Il rogito notarile: le imposte in caso di acquisto senza i benefici "prima casa"

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che l'acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici "prima casa" e che il venditore sia un "privato" o un'impresa.

In questo capitolo analizzeremo l'ipotesi dell'acquisto senza i benefici "prima casa", distinguendo i casi di acquisto da una impresa e i casi di acquisto da un privato.

Se il venditore è un'impresa

Se il venditore è un'impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva.

In questo caso, quindi, l'acquirente dovrà pagare:

  • l'imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l'imposta catastale fissa di 50 euro.

Tuttavia vi sono delle eccezioni in cui l'imposta si applica, e precisamente:

  • cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione a Iva (la scelta va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare);
  • cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l'operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l'acquirente dovrà pagare:

  • l'Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni "prima casa", ovvero l'Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • l'imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l'imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l'imposta catastale fissa di 200 euro.

Se il venditore è un privato

Se il venditore è un privato, invece, l'acquirente dovrà pagare:

  • o l'imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • o l'imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.

ATTENZIONE Sia quando si compra da un'impresa in esenzione dall'Iva sia quando si compra da un privato, l'imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l'importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell'imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l'imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

ATTENZIONE Se l'importo del corrispettivo indicato nell'atto di cessione (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l'acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell'Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione. In questa situazione, l'acquirente, soggetto privato, può regolarizzare la violazione versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell'atto. Dovrà inoltre presentare all'Agenzia delle Entrate, entro lo stesso termine, una copia dell'attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate.

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Stai leggendo Il rogito notarile: le imposte in caso di acquisto senza i benefici "prima casa" Autore Antonella Pedone Articolo pubblicato il giorno 14 giugno 2018 Ultima modifica effettuata il giorno 14 giugno 2018 Classificato nella categoria agevolazioni fiscali prima casa o per acquisto immobili destinati a locazione Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

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