Glossario dei termini ricorrenti nel preliminare di compravendita della casa

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serietà dell'impegno assunto.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è la somma di denaro versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare; funge da corrispettivo nel caso di recesso.

Fideiussione

La fideiussione è l'atto con il quale la banca, l'impresa assicuratrice o l'intermediario finanziario abilitato garantiscono l'adempimento del venditore/costruttore o della cooperativa edilizia di restituire all'acquirente gli anticipi versati fino alla stipula del contratto con cui si trasferisce la proprietà del fabbricato, qualora il venditore/costruttore o la cooperativa edilizia incorra in una situazione di crisi.

Frazionamento del mutuo

Col frazionamento il mutuo originario, contratto dal costruttore per finanziare la costruzione di un edificio condominiale, viene suddiviso in tante quote quante sono le unità dell'edificio. L'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo viene a sua volta frazionata di modo che ciascuna delle unità condominiali risulti gravata da ipoteca iscritta esclusivamente a garanzia della corrispondente quota del mutuo. In tal modo l'acquirente (o l'assegnatario) potrà scegliere di pagare in tutto o in parte il corrispettivo per l'acquisto (o per l'assegnazione) mediante l'accollo della quota di mutuo riferita all'unità che gli deve essere trasferita (o assegnata).

Immobile da costruire (venuta ad esistenza del bene)

Il decreto legislativo 122/2005 ha accolto una nozione di fabbricato da costruire - e quindi di fabbricato non ancora ultimato - diversa da quella adottata in precedenza in altre disposizioni normative. Infatti sia secondo l'articolo 31 secondo comma legge 47/1985 (in tema di condono edilizio), sia secondo l'articolo 2645 bis ultimo comma del codice civile (in tema di trascrizione del preliminare) il fabbricato si intende ultimato e quindi esistente ogniqualvolta sia stato realizzato il rustico e completata la copertura: in questi casi il legislatore ha "anticipato" il momento della venuta a esistenza del fabbricato facendolo coincidere con quello della realizzazione del cd. "rustico".

Nel caso, invece, del decreto legislativo 122/2005 il legislatore ha adottato una diversa nozione di fabbricato da costruire ritenendo l'immobile non ancora ultimato sino al momento in cui non venga a trovarsi nello stadio tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità ossia sino a che non siano stati eseguiti gli impianti e non siano state completate le finiture (per legge infatti l'agibilità può essere richiesta solo dopo l'ultimazione delle opere di finitura e comunque entro 15 giorni da detta ultimazione).

Promissario acquirente

Si definisce promissario acquirente chi ha firmato un preliminare di compravendita per acquistare un immobile.

Promittente venditore

Si definisce promittente venditore chi ha firmato un preliminare di compravendita per vendere un immobile.

Rogito definitivo

E' l'atto di compravendita che segue il preliminare e con il quale la parte promittente venditrice trasferisce alla parte promissaria acquirente la proprietà dell'immobile, il tutto in esecuzione degli impegni reciprocamente assunti col preliminare suddetto.

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Contenuti correlati

Commenti e domande

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo (o commentarlo) e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima accedere cliccando questo link. Potrai utilizzare le tue credenziali social oppure accedere velocemente come utente anonimo.

  • Utente anonimo 26 ottobre 2017 at 08:11

    Sono in procinto di acquistare un bilocale in un palazzo. Attualmente è ad uso ufficio, è ancora al grezzo – mancano pavimentazioni, piastrellatura, porte ecc e verranno anche apportate modifiche alle divisioni interne per renderlo residenziale. Mi dicono anche che nel giro di pochi mesi verrà richiesta e sicuramente data l’abitabilità. Il problema è che la ditta costruttrice ha in corso alcune cause, la più grossa con una banca austriaca (Hypo), una causa in piedi già da alcuni anni . Per tale motivo l’appartamento non sarà messo a nome mio finchè non risolta ma potrò prenderne possesso fra un paio di mesi a fine lavori di ristrutturazione. Per definire l’operazione mi viene richiesto un anticipo di un terzo del valore in cui sono compresi anche i lavori di capitolato per allestirlo, il saldo al rogito che a parer loro potrebbe avvenire entro 5 anni o prima, a conclusione delle cause in corso. L’importo da me versato sarebbe interamente coperto da fideiussione (non so ancora se bancaria o assicurativa) consegnata all’atto del preliminare.
    A quali rischi vado incontro e cosa dovrei fare eventualmente per cautelarmi in modo più certo?

    • Simone di Saintjust 26 ottobre 2017 at 09:45

      Se dovessi darle un suggerimento le direi senz’altro di lasciar perdere quello che sembrerebbe un affare. Ma se lei ha la propensione al rischio, l’importante è che sia consapevole di tutti quelli a cui potrebbe andare incontro. Per cautelarsi, dovrebbe chiedere una fideiussione, come consigliato nell’articolo a commento, ma dubito che, nel contesto descritto, la società venditrice sia disposta a prestarla in suo favore.

      Comunque, potrebbe essere utile per lei, leggere questa guida generale al compromesso, tratta da una autorevole pubblicazione a cura del notariato.

  • fdrc81 31 gennaio 2016 at 21:31

    Quindi non è vero che non c’è nessun istututo che presta fideiussione per le cooperative. Il presidente mi ha detto che non la facevano perché non c’era nessuno (banca o assicurazione) disposto a farla, e che se ne avessi trovato uno l’avrebbero fatta. Grazie per le informazioni.

    • Annapaola Ferri 11 febbraio 2016 at 05:30

      Sì. Quella fornitale credo sia una informazione non corretta.

  • fdrc81 31 gennaio 2016 at 11:59

    Sapete dirmi a quale banca o assicurazione rivolgermi per la fideiussione? Mi è stato detto che non c’è nessuna banca o assicurazione che la faccia per le cooperative. È vero?

    • Annapaola Ferri 31 gennaio 2016 at 12:58

      E’ il rappresentante legale della cooperativa in qualità di costruttore, che fornendo le necessarie garanzie alla banca (versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati) stipula con quest’ultima un contratto in base al quale l’istituto di credito presta fideiussione (a semplice richiesta scritta ed anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del costruttore) in favore del terzo acquirente (beneficiario creditore) in caso di fallimento della cooperativa o, comunque, a fronte di inadempimento nella consegna dell’immobile prenotato.

      Quindi, non è l’acquirente (il creditore) che deve cercare una banca a cui rivolgersi per la fideiussione della debitrice (la cooperativa), ma la cooperativa (la debitrice) ad offrire all’acquirente creditore la garanzia prestata dalla banca che, contrattualmente, ha assunto il ruolo di fideiussore della cooperativa.

  • fdrc81 28 gennaio 2016 at 01:03

    Il presidente della cooperativa edilizia dalla quale sto per comprare casa mi ha detto che la garanzia prevista dall’ articolo 2 dlgs 122/05 non opera per le cooperative in quanto non c’è banca o assicurazione che rilascia polizza fideiusoria. È vero che non c’è nessun istituto che rilascia fideiussione per le cooperative ? È altrettanto vero che in qualità di socio della cooperativa dovrei essere io ad auto-tutelarmi? Quali compagnie di assicurazioni o banche rilasciano fideiussione per le cooperative edilizie?

    • Annapaola Ferri 28 gennaio 2016 at 06:27

      All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire il costruttore e’ obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

      Restano comunque esclusi le somme per le quali e’ pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

      Per le società cooperative, deve essere consegnata al socio fideiussione a garanzia delle somme versate o delle obbligazioni assunte con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

  • mocio75 3 aprile 2012 at 15:59

    La Cooperativa Edilizia con cui sto comprando casa in qualità di socio è stata da me invitata a procurare il rilascio e consegnare al sottoscritto fideiussione ex art. 2, primo comma del D.lgs. 20/06/2005 n.122. Il preventivo polizza prospettato dalla “Compagnia di Assicurazione” prevede a carico del beneficiario i seguenti costi: 0,5% a titolo di fondo gestione a fondo perso e 0,75% a titolo di importo annuale a garanzia dei versamenti. In aggiunta, cito testualmente, la Compagnia di Assicurazione necessita di un collaterale pari al 10-15% sull’importo garantito. E indovinate, la Cooperativa sostiene che questa garanzia ulteriore, debba essere prestata dal sottoscritto e non da loro! Ora, il D.lgs. 20/06/2005 n.122, la ratio sottesa alle norme che regolamentano l’istituto della fideiussione, gli artt. 1936 e ss c.c., ma ancora prima il buon senso e la prassi comune rendono evidente come la richiesta di garanzia formulata dall’istituto erogante (Assicurazione), nella fattispecie un collaterale sull’importo garantito, possa essere pretesa solo e soltanto nei confronti del richiedente (Cooperativa) e non del beneficiario della fideiussione (il sottoscritto). Viceversa, oltre stravolgere l’intento del legislatore, ci si troverebbe nella quantomeno bizzarra situazione in cui viene a sua volta richiesta una garanzia nei confronti dello stesso soggetto che la richiede. Per concludere: ci stanno solo provando ed ho diritto ad esigere che sia la Cooperativa richiedente la fideiussione in mio favore a fornire garanzie idonee all’emissione della stessa o si muovono nella legalità? Grazie dell’attenzione, sarò grato a chiunque voglia esprimersi.

    • Paolo Rastelli 3 aprile 2012 at 16:59

      C’è poco da dire. Si tratta del tentativo palese di violare la legge da parte degli amministratori della cooperativa.

    • mocio75 4 aprile 2012 at 17:29

      Grazie della risposta, lo immaginavo. Per ora rinnovo l’invito al rilascio, poi vedrò il da farsi. Cmq, a prescidere dal beneficio della nullità relativa, il legislatore ci ha messo del suo…. Grazie ancora! Mauro

Altre info

staff e collaboratori
privacy e cookie
note legali - se accedi ai contenuti dichiari di averne preso visione
contatti