Cosa accade quando il creditore procedente espropria un bene che non è di proprietà del debitore
Quando un terzo fa valere il suo diritto di proprietà sull'immobile e lo sottrae a colui che l'ha comprato, ad esempio in seguito ad espropriazione coattiva e vendita giudiziale all'asta (aggiudicatario), si parla di evizione.
Sia chiaro che il terzo non coincide con il debitore, dal momento che, per far valere eventuali nullità della procedura di espropriazione del bene, il debitore deve attivarsi prima che la vendita stessa abbia luogo (si veda questo articolo).
La legge, infatti, una volta che le vendita sia stata effettuata, privilegia l’interesse alla stabilità dell'acquisto da parte dell'aggiudicatario in buona fede, sacrificando quello del debitore; anche al fine di non scoraggiare le vendite in sede esecutiva, per la funzione che rivestono nel supporto al recupero dei crediti.
Si esamina, nel seguito del post, un'altra fattispecie: quella, ad esempio, in cui risulti, successivamente, che l'immobile espropriato e venduto all'asta non appartenesse al debitore, ma, appunto, ad un terzo. Sembra strano, ma può accadere anche questo.
Dunque, in caso di evizione totale subita dall’acquirente della cosa espropriata, questi ha diritto oltre che alla restituzione di quanto pagato, anche al risarcimento dei danni ed al rimborso delle spese a carico del creditore procedente. Il fondamento dell’obbligazione risarcitoria sancita dal codice civile in caso di evizione subita dall’acquirente della cosa espropriata, risiede nel potere di scelta che l’ordinamento conferisce al creditore procedente di individuare i beni da sottoporre ad esecuzione forzata e nella responsabilita’ che egli assume assoggettando al procedimento espropriativo beni che non appartengono al debitore.
Rientrano nelle spese al cui rimborso dal creditore procedente l’aggiudicatario ha diritto, certamente i costi che ha sostenuto per stipulare il contratto di mutuo utilizzato procurarsi la liquidita’ necessaria per il pagamento del prezzo di acquisto. Sono tali tutte le spese che, utili al momento dell’esborso, siano divenute inutili per il venir meno dell’acquisto.
Ed inoltre, l'aggiudicatario ha diritto al risarcimento di tutte i costi necessari per la stipula del nuovo contratto di trasferimento della proprietà al terzo (dunque, anche delle spese notarili e delle imposte di registro che l'aggiudicatario è tenuto a rifondere al terzo).
In conclusione, in tema, di vendita forzata, rientrano tra i danni risarcibili dal creditore procedente in favore dell’acquirente della cosa espropriata che ne abbia subito l’evizione, i costi sopportati dall’aggiudicatario per procurarsi la liquidita’ necessaria all’acquisto mediante ricorso al credito bancario, nonche’ le spese ed i versamenti dovuti dall’aggiudicatario al terzo, successivo acquirente della cosa espropriata, per il contratto stipulato con l’aggiudicatario, poiche’ entrambi questi rimborsi concorrono al ripristino della situazione patrimoniale dell’acquirente anteriore alla vendita, forzata, il cui effetto traslativo sia venuto meno per evizione.
Questo l'orientamento espresso dai giudici della Corte di Cassazione nella sentenza numero 2570/15.