Estinzione anticipata del mutuo

Legge Bersani ed estinzione anticipata del mutuo

Estinzione anticipata del mutuo è la facoltà, attribuita al mutuatario, di restituire il mutuo anticipatamente come previsto dalla legge (articolo 38 e seguenti Decreto Legislativo numero 385/1993, articolo 40 Testo Unico Bancario) per i contratti di credito fondiario.

Generalmente anche negli altri contratti è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.

A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in linea generale e se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Secondo una delibera fel CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 9 febbraio 2000, che peraltro è dettata solo per i mutui di credito fondiario, il compenso deve - ove sia previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.

Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani) sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le seguenti finalità:“per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

In caso di mutui contratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 febbraio 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione principale) o del 3 aprile 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione o utilizzate per lo svolgimento della propria attività professionale), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base all'accordo raggiunto tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008 relativo ai mutui frazionati.

Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora ammissibile, lo stesso è disciplinato dalla delibera del CICR del 9 febbraio 2000 (di cui si è già riportato), peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo la quale il compenso deve - ove previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.

Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.

Accordo fra Abi e Associazioni dei consumatori sui costi per estinzione anticipata dei mutui stipulati prima dell'entrata in vigore della legge Bersani

In sintesi, l’Accordo del 2 maggio 2007 (e quello del 17 marzo 2008 esteso ai mutui frazionati) determina la misura massima della penale dovuta in caso di estinzione anticipata totale o parziale dei contratti di mutuo. L’Accordo è stato stipulato, come detto, sulla base di quanto previsto dall'articolo 7, comma 5 del decreto legge 1 gennaio numero 7, convertito nella legge 2 aprile 2007 numero 40, tra l’ABI e tutte le Associazioni dei Consumatori rappresentative a livello nazionale e riconosciute nell’elenco del Ministero dello Sviluppo Economico.

L’Accordo vale:

Tali costi prevedono in dettaglio la misura massima per l’estinzione, che sarà:

L’accordo determina anche l’introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono misure della commissione di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite con l’intesa.

In questi casi: per i mutui a tasso variabile, e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, l’ulteriore riduzione sarà di 0,20 punti percentuali.

Nei mutui a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, qualora la misura contrattuale sia pari o superiore a 1,25 punti percentuali, si applicherà una riduzione di 0,25 punti percentuali; sarà invece di 0,15 punti percentuali con una misura inferiore a 1,25 punti percentuali.

Estinzione anticipata per mutui a tasso misto

Per i contratti di mutuo a tasso misto (quelli con una tipologia di tasso che varia dal fisso al variabile o viceversa) sono state trovate delle soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure della commissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile.

È importante ricordare che i soggetti mutuanti (banche, altri intermediari finanziari, enti previdenziali, etc.) non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo sopra indicati, nei casi in cui il mutuatario proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti dell'Accordo.

In ogni caso, la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario.

Per porre una domanda sulla estinzione anticipata del mutuo, sulla legge Bersani che regola la estinzione anticipata del mutuo, sull'accordo fra Abi e Associazioni dei consumatori sui costi per l'estinzione anticipata dei mutui stipulati prima dell'entrata in vigore della legge Bersani,sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti e su tutti gli argomenti correlati, clicca qui.

11 luglio 2013 · Piero Ciottoli


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Stai leggendo Estinzione anticipata del mutuo Autore Piero Ciottoli Articolo pubblicato il giorno 11 luglio 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

Commenti e domande

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  • Anonimo 15 novembre 2017 at 19:52

    Buongiorno,
    Il 28.10.2011 ho acquistato la mia casa accollandomi un mutuo del ex proprietario che lo aveva stipulato a sua volta il giorno 20.10.2006. (entrambi con stessa banca)
    In data 10.04.2017 estinguevo il mutuo e la banca mi ha applicato una penale di estinzione di 800 euro applicando in misura del 50% rispetto a quella prevista all art.7 dell’originario contratto di mutuo.

    Ma è giusto che paghi una penale se io ho fatto l’accollo nel 2011??

    grazie

    • Simone di Saintjust 15 novembre 2017 at 20:28

      L’articolo 40 del Testo Unico Bancario (TUB) stabilisce ch il debitore ha facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito. I contratti indicano le modalità di calcolo del compenso.

      L’articolo 1273 del codice civile e giurisprudenza consolidata prevedono, sostanzialmente, che l’accollante è obbligato verso il creditore e che il nuovo debitore assume l’obbligo di corrispondere al creditore la presta­zione dovuta dall’originario debitore.

  • annazampieri 30 luglio 2011 at 11:58

    Salve, avevamo comprato casa con mia madre, lei è deceduta dopo un anno, e non potendo più pagare il mutuo abbiamo chiesti una sospensione. Avavamo già riscattato cinqumelila euro, abbiamo venduto la casa dopo soli due anni dall’aquisto. La banca però ci ha estinto il mutuo per un valore adirittura maggiore di quanto richiesto, nemmeno l’ipoteca valeva tanto. Non capisco come sia possibile. E soprattutto se siamo stati costretti a vendere per riuscire a mangiare come pretende lo stato che noi gli diamo 15000 euro perchè non sono ancora trascorsi 5 anni?

    • Simone Saintjust 30 luglio 2011 at 12:10

      Le agevolazioni per l’acquisto di una casa da adibire ad abitazione principale sono vincolate alla condizione che l’acquirente ne detenga il possesso per cinque anni. In pratica si tratta di un tentativo per favorire chi non ha una prima casa e nello stesso tempo evitare abusi e speculazioni da parte dei soliti furbetti.

      Lo stato non riesce a distinguere chi vende prima per necessità. Quindi rivuole le tasse pagate in meno al momento dell’acquisto.

  • SOS risparmio 30 luglio 2008 at 10:49

    Forse alcuni ricorderanno che, successivamente al divieto introdotto dal primo decreto Bersani di applicare clausole penali al cliente che richieda l’estinzione anticipata del mutuo, le associazioni dei consumatori sottoscrissero con l’Abi un accordo per disciplinare la situazione di coloro che avevano stipulato contratti di mutuo prima dell’introduzione di tale novità: furono stabiliti dei precisi limiti alle penali che la banca può pretendere nel caso in cui i clienti richiedano l’estinzione anticipata del mutuo stipulato per acquisto della prima casa o per ristrutturazione.

    Tale accordo si è già dimostrato molto utile: recentemente si è rivolta all’Unione Nazionale Consumatori una famiglia che aveva stipulato un mutuo a tasso variabile per l’intero valore dell’appartamento acquistato. L’importo erogato dalla banca era stato utilizzato in parte per saldare il costruttore e in parte per estinguere due finanziamenti personali del capofamiglia. Trattandosi di un mutuo piuttosto oneroso, dopo circa un anno e mezzo i consumatori hanno chiesto alla banca i conteggi di estinzione per sostituirlo con un mutuo concesso a condizioni più vantaggiose da un altro istituto. Con sorpresa hanno scoperto che veniva richiesta loro la penale del 3% prevista dal contratto anziché quella dello 0,50% prevista dall’accordo fra associazioni di consumatori ed Abi. Chieste spiegazioni, la banca ha sostenuto che il contratto di mutuo non era stato sottoscritto per l’acquisto della prima casa, ma per consolidare debiti preesistenti e, dunque, andava applicata la penale di estinzione anticipata prevista dall’originario contratto di mutuo. I clienti, avendo necessità di procedere quanto prima all’estinzione, hanno pagato l’importo richiesto dalla banca e poi si sono rivolti all’Unione Nazionale Consumatori per un parere in merito.

    Dall’analisi del contratto di mutuo è emerso chiaramente che l’importo era stato erogato dalla banca per l’acquisto della prima casa e, pertanto, è stata inviata a mezzo dei legali dell’Associazione apposita diffida all’istituto di credito con la richiesta della la restituzione della differenza fra quanto versato dai clienti e quanto illegittimamente richiesto dalla banca. Dopo qualche tempo, la banca ha restituito ai clienti la differenza pari a quasi quattromila euro!

    È bene, dunque, non fidarsi troppo: ogni volta in cui si deve definire con le banche una posizione, suggeriamo di documentarsi preventivamente anche segnalando il caso al nostro sportello Sos Risparmio presente sul sito di Help Consumatori.

  • Promotore mutui 13 luglio 2008 at 09:52

    Fino a poco tempo fa era sulla bocca di tutti. Sembrava che tutti facessero un mutuo con il solo scopo di estinguerlo anticipatamente. Era l’effetto della recente introduzione del famoso Decreto Bersani, che per facilitare la portabilità dei mutui, stabiliva la nullità di ogni clausola che indicasse una penale di estinzione se…

    Infatti ci sono dei “se”.

    Innanzi tutto la nullità della clausole che indicano penali di estinzione vale per i contratti di mutuo “post” decreto Bersani (quindi stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi).

    In secondo luogo la penale non si applica soltanto se il mutuo è stipulato con la finalità acquisto o ristrutturazione di immobile destinato ad abitazione (o ad attività economica o professionale).

    Questo lascia fuori la finalità di consolidamento debiti, la liquidità, la costruzione.
    E soprattutto lascia fuori tutti i mutui stipulati prima della fatidica data 02/02/2007.

    Per evitare una sperequazione eccessiva di trattamento verso chi ha stipulato un mutuo prima di quella data, Bersani aveva invitato le banche ad accordarsi con le associazioni di consumatori per arrivare ad una riduzione (a volte significativa) delle penali di estinzione anche sui mutui stipulati prima di quella data: dopo qualche tempo, l’accordo raggiunto ha previsto le seguenti riduzioni (diverse tra mutui a tasso variabile e a tasso fisso).

    Mutui a tasso variabile

    Prima del terzultimo anno la penale contrattuale è ridotta ad un limite massimo dello 0,50% (qualora però la penale contrattuale risultasse già uguale o inferiore allo 0,50%, si dovrebbe applicare una “clausola di salvaguardia che riduce la penale contrattuale di un ulteriore 0,20%)

    Durante il terzultimo anno la penale è ridotta al limite massimo dello 0,20% (ma se è già contrattualmente dello 0,20%, allora non si applica per la clausola di salvaguardia)

    Durante gli ultimi due anni di durata del contratto di mutuo, nessuna penale.

    Mutui a tasso fisso

    Se stipulati prima del 31/12/2000, valgono le stesse riduzioni previste per i mutui a tasso vaiabile (spiegate più sopra).

    Se stipulati dopo tale data (quindi dal 1° gennaio 2001), le penali di estinzione sono così distribuite:

    Durante la prima metà del mutuo la penale di estinzione è ridotta a 1,90% (e anche qui c’è una clausola di salvaguardia: se la penale contrattuale è pari od inferiore ad 1,90% va scontato sul valore della penale contrattuale uno 0,25%)

    Dalla metà del rimborso al quartultimo anno la penale massima è dello 1,50% (o scontata dello 0,25% se già contrattualmente inferiore)

    Durante il terzultimo anno 0,20%

    Negli ultimi due anni, nessuna.

    In caso di mutui a tasso misto (con una componente variabile ed una fissa), la componente variabile segue le indicazioni per il tasso variabile e la componente fissa segue le regole del tasso fisso, su quote di capitale proporzionali alla distribuzione dei due tassi.

    Mi rendo conto che il tutto è sufficientemente complicato per un non addetto ai lavori, ma sentitevi liberi di utilizzare i commenti per farmi domande sul vostro caso specifico e cercherò di rispondervi nel vostro caso specifico. Ricordatevi di indicare: la data di stipula, la durata del contratto, l’ammontare della penale di estinzione contrattuale, il tipo di tasso (fisso, variabile o misto).

  • redazione Mutui 12 luglio 2008 at 23:45

    L’introduzione del Decreto Bersani ha inciso in modo profondo sulla disciplina dei mutui, avendo infatti introdotto disposizioni di favore per il cittadino consumatore. Nello specifico i commi da 8 sexies a 8 quatordicies dell’art. 13 della Legge n. 40/2007 che converte il Decreto Bersani prevedono un meccanismo che porterà all’automatica estinzione dell’ipoteca, senza alcuna spesa a carico del debitore, una volta che si sia estinta l’obbligazione oggetto del contratto di mutuo stipulato.

    L’art. 7 invece prevede l’eliminazione delle penali nel caso di estinzione anticipata dei mutui e la riconduzione ad importi eguali delle penali sui mutui già esistenti, dove previste.

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