Fideiussione per acquisto casa in costruzione - La vendita sulla carta

La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

  • dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività ( Ricorrendo le condizioni di cui all'articolo 22 terzo comma DPR 380/2001 Testo Unico in materia edilizia) (e purché tale richiesta o tale presentazione siano successive alla data del 21 luglio 2005);
  • prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta). Pertanto, nel caso di preliminare per l'acquisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio al Comune, il promissario acquirente dovrà prestare particolare attenzione.

Egli dovrà pretendere di stipulare l'eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l'avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell'intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto oppure in alternativa dovrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela. In questo secondo caso, non potrà godere dell'intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto legislativo, ma almeno potrà contare sulle due principali garanzie (fideiussione e assicurazione indennitaria).

Ovviamente, in occasione della stipula del preliminare, il promissario acquirente dovrà tener ben presente tale opzione ed essere ben consapevole dei rischi che è destinato a correre qualora intenda comunque stipulare il preliminare, senza ot tenere al cuna garanzia dal costruttore/promittente venditore.

Nel caso di vendita sulla carta, quindi, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione: la pratica seguita da alcuni operatori di settore di richiedere al promissario acquirente che intenda "prenotare" un immobile ancora da costruire somme, anche di modesto importo, a qualsiasi titolo, senza che sia già stato richiesto al Comune il permesso di costruire (o titolo equivalente) e senza la contemporanea consegna al promissario acquirente stesso della fideiussione volontaria (cui dovrà seguire la stipula del contratto preliminare nei termini specificati più avanti), comporta che il suddetto acquirente non potrà beneficiare delle tutele previste dal Legislatore e verrà conseguentemente esposto ai rischi precisati nelle premesse della presente Guida, che il legislatore ha, invece, inteso evitare.

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Commenti e domande

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  • fdrc81 31 gennaio 2016 at 21:31

    Quindi non è vero che non c’è nessun istututo che presta fideiussione per le cooperative. Il presidente mi ha detto che non la facevano perché non c’era nessuno (banca o assicurazione) disposto a farla, e che se ne avessi trovato uno l’avrebbero fatta. Grazie per le informazioni.

    • Annapaola Ferri 11 febbraio 2016 at 05:30

      Sì. Quella fornitale credo sia una informazione non corretta.

  • fdrc81 31 gennaio 2016 at 11:59

    Sapete dirmi a quale banca o assicurazione rivolgermi per la fideiussione? Mi è stato detto che non c’è nessuna banca o assicurazione che la faccia per le cooperative. È vero?

    • Annapaola Ferri 31 gennaio 2016 at 12:58

      E’ il rappresentante legale della cooperativa in qualità di costruttore, che fornendo le necessarie garanzie alla banca (versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati) stipula con quest’ultima un contratto in base al quale l’istituto di credito presta fideiussione (a semplice richiesta scritta ed anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del costruttore) in favore del terzo acquirente (beneficiario creditore) in caso di fallimento della cooperativa o, comunque, a fronte di inadempimento nella consegna dell’immobile prenotato.

      Quindi, non è l’acquirente (il creditore) che deve cercare una banca a cui rivolgersi per la fideiussione della debitrice (la cooperativa), ma la cooperativa (la debitrice) ad offrire all’acquirente creditore la garanzia prestata dalla banca che, contrattualmente, ha assunto il ruolo di fideiussore della cooperativa.

  • fdrc81 28 gennaio 2016 at 01:03

    Il presidente della cooperativa edilizia dalla quale sto per comprare casa mi ha detto che la garanzia prevista dall’ articolo 2 dlgs 122/05 non opera per le cooperative in quanto non c’è banca o assicurazione che rilascia polizza fideiusoria. È vero che non c’è nessun istituto che rilascia fideiussione per le cooperative ? È altrettanto vero che in qualità di socio della cooperativa dovrei essere io ad auto-tutelarmi? Quali compagnie di assicurazioni o banche rilasciano fideiussione per le cooperative edilizie?

    • Annapaola Ferri 28 gennaio 2016 at 06:27

      All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire il costruttore e’ obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

      Restano comunque esclusi le somme per le quali e’ pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

      Per le società cooperative, deve essere consegnata al socio fideiussione a garanzia delle somme versate o delle obbligazioni assunte con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

  • mocio75 3 aprile 2012 at 15:59

    La Cooperativa Edilizia con cui sto comprando casa in qualità di socio è stata da me invitata a procurare il rilascio e consegnare al sottoscritto fideiussione ex art. 2, primo comma del D.lgs. 20/06/2005 n.122. Il preventivo polizza prospettato dalla “Compagnia di Assicurazione” prevede a carico del beneficiario i seguenti costi: 0,5% a titolo di fondo gestione a fondo perso e 0,75% a titolo di importo annuale a garanzia dei versamenti. In aggiunta, cito testualmente, la Compagnia di Assicurazione necessita di un collaterale pari al 10-15% sull’importo garantito. E indovinate, la Cooperativa sostiene che questa garanzia ulteriore, debba essere prestata dal sottoscritto e non da loro! Ora, il D.lgs. 20/06/2005 n.122, la ratio sottesa alle norme che regolamentano l’istituto della fideiussione, gli artt. 1936 e ss c.c., ma ancora prima il buon senso e la prassi comune rendono evidente come la richiesta di garanzia formulata dall’istituto erogante (Assicurazione), nella fattispecie un collaterale sull’importo garantito, possa essere pretesa solo e soltanto nei confronti del richiedente (Cooperativa) e non del beneficiario della fideiussione (il sottoscritto). Viceversa, oltre stravolgere l’intento del legislatore, ci si troverebbe nella quantomeno bizzarra situazione in cui viene a sua volta richiesta una garanzia nei confronti dello stesso soggetto che la richiede. Per concludere: ci stanno solo provando ed ho diritto ad esigere che sia la Cooperativa richiedente la fideiussione in mio favore a fornire garanzie idonee all’emissione della stessa o si muovono nella legalità? Grazie dell’attenzione, sarò grato a chiunque voglia esprimersi.

    • Paolo Rastelli 3 aprile 2012 at 16:59

      C’è poco da dire. Si tratta del tentativo palese di violare la legge da parte degli amministratori della cooperativa.

    • mocio75 4 aprile 2012 at 17:29

      Grazie della risposta, lo immaginavo. Per ora rinnovo l’invito al rilascio, poi vedrò il da farsi. Cmq, a prescidere dal beneficio della nullità relativa, il legislatore ci ha messo del suo…. Grazie ancora! Mauro




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