Vendita immobile con Ipoteca e fondo patrimoniale

Posseggo il 25% di un immobile valutato circa 200.000€.

Su tale immobile vi è un'ipoteca del 2007, per estinguere la quale dovrei pagare una cartella di soli 3.500€.

Nel Gennaio 2008 il mio 25% è stato messo con mio marito in un fondo patrimoniale. Successivamente a questo atto, però, si sono accumulate cartelle per circa 80.000€ per una mia attività individuale andata malissimo. Solo debiti miei quindi....

Una mia zia detiene un 50% dell'immmobile, e mio fratello il restante 25%. Mia zia vorrebbe acquistare l'altra metà da me e mio fratello.

Alcune questioni:

1. è vero che Equitalia DEVE comunque levare l'ipoteca a fronte del pagamento della cartella per la quale è stata iscritta?

2. che succederà poi quando si accorgeranno di non avere più nulla in mano per aggredirmi? (non posseggo altri beni oltre a quella quota di immobile). So che possono chiedere la revoca dell'eventuale vendita, quali sono i tempi di tale procedure? Si può fare ricorso contro tale richiesta?

3. Ed in questo caso, si tornerebbe del tutto allo stato precedente (quindi anche mio fratello tornerebbe “proprietario”) o riguarderebbe solo il mio 25%?

Sul fondo patrimoniale

Una volta costituito il fondo, i beni in esso conferiti e i loro redditi non sono soggetti ad esecuzione forzata nè ad iscrizione di ipoteca giudiziale per i debiti contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. Tra questi rientrano ad esempio i debiti contratti nell'esercizio di un'impresa commerciale o comunque di un'attività professionale, ma anche, secondo l'opinione prevalente, i debiti derivanti da obblighi di risarcimento dei danni, da sanzioni penali o amministrative. Riguardo i debiti tributari, vi sono delle opinioni discordanti, in quanto alcuni ritengono che la presenza del fondo non sia opponibile all'amministrazione finanziaria.

Sull'ipoteca dell'immobile di cui possiede la quota del 25%

Il 22 febbraio 2010 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza n. 4077 del 2010 ha dichiarato illegittime le ipoteche iscritte sugli immobili da Equitalia per i debiti di importo inferiore agli 8000 euro. Che pertanto devono essere cancellate a fronte di un'istanza del debitore, anche senza contestuale pagamento del debito iscritto a ruolo.

Sulla vendita del 25% della sua quota e su una possibile azione revocatoria

Non possono essere sicuramente sottoposti ad azione revocatoria gli atti del debitore riguardanti le vendite ed i preliminari di vendita immobiliare conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Conclusioni

L'ipoteca disposta da Equitalia può essere cancellata presentando apposita istanza e senza che sia nemmeno necessario saldare la cartella esattoriale il cui mancato pagamento ha determinato, a suo tempo, l'illegittima iscrizione. Ma, sia che si proceda in questo modo, sia che si paghi la cartella, ciò determinerà l'iscrizione di nuova ipoteca sulla sua quota del 25% dell'immobile per il debito residuo di 80 mila euro.

Poi, dovrà instaurare un contenzioso con Equitalia finalizzato a far valere lo scudo del fondo patrimoniale ed evitare l'espropriazione. Perchè la giurisprudenza come indicato in premessa riguardo alle questioni di suo interesse, non è né bianca, nè nera, ma grigia.

Discorso analogo per quanto attiene la vendita della quota del 25% alla zia. Ammesso che lei riesca a far cancellare l'ipoteca illegittima (3500 euro di debito) e che Equitalia non si accorga che deve riscuoterne da lei altri 80 mila, può anche finire che la zia resti successivamente senza il 25% acquistato dalla nipote come conseguenza di un'azione revocatoria promossa da Equitalia. Anzi, se posso esprimere un parere, quel 25% di proprietà immobiliare è meno aggredibile se resta conferito al fondo che nelle mani della zia. Sarebbe veramente antipatico assistere poi ad una causa in tribunale fra zia e nipote.

Mi spiace di non aver potuto rispondere a nessuna delle sue domande in maniera definitiva, come molto probabilmente lei si aspettava.

9 dicembre 2011 · Giorgio Valli

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