tempo per es. la distribuzione dei vani, accessori e materiali. In tal ipotesi aggiungasi che l’ impresa costruttrice è maggiormente disponibile ad effettuare prezzi di favore visto che così facendo incassa immediatamente denaro fresco dall’acquirente utile a finanziare la costruzione riducendosi la residua parte del fabbisogno da richiedere alla banca. L’ Istituto di credito versa all’impresa una prima tranche contro l’immediata iscrizione di una ipoteca volontaria sul terreno ed nel prosieguo eroga altre somme sulla base di computi corrispondenti ai c.d. S.A.L. ( stati avanzamento lavori);
    Altro vantaggio per l’acquirente è rappresentato dalla fissazione di un prezzo definito da pagare poco alla volta, mano a mano che i lavori procedono. Finché l’immobile non viene ultimato, non può essere intestato all’acquirente, che nel frattempo sostiene continui e rilevanti esborsi di denaro sotto forma di caparra ed acconti.
    Se l’impresa costruttrice fallisce prima di terminare i lavori, o addirittura ultimato l’immobile ma prima di aver effettuato il rogito, normalmente il promissario acquirente rischia di perdere quanto già erogato all’impresa costruttrice vittima del dissesto. Dispone l’art. 72 della Legge Fallimentare che, in caso di fallimento del venditore, il curatore ha la facoltà di recedere dal contratto preliminare o darvi esecuzione nel successivo rogito notarile di compravendita. Normalmente nell’ interesse del fallimento il Giudice Delegato previo indicazione del comitato dei creditori ( tramite il curatore che ne è il braccio esecutivo) preferisce sciogliere il preliminare ; così facendo, le somme versate dal promissorio acquirente diventano (per il fallimento) debiti chirografari della procedura e vengono pagati in coda. Le fasi successive prevedono che la casa verrà venduta all’asta ; il ricavato andrà ad incrementare la “massa liquida fallimentare”. A questo punto il promissario acquirente, si ritroverà ad aver perduto l’immobile e degradato per quanto complessivamente versato a rango di “creditore chirografario “. Il fallimento a fine procedura pagherà per primi i “creditori ipotecari” (Banca ); poi quelli “privilegiati” (Stato, Fisco, Istituti Previdenziali, Dipendenti, Professionisti, Artigiani etc) e se resta qualcosa lo distribuirà in proporzione ai creditori chirografari, fra cui il nostro promissario. L’esperienza insegna che nel migliore dei casi riscuoterà (senza interessi) non più del 10-20% di quanto sborsato. Più frequentemente neppure si riesce a soddisfare tutti i creditori privilegiati. In sostanza il fallimento del venditore equivale a perdere l’immobile e le somme versate per il suo acquisto, spesso risparmi di tutta la famiglia. Per porre rimedio a queste situazioni è stato promulgato il D.L.vo 122/2005 che prevede una serie di tutele :
    1)-Il rilascio all’atto del versamento di acconti di una garanzia fideiussoria;
    2)-Il rilascio all’atto del rogito di una polizza a indennizzo di gravi vizi e difetti che si dovessero manifestare nei dieci anni successivi la vendita;
    3)-Il contenuto minimo del contratto preliminare;
    4)-Il diritto al frazionamento
    5)-Il diritto di prelazione se il venditore.-costruttore fallisse prima del rogito
    6)-La limitazione dell’azione revocatoria, qualora il costruttore fallisse dopo il rogito (ex art.67, lettera c) ;

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    Approfondimento
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    1–LA FIDEIUSSIONE

    La legge menzionata stabilisce che chiunque stipula un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire, deve rilasciare , a pena di nullità del contratto medesimo una “fideiussione” in modo da garantire, in caso di fallimento (o altra procedura concorsuale) avvenuto prima del rogito, gli acconti già versati. La fideiussione da esigere deve essere a “ prima richiesta” ossia pagabile entro trenta giorni dalla richiesta (si consiglia pretendere come fideiussore una primaria banca o assicurazione). La clausola “ a prima richiesta” evita che il fideiussore chiamato a pagare accampi scuse di vario genere per dilazionare o contrattare al ribasso il rimborso. L’ istituto che la presta deve pagare senza sindacare. Ovviamente se il promissario escutesse la fideiussione senza motivo verrebbe poi chiamato a rispondere e rimborsare i danni in sede giudiziaria conseguenti il suo immotivato comportamento.

    2–LA GARANZIA PER I VIZI DELL’IMMOBILE

    Il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente all’atto del rogito, una polizza assicurativa di durata decennale a tutela dell’ ipotesi di rovina totale o parziale e di gravi difetti costruttivi venuti alla luce dopo il rogito (infiltrazioni , muffe, cedimenti strutturali, etc.)
    Il legislatore ha voluto rafforzare quanto già prevede il C.C. all’art. 1669 (garanzia decennale per il rischio di rovina totale o parziale dell’edificio) per ovviare al comportamento elusivo di molti soggetti truffaldini che costituivano ( e purtroppo l’andazzo continua tuttora ) una S.R.L o una S.p.a finalizzata ad un unico intervento edilizio; terminata la costruzione, venduti tutti gli immobili costruiti, la società veniva prima messa in liquidazione, poi cessata e cancellata dal registro delle imprese; in queste condizioni, in caso di rovina o gravi vizi verificatisi nel decennio post-rogito, riuscire ad ottenere il risarcimento del danno risultava al compratore praticamente impossibile. Con il dlgs 102/2005, in luogo del venditore ad indennizzare il sinistro, verrà chiamata a rispondere la banca o l’assicurazione che ha prestato la garanzia;
    L’istituto che presta garanzia decennale per vizi deve possedere connotati di serietà , requisiti propri di una primaria banca o assicurazione operante sul territorio nazionale. Occorre ponderare attentamente sia chi la presta sia il contenuto della polizza e verificare che le tutele non si limitino alla struttura muraria, ma si estendano all’ impianto elettrico ed idraulico, ad infissi, caldaie, sanitari, cancelli etc.. Il consiglio è quello di negoziare il contenuto prima di firmare il preliminare; diversamente si rischia di ritrovarsi con una polizza minimale che il costruttore avrà la furbizia di produrre solo a rogito: in quella sede crea imbarazzo accendere discussioni e così si finisce di subire moduli pre-confezionati .

    3–IL CONTENUTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE

    La legge prevede obbligatoriamente la esatta identificazione del costruttore-venditore, dell’ acquirente, la ditta esecutrice dei lavori , i tempi massimi di esecuzione e le penalità per ritardata consegna, il prezzo da corrispondere, le modalità di pagamento, gli estremi della fideiussione, l’eventuale esistenza di servitù, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo, gli estremi del permesso di costruire; prevede inoltre l’ allegazione di una copia dell’estratto di mappa, di una piantina planimetrica in scala dell’ unità immobiliare finita e delle pertinenze, di un capitolato delle opere (identifica le caratteristiche costruttive) ,di elaborati di progetto e quant’altro concordato.
    Vista l’instabilità economica del momento pare consigliabile negoziare anche una clausola che non consenta (legittimamente) la revisione del prezzo scritto nel preliminare. Al riguardo l’art 1467, 1.mo comma del codice civile conferisce al costruttore il diritto di aggiornare il corrispettivo pattuito se, dopo il preliminare, i prezzi delle materie prime subissero forti aumenti attribuibili ad eventi straordinari non prevedibili (es: una guerra, uno sciopero selvaggio, turbolenze monetarie che abbiano influito sul raddoppiamento del prezzo del ferro.). Senza questa clausola , il promissario acquirente dovrà legittimamente aderire alla revisione del prezzo o alternativamente recedere dal contratto , cosa alquanto sconveniente per es. se a monte ci si fosse già impegnati a vendere e consegnare la casa “ vecchia” o già ordinato l’arredamento.

    4–FRAZIONAMENTO DEI MUTUI

    Le imprese costruttrici, al momento di realizzare un intervento edilizio composto da più unità immobiliari, si fanno finanziare dalle banche ricorrendo ad un mutuo ; la banca a garanzia del proprio credito iscrive una ipoteca sul terreno e sulle costruzioni in maniera indistinta. Se la nuova legge non intervenisse alla banca converrebbe lasciare le cose immutate. La norma in questione stabilisce il diritto, per ogni acquirente, di “ sganciare” la quota dl debito riferibile alla sua unità immobiliare previo l’attuazione del “frazionamento”. La legge obbliga la banca ad aderire ed impone al notaio di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita se non si è anteriormente proceduto a detto frazionamento. In tal modo la garanzia ipotecaria graverà solo sulla quota parte direttamente riferibile all’ unità acquistata . Il debito residuo e pro-quota del mutuo potrà essere estinto a rogito e cancellata l’ipoteca ad esso riferibile, salvo che l’acquirente non ritenga più conveniente accollarselo o sostituirlo con altro stipulato con la banca preferita.

    5—FALLIMENTO PRIMA DEL ROGITO -ULTERIORE TUTELA DELLA PRIMA CASA

    Malgrado tutte le cautele di cui a punti precedenti potrebbe verificarsi il caso in cui l’acquirente “prima casa” si ritrovi a confrontarsi con un’impresa che fallisca prima del rogito. Per esempio potrebbe accadere che l’impresa ha costruito bene ma non riesce a vendere gli appartamenti e pertanto non riesca a pagare i fornitori e dipendenti . Risultando insolvente si espone al rischio di fallimento Se è vero che l’aspirante acquirente è “coperto” con la fideiussione, è pur vero che l’immobile andrà venduto all’asta con tutti i disagi conseguenti : dover ricercare una nuova casa, perdere acconti per la cucina, e altri mobili ordinati su misura ecc. rappresenta un fastidio non da poco . Per questo motivo la legge attribuisce alla parte debole (l’ aspirante acquirente) , in alternativa all’escussione della fideiussione , un diritto di prelazione sull’ immobile che così potrà essere acquistato all’asta al prezzo di aggiudicazione, tenuto conto di quanto già versato ( la legge comunque non consente speculazioni in quanto bisogna aderire al prezzo minimo pattuito nel preliminare )

    6–FALLIMENTO DOPO IL ROGITO :LIMITAZIONI DELL’AZIONE REVOCATORIA IMMOBILIARE

    Eseguita la compravendita (esempio il 31-01-2010) , il compratore non sarebbe ancora fuori pericolo ed immune da rischi, se il legislatore non avesse provveduto a modificare l’art. 67 della legge fallimentare laddove incide sulla revocabilità di tutti gli atti compiuti nei 365 gg prima del fallimento dell’insolvente. Costui,nell’esemplificazione, dopo il 31 gennaio 2010, consapevole che fra qualche mese non sarà in grado di pagare i propri debiti aziendali, temendo l’ imminente fallimento che congela ogni azione, potrebbe vendere le case ad un prezzo “ non giusto” (ossia sensibilmente inferiore ai valori di mercato) al fine di incassare velocemente il denaro da depositare su un c/c cifrato in un Paradiso Fiscale. Nell’esempio se il fallimento fosse decretato in data 31-12-2010 tutte le vendite effettuate dal 1-1-2010 a quella data passeranno al vaglio del Curatore Fallimentare che tenterà di invalidare quelle “sospette” con l’intento ultimo di immettere gli immobili nella procedura fallimentare per poi rivenderli all’asta, incrementare la massa liquida e ridistribuirla nel rispetto della violata “ par conditio creditorum ”
    L’ art. 67 della legge sul fallimento modificata ( Regio Decreto 16/03/1942, n. 267) dispone che non sono soggette all’azione revocatoria le vendite effettuate “al giusto prezzo” . La norma è imperativa se l’oggetto attiene ad unità immobiliare destinata ad abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado. Per “giusto prezzo”, vale la pena di rimarcare l’attenzione , deve intendersi il valore reale, congruo, effettivo di mercato vigente alla data del preliminare e non alla data del fallimento; Questa tutela dovrebbe convincere l’acquirente a NON aderire a possibili proposte di sottofatturazione allettate da uno sconto e dal risparmio dell’ Iva, pena la perdita di questa rilevantissima tutela. In sintesi se l’atto di compravendita non venisse rogitato al “giusto prezzo” la tutela dell’art.67 verrebbe meno esponendosi al rischio di perdere casa e denaro.

  • ennio alessandro rossi 22 dicembre 2009 at 12:17

    I rischi della compravendite immobiliari.Il condomino-terzo insolvente

    Il compratore attento che acquista una unità in condominio non dovrebbe limitarsi ad accertare la solidità patrimoniale e l’avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, ma dovrebbe estendere la sua osservazione anche alla condizioni economiche degli altri condomini dello stesso condominio, in particolare alle proprietà intestate ad imprenditori o società commerciali che versino in stato di decozione patrimoniale e come tali a rischio di fallimento o altra procedura concorsuale

    Il compratore, (dopo l’esecuzione del rogito) potrebbe trovarsi a pagare quota parte di spese condominali che avrebbero dovuto far carico ad un condomino-terzo che navigando in cattive acque abbia omesso e congeli il pagamento delle rate condominiali pregresse e future. Nella convinzione che questi sia estraneo alla compravendita , il compratore in linea generale si astiene dall’ effettuare indagini patrimoniali a questi mirate.

    Prima di sottoscrivere alcunché è invece consigliabile che l’aspirante acquirente si faccia rilasciare dall’aspirante venditore/condomino una lettera indirizzata all’Amministratore Condominiale che lo autorizzi a rilasciare informazioni, fotocopie di verbali, bilanci preventivi e consuntivi. Senza questa delega, quest’ultimo opporrebbe un sicuro diniego motivato dalle limitazioni imposte dalla c.d. legge sulla privacy.

    Il coinvolgimento sfavorevole a carico della proprietà che si intende qui tutelare, si verifica nel caso di fallimento (o per altre procedure concorsuali) del condomino-imprenditore terzo, estraneo alla compravendita ; infatti a causa del suo eventuale fallimento , l’A.C. troverà obbligato per un periodo indefinito a chiedere agli altri condomini il versamento pro-quota millesimale di un importo pari ai contributi non versati dall’insolvente , ma pur necessari a pagare e garantire i servizi comuni indispensabili e non divisibili . Contestualmente il condominio tramite L’ A.C. dovrà insinuarsi nel passivo fallimentare come “creditore chirografario”. Se la massa fallimentare a fine procedura risulterà sufficiente (prima vanno pagati i creditori ipotecari e privilegiati quali banche, dipendenti, istituti previdenziali, fisco, professionisti, artigiani etc.) a rimborsare i debiti del fallito verso il condominio , le eventuali somme incassate dopo svariati anni , verranno ridistribuite ai Condomini proporzionalmente. Diversamente si incasserà poco o nulla.

    Quali cautele si possono adottare per prevenire una situazione così spiacevole ? Principalmente due. In prima istanza si consiglia di chiedere lumi all’ A.C. e contestualmente procedere ad una attenta analisi dei Bilanci Condominiali Preventivi e Consuntivi: immediatamente balzerà all’occhio l’entità dell’arretrato imputabile a quel condomino moroso. In seconda battuta tramite il nominativo della ditta si potranno recuperare informazioni da pubblici registri atte a stabilire l’effettivo stato patrimoniale (Visura camerale, Bilanci civilistici, Ufficio protesti, Libro delle esecuzioni immobiliari, Conservatoria Registri Immobiliari etc.).

    Gli stessi rischi si corrono se il condomino-terzo è un privato non fallibile ma in difficoltà aggravate dall’ esistenza di mutuo ipotecario . La perdita del lavoro, un altro grave imprevisto possono determinare l’impossibilità di far fronte alle spese condominiali ed indurre gli altri condomini ad anticiparle sistematicamente con il rischio di non essere rimborsati. In questo caso (esclusa la possibilità di ottenere visure camerali ed bilanci civilistici che solo riguardano gli imprenditori ) per prevenire il rischio vale adottare le cautele elencate al precedente paragrafo e contestualmente fare pressione sull’amministratore condominiale perché non indugi ad attivare tempestivamente un’ azione di recupero del credito tramite decreto ingiuntivo.

  • deborah 16 novembre 2009 at 19:06

    salve, noi abbiamo gia una casa di propreità, ma la famiglia si è ingrandita quidi è diventata piccola. Tramite agenzia abbiamo messo in vendita questa e fra 5 giorni faremo il compromesso per un’alta casa. Posso obbligare l’agenzia ad aspettare a fare il compromesso fino a che non mi vende la prima casa, e poi se fossi obligata a fare il compromesso come posso tutelarmi per non ricevere fregature? e sopratutto facendoil compromesso è come se io avessi già due case?

    • c0cc0bill 16 novembre 2009 at 21:20

      Le faccio un bel regalo, signora Deborah.

      Questa guida completa al compromesso per l’acquisto della casa, proprio quello che fa per lei.

      Il compromesso va fatto signora, altrimenti rischia di prendere qualche fregatura. Costa qualcosa, ma le assicuro che ne vale la pena.

      Può fissare dei tempi lunghi per acquistare, in modo da riuscire nel frattempo a vendere. E, comunque anche per l’acquisto della sua attuale casa il compratore accorto le chiederà la stipula del compromesso (indicato anche con il termine di contratto preliminare).

  • serena 5 ottobre 2009 at 13:19

    buongiorno io devo acquistare una casa valutata 240.000 euro dai venditori, dalle carte però risulta che acune parti non sono condonate e sono state lo stesso inserite nel contartto….ad esempio 35.000 euro di box ctuti illegalmente, un garage adibto abitazione e inserito nella meratura dela casa. la mia offerta risulta ovviamente piu bssa di qunto richioesto dai vendtori. posso pretendere che la casa venga valutata solo per cio che rispetta la legge? o in qualche modo danneggiare i venditori/truffatori?

    • c0cc0bill 5 ottobre 2009 at 14:55

      Lei già conosce il suo problema.

      Lei sola può valutare se il prezzo offertole sia conveniente al punto da poter poi affrontare i problemi che dovessero eventualmente derivare dalla presenza di parti dell’immobile costruite in difformità …

  • maurizio ingrassia 17 settembre 2009 at 16:05

    Prima di sposarmi ho acquistato casa con i benefici della prima casa (non ho mutuo).

    Poi mi sono sposato e sono in regime di separazione di beni.

    Mia moglie adesso puo’ comperare casa come prima casa? Nel caso si’, il mutuo deve essere intestato solo a lei?

    • c0cc0bill 18 settembre 2009 at 06:28

      Si’, poiché siete in separazione dei beni non ci sono problemi per l’acquisto con le agevolazioni da parte di sua moglie di una prima casa.

      L’immobile sara’ esclusivamente di sua proprieta’.

      Per quanto riguarda il mutuo, se l’intestazione avviene solo per sua moglie potra’ detrarre il 100%. Altrimenti se lo cointesterete, avendo gia’ Lei usufruito delle detrazioni, non potra’ scaricare la sua quota.

      Va comunque detto che sua moglie non puo’ detrarre il mutuo se affitta l’appartamento e se non lo utilizza come abitazione principale.

  • antonella donati 20 maggio 2009 at 20:14

    Comprar casa, dai notai una guida per non sbagliare

    Un compromesso a prova di contenzioso. Un preliminare scritto in modo da garantire tutte le parti e prevenire l’insorgere di problemi e contenziosi futuri che comporterebbero un aggravio di costi. Questo l’obbiettivo della nuova Guida messa a punto dal Consiglio nazionale del Notariato in collaborazione con diverse associazioni dei consumatori.

    Abbiamo colto l’occasione della presentazione della Guida per fare il punto con il presidente del Consiglio nazionale del Notariato, Paolo Piccoli, anche alla luce dei molti quesiti posti dai nostri lettori sui problemi relativi all’acquisto della casa. Piccoli, oltre a garantire che il ricorso al notaio anche per la predisposizione del preliminare di fatto può essere a costo zero – a patto, ovviamente, di rivolgersi allo stesso notaio per il rogito – ci ha anche assicurato che è possibile avere un preventivo scritto per qualunque atto si intenda fare dal notaio. Basta chiedere.

    Le agenzie immobiliari di fatto hanno monopolizzato il mercato immobiliare in tutte le fasi, fornendo anche i moduli standard per il contratto preliminare e favorendo la stipula di questo atto senza il ricorso al notaio. Perché lei ritiene che l’acquirente non dovrebbe fare a meno del professionista in questa fase?

    “La fase iniziale delle trattative immobiliari è spesso carica di rischi. L’acquirente non conosce ancora la controparte e non è in grado di verificare se l’immobile appartiene effettivamente a chi si presenta come venditore, se ci sono ipoteche o altri oneri, se sono state rispettate le prescrizioni urbanistiche, se nella storia dell’immobile ci sono vicende che possono rendere l’acquisto non sicuro, magari a distanza di anni. Sono valutazioni per le quali occorrono competenze specialistiche, che non appartengono al comune cittadino e che spesso richiedono valutazioni giuridiche complesse. A ciò si aggiunge il fatto che, una volta sottoscritto, il contratto preliminare è vincolante per le parti”.

    Quali sono invece le garanzie aggiuntive che può offrire il notaio nella messa a punto del preliminare?

    “Il cittadino che si rivolge al notaio fin dalle prime fasi dell’acquisto immobiliare gode senza dubbio di un livello elevato di tutela. Se infatti chi intende acquistare un immobile chiede al notaio, prima ancora di firmare il preliminare, di effettuare le verifiche ed i controlli necessari, potrà effettuare i passaggi successivi con maggiore sicurezza. Inoltre, se il compromesso è stipulato con atto notarile, verrà anche trascritto nei registri immobiliari. In questo modo l’acquirente eviterà che il bene possa essere promesso in vendita a diverse persone e, più in generale, di versare caparre anche consistenti correndo il rischio che al rogito definitivo l’immobile sia gravato da ipoteche o altri pesi”.

    Uno dei motivi che rendono più difficile il ricorso al notaio in fase di compromesso è il costo dell’atto: cosa ci può dire in proposito, è possibile avere uno sconto sulla parcella se si va dallo stesso notaio per compromesso e rogito?

    “Se è lo stesso notaio che si occupa sia del preliminare, sia del rogito, il maggior costo per l’intervento notarile fin dalla fase del preliminare sarà molto modesto”.

    A fronte di tutti i controlli che deve fare, è vero che se il notaio sbaglia qualcosa nell’atto è responsabile e deve risarcire il cliente? E nel caso a chi ci si deve rivolgere?

    “Certamente. Il notaio risponde del proprio operato e se, nonostante la diligenza usata, il cliente subisce un danno per colpa del notaio, scatta l’obbligo d’indennizzo. I notai, da anni, sono obbligatoriamente assicurati contro i danni procurati alla clientela. In caso di problemi nel rapporto fra notaio e cliente, quest’ultimo può rivolgersi al Consiglio Notarile competente per territorio”.

    Passando invece ai mutui, i notai in che modo possono aiutare i clienti a scegliere? E il fatto che il governo abbia previsto solo un rimborso spese, a carico della banca, per le operazioni di rinegoziazione, non ha un po’ ridotto il vostro ruolo?

    “Il notaio è un soggetto indipendente da banche, finanziarie, mediatori creditizi. Inoltre stipula mutui con vari istituti di credito. Perciò, se consultato per tempo, è spesso in grado di fornire al cliente consigli e indicazioni che possono rivelarsi molto utili, soprattutto in relazione a clausole che possono rivelarsi dannose per il mutuatario.

    Per quanto riguarda le spese degli atti di surroga, il notaio, professionista e pubblico ufficiale, non userà certo un minor grado di diligenza solo per il fatto che la legge, per determinate categorie di atti, prevede compensi minori”.

    E ora le questioni ereditarie: considerando che è possibile far da sé il testamento, in quali casi, invece, è davvero indispensabile ricorrere al notaio?

    “L’esperienza insegna che, anche in materia ereditaria, il “fai da te” è molto pericoloso. Se infatti un testamento è redatto in modo impreciso, o con difetti formali che ne mettono in dubbio la validità, dopo che il testatore è deceduto non è più possibile porvi rimedio. Questo comporta, non di rado, estenuanti liti giudiziarie, che spesso si protraggono per decenni ed assorbono l’intero patrimonio ereditario in spese legali. Anche chi è in grado di redigere da solo il proprio testamento, attraverso un testo scritto di proprio pugno, farebbe bene a sottoporlo al notaio per una verifica del contenuto e della forma. In ogni caso chi non è in grado di scrivere dovrà fare testamento per atto notarile”.

    Infine, presidente, perché è così difficile riuscire a farsi dire prima quale sarà il costo della parcella?

    “Perché ogni atto notarile è diverso dagli altri ed un preventivo serio richiede la conoscenza della situazione attuale e pregressa, mentre il più delle volte il cliente vuole un preventivo totalmente “al buio”, come se la complessa garanzia che il notaio dà fosse equiparabile alla vendita di un bene replicabile in serie. Vi sono anche gli aspetti fiscali che possono modificare di molto il costo complessivo e che richiedono il più delle volte un appropriato colloquio con il cliente.

    Tuttavia da qualche anno i notai sono tenuti, in base al codice deontologico in vigore (cioè alle norme di autodisciplina alle quali ciascun notaio deve attenersi) a fornire per iscritto ai clienti che lo richiedono e forniscono la documentazione necessaria dei preventivi di spesa, nei quali devono essere evidenziati e tenuti ben distinti l’onorario, l’Iva e le imposte”.




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