Fideiussione per acquisto casa in costruzione - La vendita al grezzo

L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, o dell'atto definitivo di assegnazione.

Questa norma penalizza il promissario acquirente: infatti, posto che l'efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell'immobile, a prescindere dall'ultimazione dei lavori, si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela se le somme versate sino al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito. Si pensi, ad esempio, all'accordo, inserito nel preliminare, che preveda il trasferimento della proprietà, con il conseguente venir meno della garanzia fideiussoria, alla realizzazione del rustico, con la contestuale stipula di un appalto per l'ultimazione dei lavori.

Anche in questo caso il promissario acquirente deve prestare particolare attenzione: infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell'intero corrispettivo (riferito sia al rustico che all'appalto) prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà, il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate e relative alle opere di ultimazione dei lavori, essendo venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l'efficacia della fideiussione già consegnata in occasione della stipula del preliminare.

Se non vuole correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:

  1. pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell'appalto dopo il trasferimento del rustico e dopo l'esecuzione delle opere, eventualmente a stati di avanzamento lavori (In conformità a quanto prescritto dall'articolo 1665 ultimo comma c.c);
  2. ovvero prevedere l'obbligo per il promittente venditore di consegnargli, al momento della stipula dell'atto di trasferimento della proprietà, apposita fideiussione, su base volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate, eccedenti il valore del rustico trasferito, e in pratica anticipate per le opere di completamento.

Quando viene stipulato il preliminare, il promissario acquirente dovrà tenere ben presente tale opzione e i rischi che altrimenti è destinato a correre qualora intenda comunque stipulare il preliminare senza ottenere alcuna garanzia dal costruttore/promittente venditore/appaltatore.

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  • Utente anonimo 26 ottobre 2017 at 08:11

    Sono in procinto di acquistare un bilocale in un palazzo. Attualmente è ad uso ufficio, è ancora al grezzo – mancano pavimentazioni, piastrellatura, porte ecc e verranno anche apportate modifiche alle divisioni interne per renderlo residenziale. Mi dicono anche che nel giro di pochi mesi verrà richiesta e sicuramente data l’abitabilità. Il problema è che la ditta costruttrice ha in corso alcune cause, la più grossa con una banca austriaca (Hypo), una causa in piedi già da alcuni anni . Per tale motivo l’appartamento non sarà messo a nome mio finchè non risolta ma potrò prenderne possesso fra un paio di mesi a fine lavori di ristrutturazione. Per definire l’operazione mi viene richiesto un anticipo di un terzo del valore in cui sono compresi anche i lavori di capitolato per allestirlo, il saldo al rogito che a parer loro potrebbe avvenire entro 5 anni o prima, a conclusione delle cause in corso. L’importo da me versato sarebbe interamente coperto da fideiussione (non so ancora se bancaria o assicurativa) consegnata all’atto del preliminare.
    A quali rischi vado incontro e cosa dovrei fare eventualmente per cautelarmi in modo più certo?

    • Simone di Saintjust 26 ottobre 2017 at 09:45

      Se dovessi darle un suggerimento le direi senz’altro di lasciar perdere quello che sembrerebbe un affare. Ma se lei ha la propensione al rischio, l’importante è che sia consapevole di tutti quelli a cui potrebbe andare incontro. Per cautelarsi, dovrebbe chiedere una fideiussione, come consigliato nell’articolo a commento, ma dubito che, nel contesto descritto, la società venditrice sia disposta a prestarla in suo favore.

      Comunque, potrebbe essere utile per lei, leggere questa guida generale al compromesso, tratta da una autorevole pubblicazione a cura del notariato.

  • fdrc81 31 gennaio 2016 at 21:31

    Quindi non è vero che non c’è nessun istututo che presta fideiussione per le cooperative. Il presidente mi ha detto che non la facevano perché non c’era nessuno (banca o assicurazione) disposto a farla, e che se ne avessi trovato uno l’avrebbero fatta. Grazie per le informazioni.

    • Annapaola Ferri 11 febbraio 2016 at 05:30

      Sì. Quella fornitale credo sia una informazione non corretta.

  • fdrc81 31 gennaio 2016 at 11:59

    Sapete dirmi a quale banca o assicurazione rivolgermi per la fideiussione? Mi è stato detto che non c’è nessuna banca o assicurazione che la faccia per le cooperative. È vero?

    • Annapaola Ferri 31 gennaio 2016 at 12:58

      E’ il rappresentante legale della cooperativa in qualità di costruttore, che fornendo le necessarie garanzie alla banca (versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati) stipula con quest’ultima un contratto in base al quale l’istituto di credito presta fideiussione (a semplice richiesta scritta ed anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del costruttore) in favore del terzo acquirente (beneficiario creditore) in caso di fallimento della cooperativa o, comunque, a fronte di inadempimento nella consegna dell’immobile prenotato.

      Quindi, non è l’acquirente (il creditore) che deve cercare una banca a cui rivolgersi per la fideiussione della debitrice (la cooperativa), ma la cooperativa (la debitrice) ad offrire all’acquirente creditore la garanzia prestata dalla banca che, contrattualmente, ha assunto il ruolo di fideiussore della cooperativa.

  • fdrc81 28 gennaio 2016 at 01:03

    Il presidente della cooperativa edilizia dalla quale sto per comprare casa mi ha detto che la garanzia prevista dall’ articolo 2 dlgs 122/05 non opera per le cooperative in quanto non c’è banca o assicurazione che rilascia polizza fideiusoria. È vero che non c’è nessun istituto che rilascia fideiussione per le cooperative ? È altrettanto vero che in qualità di socio della cooperativa dovrei essere io ad auto-tutelarmi? Quali compagnie di assicurazioni o banche rilasciano fideiussione per le cooperative edilizie?

    • Annapaola Ferri 28 gennaio 2016 at 06:27

      All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire il costruttore e’ obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

      Restano comunque esclusi le somme per le quali e’ pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

      Per le società cooperative, deve essere consegnata al socio fideiussione a garanzia delle somme versate o delle obbligazioni assunte con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

  • mocio75 3 aprile 2012 at 15:59

    La Cooperativa Edilizia con cui sto comprando casa in qualità di socio è stata da me invitata a procurare il rilascio e consegnare al sottoscritto fideiussione ex art. 2, primo comma del D.lgs. 20/06/2005 n.122. Il preventivo polizza prospettato dalla “Compagnia di Assicurazione” prevede a carico del beneficiario i seguenti costi: 0,5% a titolo di fondo gestione a fondo perso e 0,75% a titolo di importo annuale a garanzia dei versamenti. In aggiunta, cito testualmente, la Compagnia di Assicurazione necessita di un collaterale pari al 10-15% sull’importo garantito. E indovinate, la Cooperativa sostiene che questa garanzia ulteriore, debba essere prestata dal sottoscritto e non da loro! Ora, il D.lgs. 20/06/2005 n.122, la ratio sottesa alle norme che regolamentano l’istituto della fideiussione, gli artt. 1936 e ss c.c., ma ancora prima il buon senso e la prassi comune rendono evidente come la richiesta di garanzia formulata dall’istituto erogante (Assicurazione), nella fattispecie un collaterale sull’importo garantito, possa essere pretesa solo e soltanto nei confronti del richiedente (Cooperativa) e non del beneficiario della fideiussione (il sottoscritto). Viceversa, oltre stravolgere l’intento del legislatore, ci si troverebbe nella quantomeno bizzarra situazione in cui viene a sua volta richiesta una garanzia nei confronti dello stesso soggetto che la richiede. Per concludere: ci stanno solo provando ed ho diritto ad esigere che sia la Cooperativa richiedente la fideiussione in mio favore a fornire garanzie idonee all’emissione della stessa o si muovono nella legalità? Grazie dell’attenzione, sarò grato a chiunque voglia esprimersi.

    • Paolo Rastelli 3 aprile 2012 at 16:59

      C’è poco da dire. Si tratta del tentativo palese di violare la legge da parte degli amministratori della cooperativa.

    • mocio75 4 aprile 2012 at 17:29

      Grazie della risposta, lo immaginavo. Per ora rinnovo l’invito al rilascio, poi vedrò il da farsi. Cmq, a prescidere dal beneficio della nullità relativa, il legislatore ci ha messo del suo…. Grazie ancora! Mauro

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