Guida al decreto legge sul “tetto” del 4% ai mutui e sul tasso BCE

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Il decreto legge del 28 novembre 2008 prevede il contributo dello Stato al pagamento delle rate esclusivamente per i mutui a tasso variabile o misti finalizzati all”acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale (ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9), sottoscritti fino al 31 ottobre 2008.

Interessati anche i mutui rinegoziati in base all’accordo banche-governo, ma solo a partire dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio dovesse risultare a saldo zero, sulle rate da corrispondere nel corso del 2009. Nulla cambia, invece, per i mutui a tasso fisso né per i mutui sottoscritti per altre motivazioni.

Tetto del 4% agli interessi sui mutui prima casa a tasso variabile e misto

La soglia di attenzione per i tassi, ossia il livello al di sopra del quale scatterà l’intervento del governo, è a quota 4%, senza considerare spread, spese varie o altro tipo di maggiorazioni previste dal contratto.

In pratica per tutto il 2009 le banche dovranno calcolare l’importo delle rate dei mutui a tasso variabile con riferimento al tasso più alto tra il 4% netto, ossia senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione, e il tasso in vigore alla data si sottoscrizione del contratto. Quando il tasso della rata dovesse risultare più alto di quello di partenza superando il 4%, lo Stato interverrebbe per farsi carico del pagamento della parte di rata che supera la soglia.

Un esempio per tutti. Nel caso di Euribor di riferimento alla data di sottoscrizione del contratto pari al 3,55%, e spread allo 0,80%, a fronte di un tasso di mercato attestato al 3,75% il mutuatario pagherebbe la sua rata come sempre, anche se il tasso complessivo (Euribor più spread) risulta al 4,55%. Solo nel caso in cui l’Euribor dovesse schizzare al 4,25% e quindi la rata al 5,05%, il ministero dell’economia sarebbe chiamato ad intervenire e a versare alle banche lo 0,25% di differenza tra la rata calcolata sul 4% più spread (quindi al 4,80%) e rata di mercato senza spread.

Se però l’Euribor alla data di sottoscrizione del contratto fosse stato già di suo al 4,25% non ci sarebbe nessun intervento del governo, poiché chi ha sottoscritto un mutuo in queste condizioni già aveva accettato una rata più elevata. In questo caso si potrà però ovviamente contare sui ribassi di mercato, e già da ora, peraltro, la rata dovrebbe essere più bassa di quella iniziale, spread escluso, ovviamente.

A fare da regia a tutta l’operazione sarà l’Agenzia delle entrate, che dovrà mettere a punto le modalità tecniche per il pagamento della parte di rata a carico dei fondi pubblici. In ogni caso non ci sarà nessun onere a carico dei sottoscrittori dei mutui perché a curare tutta la partita sarà appunto l’Agenzia che farà direttamente da tramite con le banche per l’incasso dei soldi dovuti dallo Stato.

Nuovi mutui a tasso variabile BCE

Per quanto riguarda invece i nuovi mutui a tasso variabile, il decreto impone agli istituti di credito di assicurare ai clienti la possibilità di stipulare contratti indicizzato al tasso Bce. Le banche, inoltre, sono tenute ad assicurare la massima pubblicità e trasparenza dell’offerta e delle relative condizioni, lo spread in primo luogo, e a trasmettere alla Banca d’Italia segnalazioni statistiche periodiche sulle condizioni offerte e su numero e ammontare dei mutui stipulati. Ovviamente le banche saranno libere nel calcolare lo spread da applicare al tasso Bce, come pure di continuare ad offrire altri tassi di riferimento. Starà poi al cliente scegliere se e quanto vuol rischiare perché l’ancoraggio al tasso Bce ha l’indubbio vantaggio di garantire una maggiore stabilità nella rata, ma può anche diventare svantaggioso rispetto all’Euribor.

Quest’ultimo, infatti, permette di stare sul mercato giorno per giorno. Per chi lo sceglie per il lungo periodo sicuramente c’è lo stress di dover fare continuamente i conti con la volatilità della rata, in cambio, però della possibilità di approfittare dei ribassi. Con il tasso Bce, invece, la rata può restare bloccata anche per lunghissimi periodi, e anche quando i tassi di mercato scendono al di sotto tetto del tetto Bce, cosa peraltro già accaduta in passato. Insomma l’ancoraggio al tasso Bce è un po’ una via di mezzo tra tasso fisso e variabile, e la differenza la farà sicuramente lo spread: più è alto per il tasso Bce più è a rischio la convenienza. Neanche il tasso fisso del resto èesente da rischi, come sa bene chi ha sottoscritto mutui al 6% e paga quindi ora rate fuori mercato. Grazie alla surroga, però, non si è più obbligati a restare col tasso fisso per sempre e quindi anche in questo caso si può approfittare dei ribassi primissimi venturi.

Per porre una domanda sul tetto del 4% agli interessi dei mutui prima casa a tasso variabile e misto, sul riferimento BCE per i nuovi mutui a tasso variabile, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

3 Marzo 2009 · Piero Ciottoli



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Commenti e domande

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  • roby colao 5 Dicembre 2009 at 21:30

    Tetto al 4%, che fine ha fatto?

    A un anno dall’approvazione del decreto anticrisi la vicenda delle agevolazioni a favore dei mutui a tasso variabile non sembra proprio volersi concludere.

    C’è, è vero, chi ha già ricevuto il contributo (che vale per le rate versate nel 2009 dei finanziamenti per l’abitazione principale) ma, come dimostrano le numerose testimonianze inviate dai lettori, ci sono anche molte famiglie che ancora non sono riuscite a ottenere quanto spetta a termini di legge.

    Le problematiche segnalate con maggior frequenza dai lettori sono riferite, in particolare, al dibattuto caso dei mutui a tasso misto. Le possibili vie di uscita son prima fra tutte il ricorso al neonato Arbitro bancario finanziario (Abf), l’organismo indipendente chiamato a dirimere le controversie sorte fra banche e clienti.

  • Ciak! Prestiti e Mutui 26 Settembre 2009 at 11:17

    Anche qui.

    • c0cc0bill 26 Settembre 2009 at 12:48

      Qual è il commento?

  • matteo aldamonte 3 Settembre 2009 at 13:19

    Il tetto del 4% rappresenta una delle misure, inerente i mutui, che il Governo ha introdotto in quel di Novembre all’interno dell’ormai celeberrimo Decreto Anti – Crisi.

    Senza soffermarsi troppo su quanto riguarda la misura in sé stessa, della quale abbiamo parlato lo scorso 31 Agosto su Ciak! Prestiti&Mutui, diciamo che il tetto del 4% dovrebbe permettere ai titolari di un mutuo a tasso variabile, di ottenere un aiuto statale sulle rate mensili: “Infatti, la differenza tra il maggior tasso e la suddetta percentuale, va a carico dello Stato, che cerca così di andare incontro ai debitori in difficoltà”.

    Ma se gran parte dell’utenza sperava, in primavera, di usufruire di questa possibilità, in realtà sono pochissimi i mutuatari che hanno attualmente beneficiato del rimborso messo a disposizione dal Governo, nel decreto Anti – Crisi.

    Alla base di queste difficoltà, il ritardo degli istituti bancari nel mettersi alla pari con la regolamentazione. Ecco che, pertanto, sono diversi gli utenti che, inoltrata la documentazione necessaria, si sentono giungere risposte negative o vedono l’inesatta applicazione della legge, da parte delle banche.

    Le lamentele sono diverse, e inglobano direttamente anche un decreto che appare tutt’altro che chiaro. E poi, spazio anche ai dubbi sulla reale bontà del provvedimento.

    Già, perchè se gli analisti hanno previsto che l’abbassamento dell’Euribor possa durare ancora per alcuni mesi, avranno previsto anche che tale riduzione dell’indice che, in fin dei conti, determina l’importo delle rate mensili dei mutui a tasso variabile, si sarebbe verificata. Rendendo quindi vana, per un buon lasso di tempo, una misura come il tetto del 4%.

    Già, perchè c’è da chiedersi quando, effettivamente, il beneficio sarà corposo. Probabilmente – con la solita fortuna di questi casi – non prima di quando il prossimo Governo inizierà a lavorare per applicare qualche nuova legge.

  • piero manzoni 19 Giugno 2009 at 07:48

    E i mutui a tasso BCE?

    Sono nei listini, ma rimangono nei cassetti delle filiali. Si parla di mutui a tasso variabile BCE. Quei prestiti ipotecari, cioè, che hanno come indice di riferimento per calcolare la rata, il tasso fissato dalla Banca Centrale Europea, che è oggi all’1% (il più basso mai raggiunto) e che forse scenderà ancora fino ad arrivare a quota 0,50%, entro fine 2009. Gli altri variabili sono parametrari all’Euribor, che è un valore suscettibile degli umori del mercato internazionale e che da un mese è tornato a salire dopo essere precipitato dal 5,38 dell’ottobre 2008 all’1,24% di oggi. E’ sostanzialmente un tasso politico, quello della BCE, che dovrebbe essere al riparo da eventuali speculazioni sui mercati: l’Euribor, infatti, ha ricominicato una lentissima salita a partire da metà maggio.

    A parlare per primo del tasso variabile BCE era stato il Governatore della Banca d’Italia Mario Draghi, alla fine dell’ottobre 2008, mese tristemente noto per il surriscaldamento dei tassi. “A causa delle tensioni sui mercati interbancari e della rarefazione degli scambi,” aveva sottolineato il Governatore durante la giornata del risparmio, “l’Euribor non riflette più adeguatamente il costo della raccolta. In prospettiva, è opportuno che le banche utilizzino per l’indicizzazione dei mutui a tasso variabile parametri più strettamente collegati all’effettivo costo della provvista”. Gli aveva fatto eco Lorenzo Bini Smaghi, componente del board della Banca centrale europea, che si era schierato sulle posizioni di Draghi, dicendo chiaro e tondo che “il tasso interbancario è totalmente fuori linea e a pagarne il prezzo sono i cittadini che hanno il loro mutuo indicizzato all’Euribor.”

    Dall’indagine OF per il MigliorMutuo 2009, in corso in questi giorni, emerge uno scenario desolante: le prove fatte in filiale hanno mostrato prima di tutto una scarsa conoscenza del prodotto da parte dei bancari (“Devo chiedere”, “Non so”, è stata la risposta più frequente). In secondo luogo, e questo è più grave, hanno mostrato una chiara propensione a non dare il prodotto a chi lo richiedeva esplicitamente. Come mai? Le risposte sono state varie: la più sincera ha puntato il dito sulla “convenienza” : il mutuo a tasso BCE non sarebbe affatto un buon affare per la banca, perché i tassi sono troppo bassi. Ma è al contrario un ottimo affare per il cliente.

    Mutuo BCE al posto del fisso?
    Facciamo un esempio: se si chiede un mutuo BCE oggi, il Tan di partenza è in media (vedi tabella qui sotto) dell’1,85% (ma di fatto la media reale è del 2%), mentre quella per un variabile agganciato all’Euribor è pari all’1,4% (anche se lo spread del variabile è ancora in salita e in alcune banche è già attestato all’1,6%). Vuol dire che un mutuo BCE costa circa il 25% in più. Un mutuo di 100 mila euro in 15 anni ha una rata di partenza di 690 euro se si richiede un mutuo BCE e di 680 euro se si richiede un variabile tradizionale. Questo perché lo spread maggiorato per il BCE annulla il vantaggio del tasso di riferimento (BCE=1% contro 1,24% del tasso Euribor a tre mesi). Nonostante questa “barriera architettonica” alzata dalle banche, il mutuo BCE rimane vantaggioso, perché è previsto che il tasso scenda quasi a quota zero nei prossimi mesi, per rimanere fissato per un periodo non inferiore a 3 anni con possibilità di scostamenti graduali, “politici”, a vantaggio delle famiglie. In sintesi, il mutuo BCE, pur variabile, potrebbe esser un valido sostituto del fisso, che oggi ha uno svantaggio rispetto al variabile di 3 punti percentuali. Il che è davvero moltissimo, calcolando anche periodi di ammortamento brevi (dai 5 ai 10 anni).





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