Guida al decreto legge sul “tetto” del 4% ai mutui e sul tasso BCE
Attenzione » il contenuto dell'articolo è poco significativo oppure è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e, pertanto, le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali.
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Il decreto legge del 28 novembre 2008 prevede il contributo dello Stato al pagamento delle rate esclusivamente per i mutui a tasso variabile o misti finalizzati all''acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale (ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9), sottoscritti fino al 31 ottobre 2008.
Interessati anche i mutui rinegoziati in base all'accordo banche-governo, ma solo a partire dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio dovesse risultare a saldo zero, sulle rate da corrispondere nel corso del 2009.
Nulla cambia, invece, per i mutui a tasso fisso né per i mutui sottoscritti per altre motivazioni.
Tetto del 4% agli interessi sui mutui prima casa a tasso variabile e misto
La soglia di attenzione per i tassi, ossia il livello al di sopra del quale scatterà l'intervento del governo, è a quota 4%, senza considerare spread, spese varie o altro tipo di maggiorazioni previste dal contratto.
In pratica per tutto il 2009 le banche dovranno calcolare l'importo delle rate dei mutui a tasso variabile con riferimento al tasso più alto tra il 4% netto, ossia senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione, e il tasso in vigore alla data si sottoscrizione del contratto. Quando il tasso della rata dovesse risultare più alto di quello di partenza superando il 4%, lo Stato interverrebbe per farsi carico del pagamento della parte di rata che supera la soglia.
Un esempio per tutti. Nel caso di Euribor di riferimento alla data di sottoscrizione del contratto pari al 3,55%, e spread allo 0,80%, a fronte di un tasso di mercato attestato al 3,75% il mutuatario pagherebbe la sua rata come sempre, anche se il tasso complessivo (Euribor più spread) risulta al 4,55%. Solo nel caso in cui l'Euribor dovesse schizzare al 4,25% e quindi la rata al 5,05%, il ministero dell'economia sarebbe chiamato ad intervenire e a versare alle banche lo 0,25% di differenza tra la rata calcolata sul 4% più spread (quindi al 4,80%) e rata di mercato senza spread.
Se però l'Euribor alla data di sottoscrizione del contratto fosse stato già di suo al 4,25% non ci sarebbe nessun intervento del governo, poiché chi ha sottoscritto un mutuo in queste condizioni già aveva accettato una rata più elevata. In questo caso si potrà però ovviamente contare sui ribassi di mercato, e già da ora, peraltro, la rata dovrebbe essere più bassa di quella iniziale, spread escluso, ovviamente.
A fare da regia a tutta l'operazione sarà l'Agenzia delle entrate, che dovrà mettere a punto le modalità tecniche per il pagamento della parte di rata a carico dei fondi pubblici. In ogni caso non ci sarà nessun onere a carico dei sottoscrittori dei mutui perché a curare tutta la partita sarà appunto l'Agenzia che farà direttamente da tramite con le banche per l'incasso dei soldi dovuti dallo Stato.
Nuovi mutui a tasso variabile BCE
Per quanto riguarda invece i nuovi mutui a tasso variabile, il decreto impone agli istituti di credito di assicurare ai clienti la possibilità di stipulare contratti indicizzato al tasso Bce. Le banche, inoltre, sono tenute ad assicurare la massima pubblicità e trasparenza dell'offerta e delle relative condizioni, lo spread in primo luogo, e a trasmettere alla Banca d'Italia segnalazioni statistiche periodiche sulle condizioni offerte e su numero e ammontare dei mutui stipulati. Ovviamente le banche saranno libere nel calcolare lo spread da applicare al tasso Bce, come pure di continuare ad offrire altri tassi di riferimento. Starà poi al cliente scegliere se e quanto vuol rischiare perché l'ancoraggio al tasso Bce ha l'indubbio vantaggio di garantire una maggiore stabilità nella rata, ma può anche diventare svantaggioso rispetto all'Euribor.
Quest'ultimo, infatti, permette di stare sul mercato giorno per giorno. Per chi lo sceglie per il lungo periodo sicuramente c'è lo stress di dover fare continuamente i conti con la volatilità della rata, in cambio, però della possibilità di approfittare dei ribassi. Con il tasso Bce, invece, la rata può restare bloccata anche per lunghissimi periodi, e anche quando i tassi di mercato scendono al di sotto tetto del tetto Bce, cosa peraltro già accaduta in passato. Insomma l'ancoraggio al tasso Bce è un po' una via di mezzo tra tasso fisso e variabile, e la differenza la farà sicuramente lo spread: più è alto per il tasso Bce più è a rischio la convenienza. Neanche il tasso fisso del resto èesente da rischi, come sa bene chi ha sottoscritto mutui al 6% e paga quindi ora rate fuori mercato. Grazie alla surroga, però, non si è più obbligati a restare col tasso fisso per sempre e quindi anche in questo caso si può approfittare dei ribassi primissimi venturi.
Per porre una domanda sul tetto del 4% agli interessi dei mutui prima casa a tasso variabile e misto, sul riferimento BCE per i nuovi mutui a tasso variabile, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.
